今年下半年以來行業調控持續，疊加房企的債務違約事件頻發，市場多方“速凍”，房企在融資端和銷售端承受較大的壓力。面對企業現金流吃緊，債權人信心下降的情況下，多家房企通過多種手段積極進行自救，重建市場信心。

2021年9月底以來在政策密集發聲下，房企關緊已久的融資閥門終于有了松開的跡象，保利發展、招商蛇口等國企央企和多家城投公司在銀行間債券市場進行融資，而后有銀行總行直接發令分行支行充分開發國有房地產企業資源，開放國有房地產企業授信，給予專項政策支持，并為國有房地產企業開出融資白名單。

雖當前政策的松動主要對象是國資，但伴隨著市場信心重建和宏觀維穩政策的傳導，未來將會擴散到民營企業，也將最先有利于基本面較好的企業。

01

銀行間市場對國企梯隊敞開融資口子

在整個房地產市場趨冷，房企陸續出現債務違約的情況下，投資市場對房企的信心下降，債券二級市場以及股票市場出現了較大的波動，從2021年9月30日到2021年10月8日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產債券指數累計下跌22.1%，創下至少8年的最大跌幅。由此部分未違約的房企也受到了波及。

2021年11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，部分參會的房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。座談會的召開，意味著房地產企業境內發債的政策或會有所松動。

銀行間商協會座談會后，眾多房企密集發行中期票據和超短融資券。11月10日，常州城建、北京住總、小商品城宣布擬發行超短融資券，鎮江城建公告擬發行4億元的中期票據;到11月11日，保利發展宣布擬發行20億元的中期票據，將銀行間債券市場的融資主體從城投擴展到主流房企，而后11月12日，光明地產宣布擬發行5億元中期票據，招商蛇口公告擬分別發行30億元的中期票據和超短融，企業融資“冰凍”狀態有所緩解。

據不完全統計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數額及發行企業數量相對較高。與此同時，本輪房企融資審批速度相對較快，小商品城11月10宣布擬發行的10億元超短融計劃，已經于11月15日發行完成。而柳州建投11月15日將擬發行不超過8.8億元(含8.8億元)的中期票據的計劃確定為頂額8.8億元。

02

部分房企積極“自救”重建市場信心

據CRIC不完全統計，自2021年下半年以來，不少房企紛紛通過回購債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資等方式進行維穩，開啟信用保衛戰。

1、積極回購債券，維穩同時低價回購

CRIC統計顯示，2021年下半年以來，不少于24家房企陸續實行境外債提前回購舉動，回購次數超過153次，提前回購境外債券及票據涉及資金合計24.86億美元，債券到期時間橫跨2021年到2026年，不少房企十月以后加大了2022年到期債務的提前贖回，減輕明年的還款壓力。

就企業表現來看，中梁控股、正榮地產、禹洲集團、花樣年等回購次數相對較多，佳源國際、中國金茂、中梁控股、龍光等贖回金額超過1億美元。房企進行債券回購除了維穩市場信心之外，也因當前債券價格相對便宜，以低折扣進行回購實則比到期兌付更為劃算。

2、大股東增持股票，打響市值保衛戰

除了提前贖回部分境外債之外，9月以來，多家房企董事或者大股東利用自有資金進行護盤，增持公司股票，進行市值維護，增添市場信心。據不完全統計，2021年9月以來，有17家房企股東通過二級市場對公司股票進行增持，涉及金額達到11.66億元，其中中國奧園主席郭梓文及其家族信托在9月和11月累計增持1.66億股，金額6.15億元，碧桂園主席楊惠妍僅在11月就增持1761萬股，金額1.28億元，力高集團董事兼主席黃若虹自9月20日起累計增持約3734萬股，持股比例由29.49%上升到40.0%。

3、股東借款、保底供股維穩市場信心

大股東除了進行股票增持的操作，部分股東還幫助企業進行融資，主要集中在股東借款、配股融資、抵押物業借款等，除了提振市場信心，也為公司注入資金，增強企業流動性。富力地產、當代置業、融創中國的股東分別為公司提供了80億元、8億元、4.5億美元的股東借款。而旭輝集團以供股的方式進行融資，擬發行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元，其中，大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認購2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進行全額認購，合計將最多投入16.73億港元，以股東兜底的方式進行融資。而融創中國則進行了配股融資，募集金額達到50.85億港元。值得注意的是，股東借款及配股融資等方式，對股東以及企業自身發展前景要求較高，目前僅有少量房企進行。

從目前來看，多家企業的中票、短融等債券融資計劃的設立成功，顯示當前銀行間債券市場融資口子已經打開，鼓舞了市場的信心，未來其他資質良好，信用較高的企業特別是國企央企也有望加入發債的隊伍。

值得注意的是，當前發行的企業均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，主要是利用政府的信用進行背書，未來是否能擴大發債主體至其他類型的企業仍有待觀察。

但伴隨著市場信心重建和宏觀維穩政策的傳導，當前房企積極自救，也將加大市場對自身的信心。

關鍵詞： 市場信心 宏觀維穩政策 債券融資 債務違約