從2019年的平均44倍估值下降到2021年的13倍估值，物業(yè)股漸回理性。

“暢游”過(guò)物業(yè)潮水的房企，正積極尋找下個(gè)估值標(biāo)的。代建、營(yíng)銷(xiāo)、環(huán)保、園林……多塊業(yè)務(wù)被拆，看似眼花繚亂，究其背后原因，錢(qián)難賺了。

內(nèi)部融資謹(jǐn)慎 外部環(huán)境收緊

四月房企發(fā)債規(guī)模在下滑

房企融資規(guī)模，在今年一季度明顯的下滑。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約3040億元，同比下降23%，為2018年以來(lái)首季度的最低發(fā)行規(guī)模。尤其境外債發(fā)債規(guī)模大幅下滑，較2020年一季度下降43.5%。

“房企融資規(guī)模下滑主要是在政府持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿的大環(huán)境下，房企整體債權(quán)融資環(huán)境較為嚴(yán)苛。”同策研究院分析師左越認(rèn)為，“三道紅線”融資新規(guī)疊加“兩道紅線”房貸集中度管理政策，房企債權(quán)融資供需兩端均受到限制，融資環(huán)境已全線收緊。

易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，“一季度各大房企整體銷(xiāo)售情況良好，為房企帶來(lái)較為充足的現(xiàn)金流，在債權(quán)融資的主動(dòng)意愿上也有所降低。”

進(jìn)入4月，房企發(fā)債規(guī)模進(jìn)一步下滑。

據(jù)領(lǐng)先指數(shù)顯示，2021年4月，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外融資榜顯示，4月境內(nèi)外的融資規(guī)模持續(xù)分化，延續(xù)了2月以來(lái)的態(tài)勢(shì)。其中，境內(nèi)債與境外債的發(fā)行規(guī)模差額進(jìn)一步拉大，境內(nèi)債的發(fā)行規(guī)模約為799.86億元，境外債的發(fā)行規(guī)模僅為27.97億美元，境內(nèi)債遠(yuǎn)超境外債。與此同時(shí)，房企發(fā)行境內(nèi)外債規(guī)模較3月進(jìn)一步下滑。

“目前房企融資更為慎重，不少房企的降杠桿意愿較為明顯，部分房企也在業(yè)績(jī)會(huì)上喊出6月底進(jìn)入綠檔陣營(yíng)。”領(lǐng)先指數(shù)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“宅地集中供應(yīng)”下的首次土拍已開(kāi)啟，房企的融資能力也面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

利潤(rùn)空間再被壓縮

限制有息負(fù)債的增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致外部資金的使用量減少，現(xiàn)階段，房企更多賴(lài)銷(xiāo)售回款運(yùn)轉(zhuǎn)。然而，投資端拿地成本提升、銷(xiāo)售端熱點(diǎn)城市限價(jià)，也讓房企利潤(rùn)空間和盈利水平持續(xù)受到擠壓。

據(jù)克爾瑞機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)顯示，2020年，66家行業(yè)典型上市房企整體的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)下滑趨勢(shì)，且降幅較2019年進(jìn)一步擴(kuò)大。

其中，毛利率指標(biāo)降幅最大，2020年毛利率中位值同比降低4.8個(gè)百分點(diǎn)至24.3%。凈利率和歸母公司凈利率的中位值也分別降低2.6和1.9個(gè)百分點(diǎn)至10%和8.2%。與歷年相比，凈利率指標(biāo)已降至2016年的水平，歸母凈利率則是2015年以來(lái)的最低水平。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間在下行，多數(shù)項(xiàng)目利潤(rùn)率不超過(guò)15%，融資成本12%基本上很難賺錢(qián)，只能勉強(qiáng)維持生存。”

這一現(xiàn)象仍在繼續(xù)。以即將啟幕北京首場(chǎng)集中土拍為例，據(jù)其他媒體統(tǒng)計(jì)，30宗涉宅地塊起拍價(jià)1035.81億，平均溢價(jià)率僅9.8%。

