被“指導(dǎo)”的小區(qū)未來恐怕不止112個(gè)。

“指導(dǎo)價(jià)看了嗎?我要窒息了!(單價(jià))4.3萬買的房子，現(xiàn)在要(單價(jià))2.9萬給我打發(fā)了?”5月10日晚，寧波的李想(化名)和朋友吐槽到。

5月10日下午，寧波市住建局發(fā)布寧波市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、海曙外國語學(xué)校(青林灣校區(qū)、五江口校區(qū))、寧波大學(xué)附屬學(xué)校等9個(gè)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)112個(gè)小區(qū)的二手住房交易參考價(jià)格。李想所在的海曙區(qū)青林灣小區(qū)位列其中。

去年7月，李想以4.3萬/平方米的單價(jià)買下青林灣七期一套88平方米的2居室，總價(jià)達(dá)378萬。按照指導(dǎo)價(jià)，如果要出手，她的房子的參考交易單價(jià)為2.98萬/平方米，比買入價(jià)低了1.32萬/平方米。

但她的氣憤很快消散，跟朋友吐槽完、在社交平臺(tái)發(fā)布了相關(guān)動(dòng)態(tài)后，朋友和網(wǎng)友們的回復(fù)讓她的情緒快速平靜下來。“一開始是有點(diǎn)氣，但后來仔細(xì)想想，誰會(huì)按照這個(gè)價(jià)格賣呢?也就是提高了首付比例、對(duì)買家的資金實(shí)力要求更高了而已。”

有網(wǎng)友評(píng)價(jià)道，“茅臺(tái)的官方指導(dǎo)價(jià)還是1499元呢，但指導(dǎo)價(jià)能買到茅臺(tái)嗎?”

首個(gè)限制二手學(xué)區(qū)房房價(jià)的城市

出臺(tái)學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價(jià)是對(duì)寧波4月中旬發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱“《通知》”)的貫徹落實(shí)。

4月9日，寧波被住建部約談，一同被約談的還有廣州、合肥、東莞、南通。住建部對(duì)五城政府負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，牢牢把握“房住不炒”的定位，切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

被約談7天后，寧波于4月16日晚出臺(tái)上述《通知》，從擴(kuò)大限購區(qū)域、加強(qiáng)住房交易管理、嚴(yán)審購房首付資金來源等方面加強(qiáng)調(diào)控。關(guān)于“完善住房交易規(guī)則，加強(qiáng)住房交易管理”，“建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等應(yīng)用”成為解題之道。

寧波市住建局稱，建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)和規(guī)范熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房的掛牌和交易行為，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等應(yīng)用，抑制熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房價(jià)格的人為炒作和非理性上漲。

此次發(fā)布了指導(dǎo)價(jià)的112個(gè)小區(qū)在寧波市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、海曙外國語學(xué)校(青林灣校區(qū)、五江口校區(qū))、寧波大學(xué)附屬學(xué)校、華泰小學(xué)(東校區(qū)、西校區(qū))、堇山小學(xué)、宋詔橋小學(xué)、四眼碶小學(xué)(新河校區(qū))、鎮(zhèn)海區(qū)中心學(xué)校、鎮(zhèn)海應(yīng)行久外語實(shí)驗(yàn)學(xué)校9個(gè)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。從行政區(qū)域看，112個(gè)小區(qū)分布在海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)等四區(qū)，數(shù)量分別為25個(gè)、15個(gè)、54個(gè)、18個(gè)。

不過，在貝殼找房、安居客等房產(chǎn)中介平臺(tái)上，指導(dǎo)價(jià)還未顯現(xiàn)。

根據(jù)指導(dǎo)價(jià)，房價(jià)最高的是鄞州區(qū)金寶小區(qū)，價(jià)格為42400元/平方米。而貝殼找房信息顯示，金寶小區(qū)目前均價(jià)為50262元/平方米，掛牌的21套房中，單價(jià)最高的為一套47.21平方米的2室1廳精裝房，建成時(shí)間為1996年，但對(duì)口四眼碶小學(xué)(新河校區(qū))使其身價(jià)抗住了歲月的侵襲。

