深圳樓市成交量自5月以來持續上行，也帶動了毗鄰的東莞樓市快速回暖，并在部分熱點區域形成炒作之風。

松山湖近年是東莞樓市的明星片區。自去年10月，每平方米單價破4萬元之后，今年5月底，片區的萬科金域松湖、萬科虹溪諾雅等部分樓盤每平方米單價紛紛站上5字頭。東莞的南城區、臨深片區自5月以來均走出了類似行情。

開發商捂盤

在4月份以前，即便是東莞南城區繁華的鴻禧中心等中心地段，一整天下來，也少有人來門店詢問房產中介梁怡任何樓市信息。周邊金融機構入駐的不少寫字樓也遲遲難以放租出去，整層退租空置的現象逐漸多了起來，街上的行人也不似往日般熱鬧。她一度懷疑今年東莞的樓市沒什么吸引力可言。

進入4月之后，梁怡明顯感覺到了市場的變化。

位于東莞南城區的萬科金域華府一套63平方米的兩房，由年前的190萬以數十萬元的梯度小幅上漲，自4月以來迅速拉升至目前的290萬元。

“6月份南城區有盤放出來，但是你去談的話，賣家基本都持觀望態度，不誠心賣。”從深圳前來踩盤的劉曉釗等多位人士都告訴第一財經記者，東莞的熱點區域目前差不多都處于這種態勢。

與南城區行情高度相似的還有東莞松山湖片區。

松山湖近年都是東莞樓市的熱門片區。2019年，東莞松山湖片區成為“新貴”，憑借9925套的網簽量位居東莞六大片區之首。自去年10月，每平方米單價破4萬元之后，今年5月底，片區的萬科虹溪諾雅、錦繡山河、松山湖長城世家等部分樓盤每平方米單價紛紛站上5字頭。

萬科虹溪諾雅數位業主談起這一切頗為得意，“單價破6萬元/平方米近在咫尺，這壓根兒不愁賣。”

鄰近松山湖的東莞寮步鎮、大朗鎮、大嶺山鎮的星城翠瓏灣等部分樓盤，價格也從2019年底的2.8萬元/平方米上漲至當前的3.5萬元/平方米。

如今，在東莞的南城區、松山湖片區、臨深片區等行走，3萬多元/平方米的樓盤俯拾皆是。而這些樓盤在過去四五年間持續上行的價位也止步于3字頭。

用當地人的話來說就是，“這兩三個月的漲幅差不多等于過去四五年間的累計漲幅。”

整體來看，東莞此輪漲勢有著明顯的梯度。

松山湖片區自4月以來的短期漲幅錄得30%~40%左右;南城，鄰近松山湖的大嶺山、寮步鎮、大朗鎮短期漲幅錄得30%左右;東南臨深的鳳岡鎮、塘廈鎮等短期漲幅錄得15%左右;長安鎮、虎門鎮等整體保持在10%左右的小幅上行態勢。

多位賣家告訴第一財經記者，東莞樓市全面爆發性上漲未免有些夸張，但熱點片區近兩個月歷經一波快速拉升，現在轉入賣方市場，交易量反倒不活躍了。開發商及賣家開始捂盤惜售或觀望基本是熱點片區的共同現象。

“現在要是有賣家誠心放盤出來，基本一周內就會賣掉。但市場已經熱起來了，賣家基本都不著急出手，想要多等等看。”多位當地人士表示，現在熱點片區反倒處于無盤可售狀態。

深圳來客

當地人言及這輪上漲，更多是感覺“有些突然”。上一次東莞樓市出現類似行情是2016年。

彼時，東莞樓市均價從2015年的9658元/平方米跳至14074元/平方米，漲幅46%。上漲的核心原因之一便是深圳樓市單價此間由3字頭跳至5字頭，外溢性需求傳導至東莞樓市，助推全面上漲。臨深片區不少樓盤價格更是錄得跳漲。

地緣優勢及深圳客強購買力的外溢需求和產業帶動，使兩地的樓市行情很難被割裂開來。尤其是毗鄰深圳的東南臨深片區也是東莞二手房價格最高的片區。

深圳客對于東莞樓市來說，是最主要的一支外來力量構成。東莞目前25%左右的購房者來自深圳。從東南臨深的塘廈鎮、鳳岡鎮等沿著莞深高速開車來回深圳龍華區、福田區上班，雙城生活大軍是深莞城際之間的一支日益壯大的隊伍。這也為深圳剛需族提供了另一種選擇路徑。

以東莞臨深的交通樞紐塘廈鎮為例，自今年4月份以來，鎮區樓盤均價普遍從2萬多元/平方米上行至近3萬/平方米。中心區的萬象連城一期，尾盤價錄得3.6萬/平方米，破4萬/平方米幾無懸念。

“此前四年，塘廈基本是小幅上漲甚至在2018年部分樓盤一度出現橫盤陰跌，這輪算是突然漲起來了。”數位當地人士表示，從4月到目前基本每套樓盤以幾十萬元的價格隔周跳漲。