“按照以往的拿地測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，部分地塊利潤(rùn)都算不過(guò)來(lái)賬，但是再不搶?zhuān)蛯⑹ケ本┦袌?chǎng)。”一位房企在京負(fù)責(zé)人表示，以前的招拍掛，比如去年的大瓦窯和分鐘寺，所有企業(yè)按起始價(jià)應(yīng)該都能算出20-30%的利潤(rùn)率，后面正式競(jìng)拍時(shí)，可能再壓低到10%甚至以下。但這次推出的這批地塊，起始時(shí)的普遍利潤(rùn)率就被壓得很低。尤其還出了最低住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，成本高了很多，很多地塊的起始利潤(rùn)率就只有個(gè)位數(shù)了。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于重點(diǎn)布局一二線城市或是前兩年在熱點(diǎn)城市高價(jià)拿地的部分房企而言，地塊的獲利比會(huì)明顯低于企業(yè)自身預(yù)期，項(xiàng)目盈利空間受限。

分拆業(yè)務(wù)呈多元化

融資渠道一步步收緊，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)長(zhǎng)期存在下行壓力，近期，部分房企分拆業(yè)務(wù)上市獲取資金。

近日，建業(yè)地產(chǎn)就發(fā)布公告稱(chēng)，公司目前擬以分派以及全球發(fā)售方式進(jìn)行建議分拆中原建業(yè)，當(dāng)中將包括公開(kāi)發(fā)售及國(guó)際發(fā)售(包括優(yōu)先發(fā)售)。這也意味著，去年11月遞表的中原建業(yè)有所突破，或成為建業(yè)集團(tuán)旗下第四個(gè)在港上市平臺(tái)。

此前，朗詩(shī)、中駿、領(lǐng)地、越秀、新力等多家房企亦分拆旗下業(yè)務(wù)赴港上市。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，今年，已有8家房企分拆業(yè)務(wù)赴港上市。今年一季度，榮盛、宋都、星河灣旗下的業(yè)務(wù)公司上市成功，其中星河灣旗下的星盛商業(yè)是國(guó)內(nèi)首個(gè)純商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)上市公司。

3月26日，在佳兆業(yè)舉行的2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事麥帆表示，佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)、文體科技集團(tuán)分拆上市已納入議事日程。

在首次沖刺港股上市失利后，雅居樂(lè)雅城集團(tuán)在更新了財(cái)務(wù)資料等內(nèi)容后，3月2日再度向港交所遞交招股書(shū)。

繼2020年12月恒大分拆物業(yè)成功登陸港交所后，恒大方面在2020年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上透露，打算將旗下八大業(yè)務(wù)平臺(tái)全部實(shí)現(xiàn)分拆上市，還未裝入上市平臺(tái)的房車(chē)寶、恒大童世界、恒大冰泉都有相關(guān)計(jì)劃。分拆多元化業(yè)務(wù)是恒大集團(tuán)2020年的主要?jiǎng)幼鳎瑧{借輪番引投和配股融資，恒大在恒大汽車(chē)、恒大物業(yè)、房車(chē)寶、恒騰網(wǎng)絡(luò)等幾大平臺(tái)，已籌得近888億港元權(quán)益。

“房企拆分旗下業(yè)務(wù)板塊上市能在一定程度上促進(jìn)主業(yè)發(fā)展，行業(yè)也將繼續(xù)向集團(tuán)化發(fā)展，出現(xiàn)如物業(yè)、文旅、康養(yǎng)等越來(lái)越多的分支。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩則表示，比起單一上市平臺(tái)，多個(gè)上市平臺(tái)顯然更具靈活性，尤其是隨著調(diào)控政策在融資端不斷收緊，多個(gè)上市平臺(tái)可實(shí)現(xiàn)輪動(dòng)融資效應(yīng)。

關(guān)鍵詞： 房企