分析人士普遍認為，在政策的扶持下，科技、金融等重點行業將繼續享受紅利，并有望成為北京寫字樓市場新增需求的“主力軍”。

北京寫字樓市場正在經歷近十年來的“至暗時刻”。

多家機構統計數據顯示，受新冠肺炎疫情影響，北京寫字樓租金水平正持續下降，空置率居高不下。其中，CBRE世邦魏理仕發布的數據指出，今年第二季度，北京優質寫字樓的整體空置率上升至15.5%，為2010年第三季度以來最高值。

寫字樓市場的景氣程度與經濟形勢和企業信心息息相關。受疫情影響，很多企業放緩擴張步伐，并縮減租賃面積，甲級寫字樓市場的交易頻率明顯下降。

但疫情似乎并不是影響北京寫字樓的主要因素。仲量聯行近日發布報告指出，過去十年來，北京新落成辦公樓宇入市首年的去化比例平均可達75%。但進入2019年后，寫字樓市場的租賃需求明顯下降，今年暴發的新冠疫情，令原本就有的下滑趨勢進一步加劇。

仲量聯行對北京寫字樓市場的需求層次進行分類，并梳理了近十年來的需求變化。經濟發展催生的多輪行業浪潮，一度令北京寫字樓市場持續繁榮。該機構認為，受疫情沖擊和經濟增速放緩的影響，至少到明年，北京寫字樓市場租金水平仍將下跌。但人工智能、云計算等新基建領域的企業有望助力市場重新步入上行軌道。

租賃需求隨新經濟潮起潮落

作為國內最早起步的寫字樓市場之一，北京寫字樓日臻成熟，租賃需求來源穩定、多元，有利于抵御單一行業大幅下滑所帶來的風險。仲量聯行根據需求特點和層次的不同，將北京寫字樓市場需求分為基石需求、從動需求和動能需求三類。

其中，作為需求結構中的根基，基石需求的承租面積占比達到51%。該類需求由風險度低、知名度高的企業租戶組成，包括央企、國企、跨國公司、私企巨頭，以及世界500強企業。這部分需求具有穩定且持久的特點，在市場中追求合理的租金水平。

從動需求的承租面積占比28%，以內資和外資的中小型公司為主。此類需求表現低調，雖然穩定性不及前者，但仍對市場有著較大影響。

動能需求占比21%，這類需求主要來源于新興行業，辦公面積擴張速度快，支付能力最強，是引領市場租金增長、提高出租率的關鍵因素。但由于很多行業在擴張期的發展存在較大的不穩定性，其風險也相對較大。

仲量聯行指出，自2014年以來，新興行業領域不斷形成、融匯和更迭，并持續帶來新的動能需求，保證了市場中的租賃需求持續強勁。

具體而言，自2014年年中開始，P2P貸款公司開始大規模進入北京寫字樓租賃市場，并成為推動市場租金增長的重要動力。但在2015年底“e租寶”非法集資事件發生后，監管部門持續收緊P2P行業的監管政策，行業的新增需求又急劇萎縮。到2016年初，P2P行業引發的需求熱潮迅速降溫。

目前，只有高度合規的P2P公司仍在北京甲級寫字樓中承租。國貿地區某甲級寫字樓招商部負責人向21世紀經濟報道表示，近些年，偶有小型P2P公司在該區域承租，但租賃規模已明顯小于以往，且流動性較大。

幾乎同一時間，互聯網行業巨頭的快速擴張，引領了科技、媒體和通信(TMT)行業的發展。位于望京的阿里巴巴北京總部和落址于中關村的谷歌，均引發了產業聚集效應，吸引眾多互聯網初創公司涌入周邊區域。

據統計，在北京傳統的高新技術產業聚集區——中關村，甲級寫字樓租金從2014年的297元/平方米/月，大幅上漲到2016年的322元/平方米/月。

2018年到2019年，手機APP軟件催生新的經濟模式，新興內資科技企業崛起，IT行業迎來第二波浪潮。以字節跳動的崛起為代表，2018年，IT行業超過傳統金融行業，成為北京優質寫字樓市場最大的租賃需求來源。

