2021年是正榮地產(chǎn)“新三年戰(zhàn)略”收官之年，其不僅要解決剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率“踩線”問(wèn)題，還要合理降低融資成本。該公司最終能否圓滿收官，或取決于區(qū)域戰(zhàn)略的深度

2018年進(jìn)入“千億元俱樂(lè)部”，次年提出“新三年戰(zhàn)略”。對(duì)于正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱正榮地產(chǎn)，6158.HK)而言，其近幾年的業(yè)務(wù)看似走得穩(wěn)健，但漂亮業(yè)績(jī)數(shù)字的背后該公司或已顯疲態(tài)。

正榮地產(chǎn)近日披露的2020年度業(yè)績(jī)顯示，其收益與母公司擁有人應(yīng)占溢利分別為361.26億元、26.51億元，均較上年有所增長(zhǎng)。但對(duì)比近幾年數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，其收益同比增速已由2018年的32.3%降至2020年的11.0%;其母公司擁有人應(yīng)占溢利的同比增速則由50.5%降至5.8%。

不僅如此，拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，該公司毛利率也持續(xù)走低，全年合約銷售金額及合約銷售建筑面積的同比增速都已大為放緩。

事實(shí)上，2021年是正榮地產(chǎn)“新三年戰(zhàn)略”收官之年，其不僅要解決剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率“踩線”問(wèn)題，還要合理降低融資成本，而其最終能否圓滿收官，或也取決于其區(qū)域戰(zhàn)略的深度。

在二級(jí)市場(chǎng)，正榮地產(chǎn)業(yè)績(jī)公布后的次個(gè)交易日即3月29日，其股價(jià)上漲7.29%，收于5.59港元/股，但此后該股逐步下跌，截至4月9日收于5.33港元/股(前復(fù)權(quán))，日跌幅達(dá)3.44%。

毛利率持續(xù)走低

近日，正榮地產(chǎn)披露2020年度業(yè)績(jī)，公告顯示，截至2020年12月31日，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收益361.26億元，同比增長(zhǎng)11.0%;溢利為35.59億元，同比增長(zhǎng)15.0%;母公司擁有人應(yīng)占溢利為26.51億元，同比增長(zhǎng)5.8%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，顯然正榮地產(chǎn)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)“雙升”，但若細(xì)加分析，可以發(fā)現(xiàn)，其收益及母公司擁有人應(yīng)占溢利的同比增速已經(jīng)明顯放緩。

《投資時(shí)報(bào)》研究員查閱以往年報(bào)留意到，2018年、2019年，其收益分別為264.53億元、325.58億元，同比增速為32.3%、23.1%;而其母公司擁有人應(yīng)占溢利為21.21億元、25.06億元，同比增速為50.5%、18.2%。很明顯，三年下來(lái)，不僅其收益同比增幅下滑約21.3個(gè)百分點(diǎn)，母公司擁有人應(yīng)占溢利增速更是由中高位置的“雙位數(shù)”下落到了“個(gè)位數(shù)”。

事實(shí)上，伴隨業(yè)績(jī)?cè)鏊俚姆怕?span id="ymifeitdkr" class="keyword">近幾年來(lái)，正榮地產(chǎn)的毛利率也呈現(xiàn)逐年下降態(tài)勢(shì)。2018年，正榮地產(chǎn)的毛利率為22.8%，較上年同比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，而在此之后，其毛利率便開(kāi)始持續(xù)走低。2019年，其毛利率水平降至20.0%;時(shí)至2020年，毛利率進(jìn)一步下滑，收到19.1%。

對(duì)于其2019年、2020年毛利率下降的原因，正榮地產(chǎn)均表示，是由于年度內(nèi)平均售價(jià)較低的建筑面積占總交付建筑面積的比例增加所致。

合約銷售增速放緩

正榮地產(chǎn)于2018年在港交所上市交易，其上市次年，該公司提出“新三年戰(zhàn)略”，把實(shí)現(xiàn)“高質(zhì)量發(fā)展”作為首要目標(biāo)，同時(shí)要重視財(cái)務(wù)穩(wěn)健、規(guī)模和利潤(rùn)共生。

