12月3日，萬(wàn)科(000002.SZ)發(fā)布11月銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)。報(bào)告顯示，11月單月，合同銷售金額431.5億元，同比下降25.04%。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，萬(wàn)科前11月累計(jì)權(quán)益拿地金額為1261億元，相比前10月累計(jì)權(quán)益拿地金額1304億元，降低了43億元。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度較低，萬(wàn)科業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了短期下降，此時(shí)，萬(wàn)科啟動(dòng)了萬(wàn)物云上市計(jì)劃。11月5日，萬(wàn)科宣布，擬分拆萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司到香港聯(lián)交所上市。

關(guān)于萬(wàn)物云“上市時(shí)機(jī)是否合適”以及“上市目的是否為萬(wàn)科解決資金問(wèn)題”的質(zhì)疑紛至沓來(lái)。對(duì)此，董事會(huì)主席郁亮在11月26日2021年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上回應(yīng)，“募集的資金有自己的用途”、“目前上市可能比去年更合適，因?yàn)槭袌?chǎng)估值趨于理性。”

11月單月銷售金額同比降25.04%

12月3日，萬(wàn)科發(fā)布11月銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡(jiǎn)報(bào)。報(bào)告顯示，2021年11月，萬(wàn)科共實(shí)現(xiàn)合同銷售面積253.8萬(wàn)平方米，同比下降35.79%，合同銷售金額431.5億元，同比下降25.04%。

不僅是11月，萬(wàn)科今年從6月開始單月銷售金額都出現(xiàn)了不同程度的下降。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2021年6月至10月，萬(wàn)科合同銷售金額為676.3億元、515.4億元、370.3億元、361.1億元、419.5億元，同比下降7.82%、12.67%、36.94%、33.79%、19.81%。

從全年業(yè)績(jī)完成情況來(lái)看，2021年1-11月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3458.3萬(wàn)平方米，同比下降14.08%，累計(jì)合同銷售金額5642.2億元，同比下降6.37%。

此前，萬(wàn)科在2020年底召開的一場(chǎng)2021年目標(biāo)與行動(dòng)大會(huì)上透露，2021年銷售規(guī)模為7900億元，對(duì)應(yīng)2020年7041.5億元的銷售額，增長(zhǎng)12.19%。

從目前實(shí)際完成情況來(lái)看，前11月僅完成全年目標(biāo)的71.42%。萬(wàn)科若要完成全年目標(biāo)，需要在最后一個(gè)月內(nèi)沖擊完成近2257.8億元的銷售金額。

不僅是銷售業(yè)績(jī)，萬(wàn)科核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)也出現(xiàn)了下滑。據(jù)萬(wàn)科2021年三季度報(bào)告顯示，今年前三季度，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2714.9億元，同比增長(zhǎng)12.4%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)166.9億元，同比減少16%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率為17.5%，較2020年同期下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為7.31%，較去年同期減少2.82個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于這一份“不太理想”的成績(jī)單，董事會(huì)主席郁亮在11月26日2021年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上表示，2018年，萬(wàn)科主動(dòng)控制了開發(fā)業(yè)務(wù)的增速和規(guī)模，鋪開了另外一些經(jīng)營(yíng)服務(wù)的業(yè)務(wù)，當(dāng)年控制下來(lái)的規(guī)模、速度，滯后反映到當(dāng)期，自然會(huì)出現(xiàn)一個(gè)下滑。

對(duì)于盈利指標(biāo)、尤其是毛利率的下降，他表示，地售比的提升，對(duì)毛利率造成的壓力是不斷增強(qiáng)的。從2017年到2020年，在主要城市的房?jī)r(jià)受限的狀態(tài)，地售比在不斷地提升，從26%升到了43%，增長(zhǎng)了17個(gè)百分點(diǎn)。

實(shí)際上，毛利率下滑并非萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，而是行業(yè)普遍現(xiàn)象。此前，億翰智庫(kù)的研究員于小雨指出，2017年、2018年房企獲取高價(jià)土地時(shí)，既對(duì)政策放寬有預(yù)期，又對(duì)房?jī)r(jià)上漲加了預(yù)期，但在地價(jià)房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)調(diào)控下，政策放松和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期基礎(chǔ)都不存在。房?jī)r(jià)上漲空間受限，房企的利潤(rùn)空間被壓縮。

前11個(gè)月權(quán)益拿地金額1261億元

公告顯示，萬(wàn)科11月新增開發(fā)項(xiàng)目7個(gè)，分別位于煙臺(tái)、鄭州、南昌、東莞、蘇州、靖江，占地面積合計(jì)約40.4萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積90.7萬(wàn)平方米，其中萬(wàn)科權(quán)益建筑面積60.6萬(wàn)平方米，需支付權(quán)益價(jià)款68.36億元。以此計(jì)算，平均樓面地價(jià)為11280元/平方米。

根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科10月新增開發(fā)項(xiàng)目6個(gè)，權(quán)益建筑面積232.9萬(wàn)平方米，需支付權(quán)益價(jià)款112.08億元，平均拿地成本為4812.37元/平方米;9月新增開發(fā)項(xiàng)目10個(gè)，權(quán)益建筑面積143.9萬(wàn)平方米，需支付權(quán)益價(jià)款104.84億元，平均拿地成本為7285.6元/平方米。相比前兩個(gè)月，11月新增項(xiàng)目的樓面地價(jià)有所上升。

