“雙集中”政策下，房企補倉核心都市圈核心城市的搶地大戰似乎并沒有受到影響。

在此背景下，一場內部的戰略微調，正發生在大大小小的房企中上演，除了土地投拓部門，財務融資、產品設計、銷售策劃等部門，幾乎全數參與，積極為公司在接下來的土地爭奪戰做充足準備。

長三角、大灣區是房企屯兵熱土

2月下旬，看到“雙集中”出臺之后，在地產行業摸爬滾打近十年的老王，有些惆悵。

他的第一反應是，本身就戴著鐐銬跳舞的房企，拿地自由度又下降了。同時，集中拿地除了考驗研判土地質量還要考慮競爭者能力，博弈的難度也提升了，中小房企拿到好地的確定性似乎也被削弱了。看到杭州受集中供地政策影響，3月無土地推出之后，他就和同事趕往了寧波、金華、紹興等地，了解當地的土地出讓情況。用他自己的話來說就是“瞎著急沒用，還是得多出去看。”

整個長三角區域在今年一季度都可以說是各大房企頻頻前往的區域。

有參與杭州土拍的深圳房企王姓負責人士告訴第一財經記者，過半的杭州宅地在競自持階段成交，成交樓面均價遠高于樓面均價。“主要是地塊比較優質，加上本地的綠城中國(003900.HK)、濱江集團等房企也積極補倉，外地的龍頭房企也在重倉杭州，想拿下來好地塊其實沒有那么容易。”

粵港澳大灣區核心城市廣州在一季度因為優質地塊的推出，土拍市場在前兩個月也迎來了小高峰。中國指數研究院數據顯示，廣州一季度以347.7億元的土地出讓金，同比增幅達24%，位居全國第三。

廣州2021年春節后的首場土拍海珠區赤沙地塊被廣州地鐵以底價82.34億元拍下，折合樓面價為27087元/平方米。更早前的2月1日，海珠石崗路地塊(B區)由中海地產(00688.HK)以封頂價22.873億元+配建450平方米競得，折合樓面價50526元/平方米。僅2月，廣州海珠區土拍攬金已超百億元，這是近年海珠少有的土拍盛況。

深圳一家房企投拓人士表示，“熱門城市的優質地塊競爭加劇，因為自身所在公司很難在廣州摘得優質地塊，近兩年來只能更多將土拓精力聚焦至地塊出讓選擇性較豐富的東莞。”

相比之下，以北京為代表的京津冀區域土拍市場要稍顯黯淡，部分核心城市甚至不敵去年疫情時期。

以北京為例，今年一季度，北京住宅用地推出樓面均價為 31529 元 /平方米，同比下降 3%;成交樓面均價為 25126元/平方米，同比下降 32%。1 月 14 日，北京石景山區北辛安地區宅地被中海地產以 46727 元/平方米的價格競得，為北京本季度成交樓面價中最高的一塊。

中指研究院數據顯示，50家代表房企一季度依舊熱衷于在長三角拿地，占比為36.2%，領跑各大區域。粵港澳大灣區次之，占比為7.8%，長江中游和成渝城市群占比分別達7.0%和6.9%，比例變化不大。

集中供地增加房企博弈難度

土拍盛況依舊，并不意味著房企對于高價地持高期待的追蹤姿態。

以今年一季度成交價較高的十大地塊為例，半數地塊為底價成交，平均溢價率為 13%，較去年下降8個百分點。在當前市場環境下，房企對于拿高價地塊普遍較為謹慎。

從活躍在各大土拍市場的房企來看，品牌房企、國企居多，民營中小房企較少。部分原因在于前二者資金較為充裕，開發經驗豐富并且具有融資優勢。

在近日召開的2020年房企業績會上，中海地產、招商蛇口、華潤置地(01109.HK)等多家房企的高層人士幾乎都有提及，集中供地政策作為國家供給側改革的一個重要舉措，于具備資金、管理、運營等優勢的企業來說是發展契機。