值得注意的是，近幾年來(lái)，其合約銷售金額及合約銷售建筑面積雖逐年走高，但同比增速卻大為放緩。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，正榮地產(chǎn)的合約銷售金額為1080億元、1307億元、1419億元，同比增幅分別為54.0%、21%和8.6%;而其合約銷售建筑面積分別為644.30萬(wàn)平方米、843.95萬(wàn)平方米、890萬(wàn)平方米，同比增速為69.8%、31.0%和5.4%。顯然，對(duì)于正榮地產(chǎn)而言，“新三年”戰(zhàn)略的首年及攻堅(jiān)之年，其合約銷售規(guī)模雖持續(xù)增長(zhǎng)，但較之2018年，兩項(xiàng)增速指標(biāo)均已下落了幾十個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，在土地投資方面，正榮地產(chǎn)走的是區(qū)域深耕路線。2020年度，正榮地產(chǎn)在全國(guó)21個(gè)城市新增46幅土地，而新增的土地儲(chǔ)備中，分別有43%、31%位于長(zhǎng)三角及海峽兩岸區(qū)域。可見(jiàn)，其對(duì)這兩塊區(qū)域的看重。不過(guò)，對(duì)比近幾年數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，該公司各區(qū)域的經(jīng)營(yíng)情況已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化。

《投資時(shí)報(bào)》研究員查閱過(guò)往年報(bào)注意到，從各地區(qū)合約銷售總額的貢獻(xiàn)占比來(lái)看，海峽兩岸地區(qū)的貢獻(xiàn)占比已由2018年的25.8%波動(dòng)提升到2020年的33.2%;長(zhǎng)三角地區(qū)則從52.7%降到38.6%。有分析人士認(rèn)為，正榮地產(chǎn)的業(yè)務(wù)區(qū)域色彩較濃，而房企體量想要做大做強(qiáng)，最終要走全國(guó)化路線。

踩中“一條紅線”

另外，從費(fèi)用端來(lái)看，在正榮地產(chǎn)跨入“千億俱樂(lè)部”之時(shí)，占據(jù)其開(kāi)支大頭的銷售及分銷開(kāi)支、行政開(kāi)支也呈現(xiàn)出逐年走高態(tài)勢(shì)。尤其是行政開(kāi)支，由2017年的6.65億元增至2019年的12.14億元，同比增幅達(dá)39.2%、47.6%和23.8%。

時(shí)至2020年，該公司銷售及分銷開(kāi)支、行政開(kāi)支分別為11.60億元和11.38億元，同比變動(dòng)幅度為19.3%和-6.3%。從數(shù)據(jù)來(lái)看，這也是其近幾年行政開(kāi)支首次下降的一年;但對(duì)比收入增速，顯然，其銷售及分銷開(kāi)支的同比增幅超出收益增速8.3個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明該年度公司的銷售及分銷力度再次加大。

在債務(wù)端，截至2020年12月31日，正榮地產(chǎn)的凈債務(wù)率為64.7%，現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)比為2.2倍，兩項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)標(biāo)。但根據(jù)其業(yè)績(jī)公告，正榮地產(chǎn)合約負(fù)債為608.67億元，較2019年的387.98億元增加56.9%。本報(bào)告期內(nèi)，其總負(fù)債、總資產(chǎn)分別為1837.83億元、2213.86億元，按此計(jì)算，截至2020年末，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)76.6%，踩中“一條紅線”。

而截至2020年末，其債務(wù)加權(quán)平均融資成本為6.5%，較上年的7.5%下降一個(gè)百分點(diǎn)。但是對(duì)比同行業(yè)其他公司可以發(fā)現(xiàn)，2020年，龍光集團(tuán)(3380.HK)全年新增融資成本為5.45%，而龍湖集團(tuán)(0960.HK)平均融資成本為4.39%，碧桂園(2007.HK)總借貸的加權(quán)平均借貸成本為5.56%，均低于正榮地產(chǎn)。

對(duì)于其預(yù)計(jì)何時(shí)能“零踩線”，以及是否考慮其他融資計(jì)劃，《投資時(shí)報(bào)》研究員電郵溝通提綱至公司相關(guān)部門，但截至發(fā)稿，該公司沒(méi)有給予回復(fù)。

事實(shí)上，2021年是正榮地產(chǎn)“新三年戰(zhàn)略”的收官之年，其能否圓滿收官，不僅取決于其能否降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和融資成本提升其利潤(rùn)空間，或還取決于其區(qū)域步伐的深度。

關(guān)鍵詞： 正榮地產(chǎn)