其中，樓面地價(jià)最高的地塊為蘇州園區(qū)奧體項(xiàng)目。該項(xiàng)目為2021年6月1日南京安居以總價(jià)40.02億競(jìng)得園區(qū)奧體02號(hào)地塊，成交樓面價(jià)25224元/平方米，溢價(jià)率15%。此后，萬(wàn)科以28.02億元入股該項(xiàng)目，持股比例為70%。出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為公寓式酒店以及70年住宅，以多層、小高層為主;住宅需全裝修交付，裝修成本不低于2000元/平方米;地塊上住宅需要結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)銷售許可證。

此外，東莞碧波花園樓面地價(jià)也超過(guò)1.5萬(wàn)元/平方米，據(jù)悉，該項(xiàng)目為萬(wàn)科接手的云南城投臻園項(xiàng)目，權(quán)益建筑面積10.8萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)為16.63億元，平均樓面地價(jià)為15398元/平方米。根據(jù)房天下平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目所在東莞麻涌共11個(gè)樓盤在售/待售，項(xiàng)目售價(jià)在11000-24000元/平方米之間。

萬(wàn)科并未在公告中披露11月拿地情況。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示：2021年1-11月，萬(wàn)科權(quán)益拿地金額為1261億元，位居行業(yè)第2，相比前10月權(quán)益拿地金額1304億元，降低了43億元。

事實(shí)上，從第三季度開始，萬(wàn)科削弱了拿地的力度。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，萬(wàn)科權(quán)益拿地金額為962億元，位列行業(yè)第一名，月均拿地金額為160.3億元。隨著房企拿地銷售比不超過(guò)40%的監(jiān)管新規(guī)在7月26日出臺(tái)，萬(wàn)科在土地?cái)U(kuò)張上的力度有所降低，根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科在7-11月權(quán)益拿地總金額為299億元，月均拿地金額降到59.8億元。

逐漸降低拿地力度的萬(wàn)科已經(jīng)開始“謹(jǐn)慎收縮”，這也反映在2022年全年銷售目標(biāo)上。在11月26日的臨時(shí)股東大會(huì)上，總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，萬(wàn)科制定年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的方式是制定一個(gè)最低的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，同時(shí)推一個(gè)卓越目標(biāo)，2022年最低經(jīng)營(yíng)目標(biāo)比今年還要下調(diào)。

萬(wàn)物云分拆上市

11月5日，萬(wàn)科公告宣布，擬分拆所屬子公司萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司到香港聯(lián)交所上市。

根據(jù)萬(wàn)科2021半年報(bào)顯示，期內(nèi)萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.8億元，同比增長(zhǎng)33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55.0%;商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比30.4%;智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%;社區(qū)生活服務(wù)收入5.6億元，占比5.4%;萬(wàn)物成長(zhǎng)收入3.2億元，占比3.1%。

針對(duì)萬(wàn)物云上市是否是為萬(wàn)科解決資金問(wèn)題，郁亮在11月26日2021年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上回應(yīng)，萬(wàn)物云在萬(wàn)科的資產(chǎn)和利潤(rùn)占比只有1%到2%左右，發(fā)再多股票也沒(méi)多大影響，募集的資金還是有自己用途的。物業(yè)上市解決萬(wàn)科的資金問(wèn)題是不存在的。

他還表示，萬(wàn)物云目前上市可能比去年更合適，因?yàn)槭袌?chǎng)估值趨于理性。而在一個(gè)理性的資本市場(chǎng)中，才能給真正優(yōu)秀的企業(yè)給予一個(gè)適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)。

除了正式公布萬(wàn)物云分拆上市計(jì)劃之外，萬(wàn)科在11月融資計(jì)劃還包括推進(jìn)印力商置13.54億元ABS申請(qǐng)工作以及啟動(dòng)58億元的保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃。

11月8日，據(jù)深交所固定收益信息平臺(tái)披露，萬(wàn)科旗下印力商置13.54億元ABS狀態(tài)更新為“已受理”。

11月10日晚間，萬(wàn)科宣布，重慶萬(wàn)科擬通過(guò)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃向平安資管申請(qǐng)融資，融資本金金額不超過(guò)人民幣58億元，期限最長(zhǎng)15年，增信方式為萬(wàn)科提供全額擔(dān)保。根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)2020年出臺(tái)的新規(guī)，險(xiǎn)資債權(quán)投資業(yè)務(wù)不得投資商業(yè)住宅項(xiàng)目，也就是說(shuō)該筆融資只能運(yùn)用于非住宅業(yè)務(wù)中。

自從11月9日銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)之后，房企債務(wù)融資方面有所松動(dòng)。包括保利發(fā)展、招商蛇口、碧桂園、龍湖等規(guī)模性房企的境內(nèi)融資得到實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年11月，境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%;其中，境內(nèi)債券共發(fā)行46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%。

從萬(wàn)科三季報(bào)來(lái)看，截至9月30日，持有貨幣資金1471.1億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和782.9億元，財(cái)務(wù)方面較為穩(wěn)健。不過(guò)，值得注意的是，2021年1-9月，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為12.2億元，相比去年同期的333.8億元，大幅降低了96.35%;投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-275.6億元，同比大幅降低545.30%。

郁亮曾在2020年6月舉辦的股東大會(huì)上表示，“很多人指責(zé)我們太過(guò)保守，我們一定要做到現(xiàn)金為王，手有余糧，以更好地應(yīng)對(duì)各種各樣的挑戰(zhàn)。”如今，萬(wàn)科正在將“手中余糧”換成土地和項(xiàng)目，是否能從容應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，仍有待觀察。

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