CBRE發布《2021年中國區寫字樓租戶調查》

2021年12月16日，上海―― CBRE世邦魏理仕最新發布《2021年中國區寫字樓租戶調查》顯示，盡管國內疫情局部時有反復，但內外資企業在中國的業務表現整體保持穩定并保有增長勢頭。然而，全球疫情的持續給經濟預期帶來諸多不確定性，寫字樓租戶仍需審視企業房地產策略的適應性和應變力，融入更多的靈活性并采納新的辦公模式來應對未來辦公新常態。

調查發現，與一年前相比，企業的經營狀況顯著改善，81%的受訪企業表示公司業務量相較疫情前水平已基本持平或實現增長, 該占比較2020年5月的租戶調查結果增長28個百分點。

分行業來看, 受疫情催生的需求以及中國政府在產業創新領域持續投資的推動，科技與生命科學行業實現高速增長。世邦魏理仕的租戶調查結果顯示，所有來自生命科學行業的受訪企業及54%的科技受訪企業表示經營情況超過疫情前水平，領先于其他行業。

世邦魏理仕大中華區顧問及交易服務部負責人莫非（Luke Moffat）表示：“中國卓有成效的疫情防控措施和穩步的經濟增長進一步增強了企業的信心，我們預期主力行業的租戶在未來仍將保持較強的擴張意愿。鑒于當前大部分市場空置率較高，租戶可考慮積極推進房地產策略，鎖定目標區域或樓宇。同時，在資產組合和租約中增加靈活性以應對經濟和市場的不確定性，并讓企業房地產策略與ESG目標保持一致。”

調查顯示，基于企業持續改善的業務狀況，60%的受訪者計劃在未來三年增加員工數量。其中，半數企業預計每年增長10%或更多。從行業來看，科技企業的擴員意愿較強。盡管近期市場出現科技行業整合或業務調整的案例，但科技創新作為十四五期間重要的戰略發展方向，仍然需要更多的相關人才加入到該行業中。

另一方面，疫情后，租戶考慮降低辦公室密度。不斷增長的空間需求也來源于疫情后企業對降低辦公室密度的考量。世邦魏理仕租戶調查顯示，49%的受訪企業計劃未來兩年增加人均辦公面積，遠高于亞太區的平均水平。

受員工人數及人均辦公面積雙雙增長的推動，全國辦公面積需求預計在未來三年持續增長。82%的租戶希望通過租賃寫字樓來滿足不斷增長的辦公空間需求。由此世邦魏理仕預計，在2022至2024年間，中國18個主要城市的寫字樓凈吸納量累計可達2000萬平方米左右。

樓宇健康關注度提升

全球疫情的持續讓健康安全成為長期訴求，越來越多的租戶在選址時將樓宇健康納入考慮因素。世邦魏理仕租戶調查結果顯示，47%的受訪企業認為樓宇健康是影響其選址決策的重要因素，該比例較疫情前提升了28個百分點。

在未來，企業對辦公室配置的投資也將更集中于健康設施。調查結果顯示，61%和53%的受訪企業計劃未來三年在辦公場所增加新風循環/凈水過濾系統和健身空間。近半數的受訪企業表示將增加無接觸設施以防止病毒傳播。

此外，ESG理念被廣泛采納，越來越多的租戶將租賃綠色樓宇納入企業ESG計劃及房地產策略。2020年, 57%的受訪企業傾向選擇綠色樓宇。今年，該占比上升至93%，而有17%的受訪企業認為是否是綠色樓宇將直接影響其租賃決策。

在近期實際的樓宇租賃表現上，綠色樓宇也表現出更大的租戶吸引力。世邦魏理仕研究數據顯示，在全國主要的一二線城市，LEED認證樓宇的年去化速率在疫情暴發后的四個季度較疫情前四個季度上升2.3個百分點，而非LEED認證的樓宇則下降了1個百分點。世邦魏理仕認為，隨著更多租戶推行ESG計劃，綠色樓宇的吸引力將進一步提升。

更為重視物業組合與租賃條款的靈活性

租戶對物業組合靈活性的重視程度逐步提升，部分出于規避短期內不確定性的需要，但更多是基于戰略層面的考慮。租戶調查結果顯示，約有40%的受訪者已將遠程辦公作為長期的房地產策略。

因此，租戶也期望以更靈活的資產配置方式支撐其靈活辦公模式。14%的受訪企業計劃未來增加共享辦公或商務中心的使用，另有16%的受訪企業認為樓宇內共享辦公或商務中心的配置是影響選址決策的重要因素。這兩項占比較一年前均有明顯提升。

租戶對資產組合靈活性的需求也會影響租賃條款的設定。租戶對資產組合靈活性的需求也會影響租賃條款的設定。81%的受訪企業希望獲得彈性的租期，和未來業務發展的目標相契合。例如，為一個新的試驗型項目提供6至12個月的短期租約，或供總部使用的10年長期租約。

約40%的受訪企業認為提前解約權的實施細節十分重要。其中，科技行業高速增長的特性和制造業業務整合的需求，使其更為重視此項條款的設置。

五分之一的企業希望在未來合同中加入疫情或其他緊急情況的保護性條款, 主要是業務受疫情影響較大的零售業。部分金融業及零售業租戶對轉租權的重視度上升。

世邦魏理仕建議，基于租戶傾向于在租約中增加更多保護性條款，寫字樓投資者及業主的資產運營能力也需更上一層。不僅僅是提供更多定制化的租賃條款，而是采取更全面的方法，包括在收入增長和保證出租率之間重新尋求平衡點，評估在樓內增設共享辦公的風險和收益，以及投資樓宇科技來更好地進行租賃管理。

辦公室配置需求變化

隨著遠程辦公的廣泛使用, 租戶更為重視提升辦公場所的協作功能。同時，疫情的暴發也促使租戶重新考量辦公室的空間使用率。

盡管固定工位仍是主流的辦公室布局，但共享工位的使用度也將有所增長。租戶調查結果顯示，未來三年，39%的受訪企業計劃在部分工區采用共享工位，同時有26%的受訪企業表示將全部采用共享工位以適應ABW模式（Activity-BasedWorking/ABW-基于活動的辦公模式）。

內外資租戶在部分工區采用共享工位的模式上接受度較為一致（42%的外資租戶與41%的中資租戶）。但外資租戶對于在全部工區內采用共享工位上呈現出更高意愿。調查結果顯示，37%的外資租戶計劃未來在整個辦公室采用共享工位以匹配ABW模式，而中資租戶選擇該選項的占比僅為21%。

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨表示：“市場需求持續回暖但供應壓力猶存，業主或投資者需要密切關注租賃市場動向和增長強勁的需求行業，并抓住租戶對新樓和核心商務區的升級需求。基于租戶與日俱增的健康和靈活性訴求，業主或投資者亦需從供應端和服務商的角度出發，根據不同行業的業務特性和房地產策略的關注點，有針對性地滿足租戶的需求，從而提升出租率并實現長期、穩定的收入增長。”

關鍵詞： 組合