2019年以來，經濟下行，市場承壓，寫字樓租賃需求相對放緩。但根據仲量聯行的觀點，IT公司仍在市場中保持擴張步伐。“截至當前，IT行業租賃成交約占市場新租交易的四成。”

共享經濟的發展，同樣為北京寫字樓市場提供了強勁的需求。2015年到2018年，網約車、共享單車、聯合辦公等共享經濟領域先后崛起，其細分領域的部分行業巨頭，至今仍是市場的主要需求。但由于行業競爭激烈，共享經濟帶來的需求一度十分不穩定：

2016年，滴滴出行收購優步中國，使得優步在第二年退租了在望京區域的整層辦公面積;2017年，在拿到高達1.3億美元的C輪融資后，ofo在中關村的理想大廈租賃了5000平方米的面積，但僅一年后就因經營困難退租;聯合辦公領域曾在2017年和2018年快速擴張，但截至2019年底，北京已有超過100家聯合辦公門店關閉……

接連不斷的產業浪潮催生大量需求，推動了北京寫字樓市場繁榮發展。據統計，截至2019年底，金融街區域和CBD區域的優質寫字樓租金水平分別排名全球第三和第九。與國內其他城市相比，北京優質寫字樓平均374元/平方米/月的租金水平已遠超上海，且長期領跑全國辦公樓市場。

科技金融行業或成新增需求主力

2019年被認為是北京寫字樓市場的轉折點。由于市場中缺乏新興的動能需求，且面臨經濟下行壓力、中美貿易摩擦升級等影響，北京寫字樓市場的需求出現縮水，租金下降，空置率也出現攀升。

到2020年，隨著新冠肺炎疫情進一步影響到經濟復蘇，北京寫字樓市場的空置率繼續攀升。多家機構的統計顯示，截至今年第二季度，北京寫字樓市場的空置率在15%上下，為2010年來的最高值，租金同比下降約6.8%。

具體而言，不同區域的降幅并不相同。根據仲量聯行的統計，受益于穩定的剛性需求，近20年來，金融街區域的租金僅在2009年因全球金融危機經歷過一次下降，降幅在5%以內;中關村區域在市場低迷時期的租金降幅同樣在5%之內。與之相對的是，在CBD、東二環、東長安街、第三使館區等區域，面對空置率上升，租金最高降幅甚至達到過15%。

但在仲量聯行看來，當前市場仍保持在相對平穩的運行區間，當前的壓力并非不可承受。簡言之，在當前的艱難時期，市場面臨的最大問題在于新興的動能需求相對缺乏，而充足的基石需求可以保證市場維持相對穩定。

2019年，部分大型國有銀行進行大規模擴張，并在一定程度上提振了市場。

但正如此前各類動能需求推動市場走向繁榮一樣，市場的最終復蘇仍要依靠新一波的動能需求。分析人士普遍認為，在政策的扶持下，科技、金融等重點行業將繼續享受紅利，并有望成為北京寫字樓市場新增需求的“主力軍”。

根據仲量聯行的調研，未來新的動能需求將來自于三個方面：1、鑒于科技行業在疫情期間發展勢頭強勁，政策扶持力度大，人工智能、云計算、5G等新基建領域的企業將迎來發展機會;2、疫情給醫療健康行業和保險行業帶來了重大發展機遇，同樣也促進了網絡游戲和視頻直播的發展;3、受“京交會”升格“服貿會”成功舉辦和北京擴大金融業、現代服務業開放等利好措施推動，專業服務業和金融業的需求也將持續保持強勁。

“展望北京寫字樓市場的下一波浪潮，IT行業兼具政策驅動和疫情催生兩大動因，將在未來的市場版圖中占據重要位置。”仲量聯行指出，北京仍有機會締造和吸引新的需求，并助力北京辦公樓市場重新步入上行軌道。

但在下一輪動能需求到來之前，疫情沖擊及經濟增長放緩將持續向市場施加壓力。由于市場仍處于租金調整階段，預計在短期甚至中期內，租金仍將繼續下行。

仲量聯行認為，隨著疫情和經濟增速放緩的影響逐步消散，北京辦公樓市場租金的跌勢預計將延續至2021年底或2022年初，在經過2022和2023兩年的穩定期之后，更多動能需求的涌入將推動租金于2024年重返上行周期。

關鍵詞： 寫字樓