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深圳樓市不比以前了。

2007年，華潤(rùn)置地60億，拿下了深圳南山大沖村舊改，

2014年10月，華潤(rùn)城潤(rùn)府1期首次開盤，均價(jià)4.75萬(wàn)/平，3小時(shí)售罄；

2015年12月，華潤(rùn)城潤(rùn)府2期開盤，均價(jià)8.5萬(wàn)/平，依然成為“日光盤”；

2018年6月，華潤(rùn)城潤(rùn)府3期入市，均價(jià)8.55萬(wàn)/平，在首次啟動(dòng)公證搖號(hào)、公證選房后，當(dāng)天房源售罄；

2020年11月，華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期開盤，均價(jià)13.1萬(wàn)/平，1171套房源最終有效誠(chéng)意登記客戶達(dá)到9690批，凍結(jié)資金高達(dá)339.05億元，開盤后13個(gè)小時(shí)，1171套房源全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售額196億，潤(rùn)璽一期也將當(dāng)年深圳樓市的“打新熱”推至高潮。

2021年12月，華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期進(jìn)行線上選房，均價(jià)13.2萬(wàn)/平，1024套房源共有1486批客戶，千人選房17小時(shí)后，整體去化約9成，華潤(rùn)方表示，仍有少量120平米房源剩余。

一年時(shí)間，從“萬(wàn)人搖”到未售罄，并非華潤(rùn)城這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值不再，而是深圳樓市在炒作之風(fēng)過(guò)后逐漸歸于理性的真實(shí)寫照。

因此，今年以來(lái)深圳樓市的“冷熱分化”行情也自然持續(xù)到了最后一個(gè)月，豪宅如華潤(rùn)城尚且如此，剛需新盤市場(chǎng)更是早已“內(nèi)卷”得厲害。

11月底，位于深圳“網(wǎng)紅區(qū)域”光明區(qū)的中信凱旋君庭獲批預(yù)售發(fā)布銷售方案，并于12月1日開始意向客戶登記。

12月3日，該樓盤公布入圍的意向登記并完成保證金凍結(jié)客戶，167套住宅僅有47批認(rèn)籌客戶。

12月5日，中信凱旋君庭開盤入市，帶裝修均價(jià)約5.18萬(wàn)/平，有監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，該樓盤開盤當(dāng)天賣出約20套，去化率11.98%。

業(yè)內(nèi)人士指出，中信凱旋君庭，也成為了2021年開盤去化率最低的光明區(qū)新盤。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)光明已有12個(gè)新盤入市，除了有五個(gè)樓盤當(dāng)天日光，其他的項(xiàng)目如勤誠(chéng)達(dá)正大城、云科府等也有五成以上去化率。

此次中信凱旋君庭的開盤去化率，甚至比不上同樣位于光明、開盤當(dāng)天就打92折、僅賣出47套房源的龍光玖瑞府。

另有消息稱，由于開盤不利，中信凱旋君庭在繼續(xù)打折促銷的同時(shí)，已于近日啟動(dòng)深圳樓市多年未見的“首付分期”手段——即購(gòu)房者無(wú)須在簽約后7天內(nèi)交齊首付款，首付款可分成3期交齊：在簽約后15天內(nèi)交總房款的10%，2個(gè)月后再交10%，3個(gè)月后再交10%的活動(dòng)。

在中信凱旋君庭的官方公眾號(hào)上，也可以看到項(xiàng)目大打“首期僅42萬(wàn)起”的促銷海報(bào)，也就是一成首付，甚至還推出了“周末看房到訪、麥當(dāng)勞免費(fèi)任吃”的迷之操作。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“首付分期”的賣房方式，近幾年來(lái)在購(gòu)買力較強(qiáng)的深圳已經(jīng)很少聽聞，即便是下半年有一兩個(gè)位于東部龍崗的樓盤曾推出過(guò)，但也是用于項(xiàng)目尾盤清盤清貨的階段，像中信凱旋君庭這樣在剛開盤后就啟動(dòng)“首付分期”賣房，說(shuō)明項(xiàng)目的蓄客和銷售情況有可能要更差，并且該業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)下深圳樓市已經(jīng)分化嚴(yán)重，購(gòu)房者也趨于理性，看似越吸引的促銷，實(shí)際上購(gòu)房者也能一眼識(shí)破，有可能形成營(yíng)銷反效果。

