樓市春風是來了，但項目分化卻更明顯了。

這個周末，有樓盤賣得火熱，就有樓盤多冷淡。

(相關資料圖)

一邊是寶安福永的中糧悅章鳳凰里以及沙井的鴻榮源珈譽府開盤當天賣出超七成二以上的成績，另一邊是龍華中心片區的富基云瓏府“買深圳送東莞”。

這意味著，如果富基云瓏府去化成功，那么深圳龍華的新房價格需要市場重新定價，東莞黃江的新房也將會被重估。

在深圳，新房打折已經不是什么新鮮事， 但買一套送一套的促銷，還是比較少見。

這兩天，位于龍華中心的新盤富基云瓏府推出“買一套送一套”的優惠活動。

購買123平戶型，贈送東莞黃江云山湖鏡別墅戶型首付的17%或20%；

購買123平戶型，贈送大鵬云悅府一套69平統建房；

購買150平戶型，贈送大鵬云悅府一套84平統建房。

這對開發商來說，既促進了深圳的成交，也為東莞的項目做好了鋪墊。

看得出，開發商為了回籠資金，盡快賣房，似乎已經急不可耐。

但贈送的力度，是否真的如大家想象的這般？

首先項目贈送的是云山湖鏡首付的17%或者20%，如果按照認房不認貸新規，東莞最低首付比例為20%，則贈送的是總價的3.4%或4%。

199平方及214平分別屬于云山湖鏡項目的別墅類產品，雖然還未開售，但參考在售洋房3萬/平的均價，大約贈送20.3萬-25.68萬，折扣在東莞新房降價紅線85折之內。

其次，目前云悅府市價約1.5萬/㎡，69平折算總價約103.5萬/套，84平折算總價約126萬/套。

根據云瓏府備案價格信息，123平戶型，總價區間約710萬-804萬/套，150平總價區間約973萬-1016萬/套，優惠空間大約在8.47折到8.7折之間。

所以，雖然是“買一套送一套”，但噱頭效果可能大于實際預期。

但是從價值的邏輯來看，給市場釋放的信號不一定會比較積極。

一方面，在市場看來，如果連龍華中心的新房項目都需要“買一套送一套”，那么其他地段更遠，配套更欠缺的項目是否也會跟進？是否需要給出更大的折扣力度購房者才會買賬？

另一方面，買的是深圳的新房，但送的卻是東莞的新房，那么對東莞而言，是否會引來蝴蝶效應，昔日頗受歡迎的黃江鎮新房是否已經虛高并需要重構？

所以，雖然看似是項目回籠資金一個小小的動作，但送房的行為未必能帶來更多的實際效果。

開發商選擇“送房”，最大的原因還是現在賣房實在太卷太難了。

項目盡管在去年12月開盤，251套123-155平住宅，備案均價約6.39萬/平，單價區間約5.78萬-6.88萬/平，但到目前為止（9月4日），網簽備案變更才28套，去化率約11.16%。

一方面，主要是因為市場遇冷，而龍華本身就是庫存大的區域，而項目又處于龍華供應扎堆的片區。

目前整個片區已經供應的新房包含 鴻榮源尚云花園 、 悅見傾湖錦府 、卓越和奕府、 壹城中心十區 、 盛璟潤府 、 四海華亭 ，超過3697套住宅在售，并且距離項目都不算遠。

而除了扎堆在售的新房，項目周邊還聚集了十幾個舊改項目，其中不少還是大體量的舊改。

比如中房豪杰工業園舊改、金地水斗新圍山舊改、合泰上油松老圍片區舊改等項目，這些舊改項目現階段仍處于前期規劃中

距離項目遠一點，更靠近龍華站的還有海岸城舊改、中洲舊改、華僑城舊改等，能夠持續地帶來住宅供應的體量非常大。

另一方戶型錯配，項目推出的全是大戶型，123-155平，總價約400萬-1037萬/套，但周邊基本是農民房，城市界面還達不到改善或者豪宅群體的要求。

而且項目距離最近的地鐵站坂田北站步行約2.3公里，大型商業需要依賴步行距離約1.3公里的壹方天地購物中心。

這就意味著，項目在環境、商業配套、軌道交通，在同類項目中都不占優勢。

所以除了短期供應扎堆，項目所在區域的基本面也比較一般。

至于，要不要因為折扣而去撿漏？

首先，要考慮是否能接受周邊城市界面、配套、環境等需要等待10年以上的周期。

其次，統建房在深圳屬于歷史遺留問題，本身法律層面上不支持買賣。

而且贈送的統建房，位置處于大鵬葵涌，地段比較雞肋，未來能否進入市場真正交易也有一定的局限性。

第三是，項目折扣看似力度很大，實際去年開盤就已經放出過“最低4.9萬/平起”的折扣，到了今年4月繼續“85折！送1.5成首付，送一年首付”優惠活動。

如今，不過是換了一種方式繼續“85折”而已。

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