指導(dǎo)價(jià)中價(jià)格最低的小區(qū)為鎮(zhèn)海區(qū)金桂花苑，單價(jià)為20500元/平方米。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)均價(jià)為25345元/平方米，超過指導(dǎo)價(jià)約24%。目前在掛牌的10套房源中，價(jià)格最高的一套達(dá)30395元/平方米，總價(jià)為442萬。

學(xué)區(qū)房是諸多城市房價(jià)上漲的推手，其價(jià)格嚴(yán)重偏離價(jià)值的畸形發(fā)展態(tài)勢(shì)也引起中央政治局的重視，其在4月30日的會(huì)議中罕見點(diǎn)名學(xué)區(qū)房，強(qiáng)調(diào)“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)”。上海、北京等地也已通過“六年一學(xué)位”、改變高中招生錄取方式等措施為學(xué)區(qū)房降溫，但以出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)的方式抑制學(xué)區(qū)房熱度，寧波還是第一城。

樓市降溫暫不明顯剛需或再受傷

被“指導(dǎo)”的小區(qū)未來恐怕不止上述112個(gè)。寧波住建局表示，后續(xù)將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整、增加小區(qū)，并及時(shí)發(fā)布交易參考價(jià)格。關(guān)于指導(dǎo)價(jià)的效用，寧波住建局稱，“商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)將熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格作為授信的依據(jù)之一，引導(dǎo)二手住房市場(chǎng)理性交易，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”

寧波房產(chǎn)中介王君(化名)對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，4月16日《通知》發(fā)布后，個(gè)別房源有3至5萬不等的小幅下調(diào)，但更多的學(xué)區(qū)房房東和購房者都持觀望態(tài)度。

而多名寧波中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，目前降價(jià)的房源并不多。“指導(dǎo)價(jià)是政府出的，但房子是業(yè)主自己的，業(yè)主說了算，降價(jià)尤其是大幅降低不可能。”事實(shí)上，指導(dǎo)價(jià)影響更大的是首付比例，如此一來，剛需客或比投資客更大概率地被拒之門外。

李想也不慌張了。“學(xué)區(qū)房是硬通貨，我感覺未來5-10年內(nèi)熱度都不會(huì)變。”還沒有孩子的李想，買下青林灣房子的主要目的也是投資，目前租住給附近工作的上班族。

中泰證券政策組首席分析師楊暢認(rèn)為，實(shí)際交易中可能會(huì)產(chǎn)生規(guī)避調(diào)控的變通做法，限價(jià)也可能導(dǎo)致市場(chǎng)變形，需要重點(diǎn)觀察。

這樣的先例不是沒有。今年2月，深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，要求中介掛牌價(jià)不得超過二手房指導(dǎo)價(jià)，貸款額度也要參考指導(dǎo)價(jià)。但出乎意外的是，“按下葫蘆起來瓢”，二手房市場(chǎng)交易速凍的同時(shí)，部分熱錢流向小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格漲幅甚至高達(dá)50%。

對(duì)于此次公布的九大學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價(jià)的效果，有寧波市民對(duì)其降溫效用持懷疑態(tài)度，甚至擔(dān)心會(huì)引起目前未出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)的學(xué)區(qū)房價(jià)格“被迫”上漲。“需求并沒有減少，而供給減少了，那么就會(huì)將需求導(dǎo)向其他地方。”

2017年以來，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)降溫的時(shí)候，寧波卻熱度不減，房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年2月，寧波二手房環(huán)比上漲0.7%，在70城中排名第6位;同比上漲10.1%，在70城中排名第2位，僅次于深圳。去年7月以來，寧波也已三次加碼調(diào)控。

房價(jià)跳漲中，想要買學(xué)區(qū)房的王樺(化名)決定放棄。“掏空家底買個(gè)老破小，把自己的意愿強(qiáng)加在孩子身上，孩子不快樂、父母經(jīng)濟(jì)壓力大，何必呢?”她從今年4月開始看學(xué)區(qū)房，面積、環(huán)境等實(shí)在無法滿意，價(jià)格更是高不可攀。看了一圈，她決定買一套便宜一點(diǎn)、新一點(diǎn)的大房子。

關(guān)鍵詞： 二手 學(xué)區(qū)房 指導(dǎo)價(jià) 城市