招商蛇口董事總經理蔣鐵峰就有表示，22個城市集中供地后，企業會面臨土地集中上市的情況，這要求企業有大量的資金去購買土地，“這對我們這種資金成本低，資金實力雄厚的企業來說是一個機會。”

中海地產董事會主席顏建國在結合集中供地等新政出臺的背景下，言及房地產市場下半場競賽剛剛開始，“分化”將是房地產下半場最重要的特征。在城市分化、房企分化、土地投資分化、管理能力分化、產品力分化綜合作用之下，優質央企具備更多的機會。

不少房企在22個城市集中供地出臺之后，都對拿地策略進行了評估和調整。

一家中型閩系房企一位不愿透露姓名的業內人士告訴第一財經記者，供地規則調整于他所在的企業來說，算是一個壞消息。

在這位業內人士看來，房企在集中拿地期前是對土地資金需求的迫切提升，在集中拿地期后是對銀行開發貸的追逐，本身就不具有融資優勢的中小型房企對金融機構的議價能力被進一步削弱。“土拍規則改變后，一方面，我們主動加大跟自己合作關系好的銀行、債融機構溝通;另一方面，我們也尋求跟國企的合作拿地機會，要不然好地塊就算我們看上了，一次性掏出幾十億拍地款也是很大的資金負擔。”

房企運營實力的又一次大考

土地出讓新政弱化部分房企在土地、融資市場的議價能力，也帶來不少房企運營策略的調整。

按照一般的新房推盤周期粗略看，房企集中拿地后 8 個月左右是集中開盤推貨。集中供地勢必會帶來集中推貨，這對項目的蓄客要求進一步提高，否則等待房企的極可能是以價換量的低毛利代價。

“以前不太會去關注同行同期可能推的產品，土拍規則調整后，我們就會提前去收集競品的信息。”上述不愿具名人士續稱，集中供地相當于弱化了房企對購房者的議價能力，在財務上或會表現為毛利率微降和費用率提升，二者帶動房企盈利能力下滑。集中拍地也降低了房企獲取資源的連續性，房企慣用的高周轉策略或面臨一定壓力，ROE 或將下行。

在更多的房企人士看來，前端土拍規則的調整，對于不同量級和勢能的房企產生不同的影響，甚至是截然相反的作用。

在多位市場人士看來，資金實力強的龍頭相比小房企面臨的困難更低，具備相對優勢。這也導致，集中供地看似是房企投拓部門要應對消化的事情，實際在某些中小型房企已經漸漸傳導至財務融資、產品設計環節，變成了公司戰略層面的大問題。

一位已經參與了廣州3月集中供地的房企人士表示，與以往土拍精力集中于某一塊地塊不同，現在目標看似更分散其實更難把握。前期公司的成本、工程部門會參與到對地塊信息分析環節，計算這宗地塊在各個環節所產生的費用，測算出公司的盈利溢價空間，然后初步鎖定心儀的兩三塊地。同時，市場營銷團隊也會搜集近年標的地塊附近區域樓市成交情況、競爭對手大概能承受的地塊溢價空間等，幫助自身更好聚焦到合適地塊。“若是跟我們研判看法高度重疊的同行，我們也會主動尋求加大合作拿地的力度。”

眼下的四月，房企也迎來了今年度土拍小高峰。最新的4月6日，廣州市規劃和自然資源局關于公布《廣州市2021-2023年住宅用地供應三年滾動計劃》的通告。

通告提到，2021-2023年，廣州全市計劃供應住宅用地1910公頃，年平均計劃供應住宅用地637公頃。

截至目前，綜合廣州、北京、天津等12個發文明確集中供地制度城市來看，從供應總量看，除廣州外重點10城2021年宅地供應計劃均有增加，且8城同比增幅在40%以上。從首批供地看，多數城市四月集中供地，占全年供應比重超過30%。這也意味著，各路房企開疆拓土的納儲關鍵時刻正在到來。一場前所未有的土拍大戲亦即將上演。

關鍵詞： 22城 供地