對應監管層的頻頻發聲，房貸政策在執行中是否已放松？有座城市率先釋放了明確信號。

11月23日晚間，成都市住房和城鄉建設局(下稱“成都住建局”)發布《關于精準應對疫情沖擊全力實現年度目標的通知》(下稱《通知》)。

《通知》明確，將協調金融機構增加房地產信貸投放額度，加快發放速度，保障房地產企業和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點企業開發貸款展期、降息。

與此同時，針對不同信用評定的房企，《通知》提出差異化預售資金監管。企業信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度。在項目主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節點，監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5%；項目并聯竣工驗收備案后，監管額度內預售資金支取比例可達到95%。

多名行業分析人士告訴《財經》記者，成都是首家明確加大房貸投放的城市，具有非常強的信號意義，后續或將有更多明確政策文件出臺。

但在另一方面，亦有專業人士認為，成都政策的影響力或許不會太大。“當前各地房貸依舊緊張，排隊是普遍現象。整體看，市場政策底部出現了，但依然在底部，沒有明顯回暖。”中原地產首席分析師張大偉表示。

《財經》記者線下調查了解到，相較此前“房貸收緊”時期銀行普遍給出的3個月-6個月時間預期，目前大部分銀行給出的放貸周期縮短至2個月-4個月，速度雖有所加快卻仍較為審慎。你的房貸松了嗎？

“雖然央行等層面明確提及加大房貸投放的表述比較多，但是地方上明確發文的其實不多，成都屬于第一個城市。預計后續各類明確發文督促銀行加快房貸的文件會出臺。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。在多名業內人士看來，成都住建部發布的《通知》是對央行此前多次釋放維穩房地產市場信號的協同。

在《通知》發布受到市場關注后，《財經》記者亦致電成都某國有大行支行網點的電話詢問近期房貸情況，對方表示，目前該行的房貸額度確有提升，等待時間在2個月-4個月左右，仍需要排隊，但速度相較之前有所加快。“上面有通知，之前二手房這塊沒怎么接，現在逐步又放開了。”

與此同時，有成都地區購房者表示，近期當地房貸利率有所下降，其所購買的住房貸款由此前的6.125%降到5.635%。

“房貸放松”的情況亦出現在上海地區的部分銀行。

滬上一家房產中介公司貸款部員工告訴《財經》記者，目前房貸利率依舊是首套5%，二套5.7%。但在放款時間來看，包括國有大行、股份行以及城商行在內的幾家銀行均反饋政策有些許放松，部分銀行排隊甚至縮短至1個月-2個月。

“現在銀行其實也都還在控制接單，具體要看銀行體量，有的銀行之前積壓的單子太多還是很慢。”上述員工表示。

《財經》記者以購房者身份前往銀行網點詢問，各銀行反饋情況不一，總體來說預計松動的說法居多，但仍較為審慎。

“沒有接到房貸政策放松的通知。”某股份行支行房貸經理表示，“年底額度還是很緊張，我們這邊沒有變化。”

另一家股份行支行的房貸經理則告訴《財經》記者：“后續應該會比之前快一些。”

此外，兩家國有大行支行個貸負責人均表示，目前放款時間在2個月-4個月左右，較此前提速。“這個根據上面分配的額度來的，每個月也不一樣，多的時候就快一些。”監管維護下的理性發展

實際上，信貸市場的變化從近日銀保監會公布的數據中便可窺得一二。

11月19日，銀保監會新聞發言人就相關問題答記者時表示，房地產合理貸款需求得到滿足。數據顯示，截至10月末，銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%，整體保持穩定。個人住房貸款中90%以上用于支持首套房，投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。

在此之前，央行針對房地產市場頻繁發聲，釋放積極信號。

在9月27日召開的央行貨幣政策委員會2021年三季度例會，以及9月29日召開的房地產金融工作座談會上，央行兩次強調“維護住房消費者合法權益”。而在10月20日舉辦的2021金融街論壇年會上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝指出，下一步，金融部門將積極配合住房城鄉建設部和地方政府堅定的維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

在多名業內人士看來，央行的“維護”信號便是目前房貸市場寬松的主要原因。就《財經》記者線下了解情況，雖然目前并未有銀行明確反饋接到文件通知，部分銀行的房貸業務員透露出額度變化主要受政策影響。

在另一方面，此前相關政策導致二手房交易降溫，房貸需求變少或是銀行放款周期變慢的另一原因。

以上海為例，8月6日，上海市房管局召開工作通報溝通會，宣布上海各銀行審核貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。

“這個對市場打擊很大，幾乎打對折。”一位房產中介告訴《財經》記者，“相當于600萬元的房子只能按300多萬元的6.5成去貸款，變相增加首付，很多人拿不出這么多錢的。”

據鏈家研究院的監控數據顯示，9月上海共成交二手房1.2萬套，環比下降33%，同比下降61%。10月全市共成交二手房1.3萬套，同比下降53%，但與此同時，環比出現了變化，增長8%。

據一位房產中介透露，目前“三價就低”政策中評估價略微提升，這意味著購房者可能可以貸到更多的資金。

總體而言，當下市場更需要理性看待。

在某銀行資深從業人士看來，當前放閘只是適度放閘，是雙向作用的結果，“一是房貸市場積壓嚴重，造成各銀行房貸資產規模大幅下降，為保障年底結算數據，各行做了可行的業績沖刺，盡量做到應放盡放；二是經營機構正視額度管控問題，從自身找出路，很多機構經歷大半年的資產調整，將部分壞賬或者債券轉讓出表，從而創造了新的額度來放款滿足營收考核。”其表示。

而在房企融資方面，上述人士則持保守態度：“各銀行不會向房產企業偏向，資金與用途監管依然嚴厲。10月初甚至進一步規范了涉房企業融資的禁入準則，進一步規避信貸資金入樓市方式，與房住不炒的政府導向。”

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