塘廈鎮春暉國際城、天悅家園等臨深一手樓盤都主打粵港澳一小時都市圈，現在基本處于無盤可賣狀態。

賣家強勢的姿態在此前四五年間甚少出現。

賣方控盤、跳漲最猛的當數松山湖片區。業主返價停售、幾天內上調數十萬元的例子在5月份頻頻出現，幾乎與深圳樓市5月量價齊漲的局面同步。

以松山湖片區的星城翠瓏灣為例，早在去年底單價還停留于3萬元/平方米左右。年后該樓盤便上行至4萬多元/平方米。每平方米以萬元的速度快速上漲，交易迅即增多。當地的多位人士告訴第一財經記者，該樓盤在今年4月以來成交開始逐步活躍。5月以來，業主一周內報價跳漲六七十萬元的事情也變得稀松平常了。

與臨深片區深圳客主導不同，松山湖片區的東莞本地人、外地人差不多五五開。該區已引進華為、大疆、生益科技等一批國內外行業龍頭企業，以及數百家中小型科技企業，是高薪人才聚集的地方;而松山湖又以發展產業功能為主，限制新增商品住宅項目，可售新樓盤數量少。

市場長期處于供不應求狀態疊加人才不斷流入、片區配套不斷完善，也加劇了松山湖在這輪樓市持續領跑的強勁態勢。

房企搶地

回望這輪令當地人感覺有些措手不及的上漲，快速熱起來的片區，幾乎都有受到開發商拿地價格釋放信號的刺激。

以最熱的東莞松山湖片區為例，去年，東莞成功出售30宗商住地。其中，深業集團在松山湖鎮拿到的地塊可售樓面價高達28097元/平方米，穩奪第一。按照正常市場行情，項目入市價格到坐五望六的超高位幾乎是大概率事件。

臨深的塘廈、鳳崗片區也是類似情況。熱點樓盤目前惜售觀望氛圍濃厚很大程度上受到以面粉價高過面包價來拿地的開發商影響。

東莞算得上是今年全國較早開啟土拍盛宴的城市之一。早在今年3月，各地均在疫情籠罩之中，東莞便開啟了推地序幕。僅3月份，東莞便拍了11宗住宅和商務用地。臨深片區近年熱度一直很高的鳳岡鎮的兩宗宅地的溢價率分別高達128.6%和237.5%，領跑3月的土拍市場。

自進入4月以來，東莞土拍市場持續回暖，開發商新拍的地塊樓面價比周邊在售樓盤價貴，面粉貴過面包的拍賣場景也開始頻頻出現。

比如，作為臨深中心的塘廈2020WR023、2020WR024兩宗土地近日拍賣。深圳市前海開發投資控股份有限公司以近2.5萬元/平方米單價拿下，刷新了該片區最高限價、最高配建。而片區的新房樓面價當前也僅錄得2.3萬元/平方米左右。

此外，與上一輪東莞樓市上漲不同，這一輪上漲還有受近一兩年東莞新增實施“三舊”改造項目的影響。

東莞南城、鳳崗、塘廈等熱點區域周邊幾乎都環繞了大面積的舊改項目，卓越、星河、鴻榮源、佳兆業(01638.HK)、龍湖集團(00960.HK)、華潤置地(01109.HK)等均參與了這些舊改項目，不少當前還未動工的舊改項目樓面價已站上2字頭。

政策方面，東莞今年整體處于持續松綁狀態。3月，東莞的新房價格不再需要向市發展和改革局備案申報，限價政策放松。不少當地人士告訴第一財經記者，城區的不少樓盤隨即上調備案價數千元。

5月7日，東莞住建局深夜發文稱，在2017年4月11日前完成網簽的新建商品住房和二手住房，均不受“須取得不動產權證滿2年后方可上市交易”條款的限制。這相當于突破了兩年限售紅線，把大批房源推入了二手市場。

東莞市統計局公布最新數據顯示：2020年5月，全市新建商品住宅網上簽約銷售4437套，銷售面積52.10萬平方米。成交量比4月份的3869套，3月份的2661套，都有明顯增加。

五一黃金周未迎來的火爆成交局面也在六月底集中爆發。端午節期間，東莞市場新增供應和成交集體上漲，均創下年內周最高值。樂有家數據顯示，東莞住宅成交持續數周上行，剛需購房意愿強烈。

今年截至目前，僅商住地，東莞共成功出讓超20宗，成交金額超300億元，已逼近去年全年土拍成交金額。近十個鎮街刷新地王記錄，這已屬于近年少見局面。最新的6月29日，東莞市虎門2020WR025地塊被保利旗下子公司東莞國鐵保利實業發展有限公司以底價66.01億元競得，刷新了東莞土拍占地面積和起拍總價雙歷史記錄。

關鍵詞： 東莞樓市