監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)指出，中信凱旋君庭開盤去化率走低，購(gòu)房者所反映的抵觸因素主要來(lái)自三個(gè)方面：

第一是“價(jià)格不占優(yōu)勢(shì)”，據(jù)了解項(xiàng)目周邊目前無(wú)二手小區(qū)，可做價(jià)格對(duì)比的僅有一路之隔的云科府項(xiàng)目，但云科府于今年8月份開盤，同樣帶精裝的均價(jià)約5萬(wàn)/平，低于中信項(xiàng)目，并且云科府至今也仍未清盤；

第二是“產(chǎn)品本身體量小”，實(shí)際上中信凱旋君庭項(xiàng)目?jī)H有一棟住宅可對(duì)外出售，車位比盡管達(dá)到1：1，但是屬于住宅、商業(yè)共用的總車位數(shù)，實(shí)際的車位比要比較低；

第三是“交通不便”，項(xiàng)目距離6號(hào)線“中山大學(xué)站”離項(xiàng)目近一公里，步行時(shí)間十幾分鐘。

在剛剛過(guò)去的11月，光明區(qū)的新房住宅成交面積8.03萬(wàn)平，占比14.4%，僅次于寶安區(qū)位列全市第二，中信凱旋君庭此次采取“首付分期”，或許也是在項(xiàng)目硬實(shí)力不足、開盤去化敗北之后的無(wú)奈之舉。

四季度以來(lái)，無(wú)論是北上廣深，都陸續(xù)有樓盤花樣促銷賣房，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)未回暖，另一方面也與房企所面臨的資金壓力有直接關(guān)系。

為刺激銷售年末搶收，實(shí)際上已有多個(gè)城市有媒體報(bào)道過(guò)“首付分期”的情況，首付比例最低只要像深圳中信凱旋君庭一樣的10%，有些城市甚至幾萬(wàn)元就能下訂一套大三房。而為了讓首付不足的客戶買房，有的開發(fā)商還會(huì)主動(dòng)提供“首付貸”。

走出深圳、或是回到七八年前的深圳，“低首付”確實(shí)不是什么新鮮事物。

換句話說(shuō)，就是分期再分期，購(gòu)房者先按照一定的比例支付部分首付款并簽訂合同，然后在和開發(fā)商約定的一定期限內(nèi)，將剩余首付款尾款補(bǔ)齊。當(dāng)然，雖然可以給予一定期限的分期，但只有購(gòu)房者將全部首付款都付齊，才能進(jìn)行網(wǎng)簽和向銀行申請(qǐng)按揭貸款。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉近日也對(duì)“首付分期”情況進(jìn)行過(guò)相關(guān)分析，其指出，如果只是給客戶更長(zhǎng)的首付籌款時(shí)間，并不算違規(guī)。但如果給客戶借款、貸款，或者首付大額返現(xiàn)，在明知實(shí)際首付款低于規(guī)定的最低比例的情況下，還向銀行申請(qǐng)按揭貸款，就可能涉嫌“騙貸”。

也就是低首付常用的另一種操作方式，在購(gòu)房者支付部分首付款后，開發(fā)商以“墊付”的方式，替購(gòu)房者墊付剩余首付款，此后購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)，再將剩余首付款還給開發(fā)商。

當(dāng)下，“購(gòu)房款首付來(lái)源”已是深圳樓市運(yùn)行中很重要的審查內(nèi)容，也是深圳嚴(yán)防代持炒房、對(duì)首付款來(lái)源嚴(yán)查的一個(gè)環(huán)節(jié)。

但仍有業(yè)內(nèi)人士提醒，無(wú)論是分期還是墊付，開發(fā)商“低首付”賣房，是在打政策“擦邊球”，有可能會(huì)帶來(lái)樓市非理性投資的增加，也不建議購(gòu)房者采用此種方式購(gòu)房。

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