5月29日，金科股份（000656.SZ）、恒大地產先后發布了與債務情況有關的公告，金科股份宣布公司債券違約涉及金額9.19億元；恒大地產則發布該公司涉及重大訴訟及未能清償到期債務情況，不含境內外債券的到期債務和逾期商票加起來已高達5184.66億元。

房地產市場還未回暖，房企們的新債舊債仍然在“違約-展期-違約”中循環。2023年是房企的債務到期高峰。同花順iFinD顯示，債券違約事件中，房地產行業無論從違約主體的數量還是違約金額來看，都遠超其他行業。截至5月30日，共有89家房地產企業、511只債券違約，違約金額達2323.98億元。

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債務高壓下，房企如何“活下去”？

舊債未償，新債大限又至

早在4月底，金科股份就有兩筆中期票據到期無法兌付本息，ST陽光城（000671.SZ）也在同期有3筆未償還債券。

舊債未償，新債又接連到期。

5月29日晚間，金科股份發布了關于公司債券相關事項的公告。公告表示，“H0金科03”應于2023年5月28日分期兌付支付全部本金的70%以及該部分本金自2022年5月28日（含）至2023年5月28日（不含）期間利息。本期應償付本息金額9.19億元，其中本金8.75億元，利息4375萬元。但該公司未能按期足額兌付上述本息。公告也提到，截至29日，關于本期公司債展期的持有人會議仍在表決過程中，公司正在就展期事宜與持有人持續溝通。

同日，恒大地產集團有限公司發布關于涉及重大訴訟及未能清償到期債務等重大事項的公告，其中提到，截至2023年4月末，發行人涉及未能清償的到期債務（不含境內外債券）累計約2724.79億元；此外，截至2023年4月末，發行人逾期商票累計約2459.87億元。

據悉，2023年7月及9月仍舊有到期高峰。中銀證券研報顯示，今年前4個月，房地產行業已償還債券規模為3739億元，占全年的39%；余下的5841億元待償還債務中，兩個小高峰集中在7月和9月，分別達到1062億元、938億元。

2022年的償付高峰，已經讓不少民營房企經營陷入困境，直接導致了今年以來的ST潮。據中銀證券測算，2022年國內外債券到期規模為8795億元，2023年更高為9580億元，2024年之后才會逐年減少。億翰智庫副總裁田晶指出，今年房企的債務壓力依然較大，一些房企還是面臨著新的債務違約風險，行業出清還未結束。

4月28日，合景泰富就因拖欠的附息銀行及其他借貸的本金總額2.12億元尚未按期償還，故觸發若干長期附息銀行及其他借貸311.63億元須按要求償還，官宣首次違約。

不過，在業內人士看來，現階段首次發生債務違約的房企生存環境有所好轉。諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，相比前兩年早早爆雷的房企，今年發生債務違約的房企償債難度或較低于此前，同時債務風險化解方式較多于此前，主要體現在除出售資產、債務展期等常規操作外，政策端出臺了更為針對性的支持措施，化債途徑已然多元化。

“活下去”的前提仍是化解債務

進入第二季度后，大多數房企銷售疲軟，導致回款不暢，出險房企仍然融資困難。中指研究院數據顯示，滬深上市房企2023年一季度利潤規模持續下降，凈利潤率創近年新低；負債水平上升，短期償債能力繼續減弱。因此，對于債務問題，房企基本都選擇了債務展期。

“雖然債務展期雖并不是目前唯一的解決方案，但確實是出險房企化解債務的重要突破口，對于房企來說，完成債務重組意味著短期內脫險，可以讓房企獲得階段性的穩定，減輕企業的償債壓力，可以將更多的精力投身于生產經營之中。”關榮雪說。

4月12日，融創中國的展期和股轉債等境外債務重組方案通過后，順利達成了復牌指引及恢復買賣。4月14日，消息稱花樣年40億美元境外債務的重組方案獲得擁有75%債權的投資人簽署同意書，接受重組支持協議。旭輝集團于5月23日發布公告，承諾如有關“20旭輝01”推遲回售等議案獲得通過，將于議案約定的第二次回售兌付日前，向全部持有人兌付本期債券本金的2%、2%、3%、3%、5%及對應本金的利息。

5月30日，華夏幸福公告，目前“18華夏06”“18華夏07”和“19華夏01”部分債券持有人已簽署債務重組協議。截至4月30日，該公司債務重組計劃中的2192億元金融債務通過簽約等方式實現債務重組的金額累計約為人民幣1806.24億元。

“部分房企雖然采取了展期的方式，但一旦展期后還無法償債，那么二次展期的操作會讓投資者或地方政府很尷尬。”易居研究院研究總監嚴躍進指出。他進一步認為，發行新債來償還舊債的模式雖然可行，但由于發新債也不是唾手可得，所以客觀上對于化解存量債務還是有壓力。

除了展期，房企是否還有其他化債方式？關榮雪介紹道，除了變賣資產、狠抓銷售、債務展期外，還可以通過積極引入戰投，通過外部合作資金的注入，以推動企業運營，緩解資金流動性；或者積極向地方或相關部門爭取政策方面的支持，比如紓困基金、專項救助資金等。

嚴躍進也認為，房地產領域的市場信心還需要增強，同時房企在債轉股等方面需要有新的動作或創新。對于一些今年剛出現債務問題的企業，他建議房企應該主動匯報情況和尋求政府支持。

“要么加緊銷售回籠現金，要么想辦法以新還舊。”田晶表示，在目前的市場形勢下，債務問題無法徹底解決，今年下半年仍會有新的違約房企出現，行業出清也會繼續。

關榮雪提醒道，如果房地產市場需求端一直無法實現實質性回暖以及房企在融資端持續受限，后續房企違約現象或會加劇。

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