中房網(wǎng)訊 （劉敬/文）近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國百城住宅庫存報告》顯示，截至11月底全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環(huán)比增長2.1%，同比增長2.1%。當(dāng)前百城庫存規(guī)模為2016年8月份以來的最高值，創(chuàng)下5年來的新高。

報告認(rèn)為，當(dāng)前關(guān)注房地產(chǎn)市場基本面中，要格外關(guān)注庫存風(fēng)險。尤其是三四線城市的去庫存壓力更大，需要給予關(guān)注。此類風(fēng)險若不消除，對于房企的經(jīng)營目標(biāo)完成和債務(wù)風(fēng)險的化解，都會形成障礙。

百城庫存規(guī)模創(chuàng)近5年新高，三四線成重災(zāi)區(qū)

根據(jù)報告，截至11月底，監(jiān)測的全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環(huán)比增長2.1%，同比增長2.1%。庫存環(huán)比數(shù)據(jù)連續(xù)4個月環(huán)比正增長現(xiàn)象，同比則連續(xù)36個月保持正增長態(tài)勢。

從供求方面看，市場成交數(shù)據(jù)疲軟，目前已出現(xiàn)連續(xù)6個月環(huán)比下跌的現(xiàn)象，也使得供求矛盾進(jìn)一步加劇。報告顯示，11月份100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為4495萬平方米，而成交量為3437萬平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢。

從城市結(jié)構(gòu)方面來看，三四線城市庫存攀升的態(tài)勢最為明顯，出現(xiàn)了連續(xù)37個月庫存規(guī)模同比正增長的態(tài)勢。報告顯示，截至11月底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3052、26571和22487萬平方米，環(huán)比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前三四線城市庫存，是2016年7月份以來的最高值，創(chuàng)下5年來新高。因此，從庫存風(fēng)險的角度看，三四線城市最大。

根據(jù)易居研究院監(jiān)測，截至11月底100個城市中有57個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象，其余下的43個城市則同比下降。其中，韶關(guān)、惠州和東莞三個城市的庫存同比正增長現(xiàn)象最為明顯，增速分別為57%、43%和41%。而包括濟(jì)南、馬鞍山和岳陽的庫存下滑速度較快。

另一方面，受當(dāng)前百城庫存規(guī)模的持續(xù)增長、市場交易低迷，以及庫存積壓等因素影響，庫存去化周期也出現(xiàn)快速拉升。

報告顯示，11月份100個城市新建商品住宅庫存去化周期為12.5個月。除去年上半年疫情沖擊下數(shù)據(jù)異動的情況，當(dāng)前百城住宅庫存去化周期為5年來的最高值。

從城市結(jié)構(gòu)看，11月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存去化周期分別為10.2、11.9和13.8個月。其中，三四線城市庫存去化周期最高，成為當(dāng)前庫存積壓的重災(zāi)區(qū)。

具體來看，包括西寧、洛陽和舟山等城市的去化周期相對較大。根據(jù)易居研究院統(tǒng)計，在去化周期較高的10個城市中，有8個城市是三四線城市，包括洛陽、舟山、威海、江陰、蕪湖、固安、煙臺和韶關(guān)。

剛需和改善型購房需求有待激活

如果沒有一二線城市充裕的外來購房需求做支撐，這些城市未來的去化周期容易被進(jìn)一步放大。因此，部分三四線城市確實要為當(dāng)?shù)厝齑鎰?chuàng)造更好的市場和政策環(huán)境。

以蕪湖為例，其12月14日出臺的《蕪湖市青年英才購房補貼發(fā)放實施細(xì)則》顯示，對于在蕪暫無自有住房的博士、35歲以下的碩士、畢業(yè)3年內(nèi)的全日制本科和專科（含中職、技工院校）畢業(yè)生，都可以享受購房補貼。而補貼力度較大，政策規(guī)定給予購房款最高10%補貼。

事實上，不止蕪湖一個城市。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，最近一段時間以來，包括呼和浩特、南寧、廈門、荊門、衡陽、開封、保定、南通海安、重慶璧山和萬州等超過10個城市或地區(qū)都出臺了一些鼓勵去庫存、刺激購房需求的新政，而出臺這些政策的城市以三四線居多。

政策內(nèi)容涵蓋“提供購房補貼、對農(nóng)民進(jìn)城購房給予優(yōu)惠、以人才引進(jìn)、生育二孩三孩等名義給予購房優(yōu)惠政策。還有對商品房契稅進(jìn)行相應(yīng)的減免，對于購買地下車位也可獲得契稅補貼等。另外值得注意的是河北省保定市，其對被動式超低能耗建筑商品房項目，取消銷售價格限制。對購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區(qū)域性商品住房限購政策的限制。

近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，明確提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。” 那么，通過激活剛需和改善型購房需求，也可以緩解部分城市的房地產(chǎn)庫存的壓力。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，上述提到的這些鼓勵性政策與當(dāng)?shù)厥袌鰤毫^大、房企面臨營銷的困難等因素有關(guān)。對于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)去庫存和激活購房消費等有著積極的作用, 但是中間要防范炒作房價等風(fēng)險。嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，12月份和明年一季度全國三四線城市可能會在購房政策方面進(jìn)行更大松綁。

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