樂居財經(jīng)李禮5月29日，天風證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報。

行業(yè)追蹤（2023.5.20-2023.5.26）

(資料圖)

關注點1：行業(yè)融資狀況有無改善？

境內(nèi)債發(fā)行體量回暖明顯，境外融資能力繼續(xù)萎縮。1）境內(nèi)債：①從發(fā)行規(guī)模看，中指數(shù)據(jù)顯示，截止2023年4月末，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券年內(nèi)累計發(fā)行規(guī)模約916億元，同比+10.6%。22Q4行業(yè)融資端政策持續(xù)發(fā)力，“第二支箭”延期擴容后，多家優(yōu)質(zhì)房企通過中債增發(fā)債，23年2-4月單月同比已連續(xù)高于20%，境內(nèi)融資能力逐步恢復。2）境外債：從發(fā)行規(guī)模看，中指數(shù)據(jù)顯示，截止2023年4月末，境外美元債合計發(fā)行規(guī)模208.1億美元，同比+20.9%。23年初至今，房企海外發(fā)債累計規(guī)模雖實現(xiàn)同比正增長，但發(fā)債主要集中于1月，2-4月同比下滑明顯，行業(yè)境外融資能力下滑明顯，未見明顯修復。

關注點2：年內(nèi)償債高峰何時到來？

6-8月迎來境內(nèi)償債高峰，政策定調(diào)嚴守系統(tǒng)性風險底線。1）境內(nèi)債：2023年房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債到期規(guī)模約19942億元，同比+13.3%，今年前4個月已償還規(guī)模9053億元，仍有10889億元待償還債務，年內(nèi)償債高峰集中在6-8月，但從單月同比增幅看均低于2-5月，故天風證券預計整體債務風險相對可控。2024年境內(nèi)債到期約13748億，較23年規(guī)模將縮窄超30%，行業(yè)償債壓力或?qū)⑦M一步趨緩。2）境外債：2023年房地產(chǎn)行業(yè)美元債到期規(guī)模約770億美元，同比+31.4%，償付較去年加大。因部分違約主體喪失還款能力、進入債務重組階段，今年前4個月美元債已償還規(guī)模較小，仍有708億元待償還債務，償債高峰集中在年內(nèi)9-10月及24年2-3月。

天風證券認為，在行業(yè)經(jīng)歷了22年底“三支箭”政策基調(diào)轉(zhuǎn)向后，融資寬松的政策將具備相對定力。結合近期中央表態(tài)“關注地方政府債務、金融、房地產(chǎn)、糧食、能源等重點領域，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線”，融資端具備政策空間以應對當前基本面復蘇面臨的波動性調(diào)整，若基本面表現(xiàn)繼續(xù)弱于預期，不排除融資政策支持力度繼續(xù)加大、擴容擴圍的可能，則政策博弈空間加強。

關注點3：出險房企債務化解進展如何？

出險房企步入債務重組加速期。23年1月以來，已有華夏幸福、中國奧園、中國恒大、融創(chuàng)中國等多家房企債務重組計劃落地/取得進展，行業(yè)債務化解工作顯著提速。債務重組包含展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)清償?shù)榷喾N形式，從已公告的房企重組方案看，債券展期和債轉(zhuǎn)股方式為當前主流。

天風證券認為，23年以來多家出險房企陸續(xù)完成債務重組，標志著本輪供給側(cè)出清進程進入加速階段，由此引發(fā)的債務及不良資產(chǎn)問題未來或?qū)⒅鸩浇鉀Q，行業(yè)信心及市場預期也有望因此得以修正。①對于出險房企，“保交付”仍是第一要義，未來戰(zhàn)略重心聚焦盤活存量項目、資產(chǎn)，關鍵仍是加速銷售回款、保證現(xiàn)金流入，盡快恢復正常經(jīng)營，償還債務。②對于未出險房企，當前融資環(huán)境整體寬松，再次發(fā)生大規(guī)模違約潮概率已經(jīng)很小，預計待基本面確立回升趨勢后，

項目質(zhì)量及布局優(yōu)異的房企有望受益于融資端及銷售端彈性的同時釋放。

5月新房成交同比微增，二手房同比增幅接近5成新房市場本周成交421萬平，月度同比+2.36%，相較上月下降14.69pct；累計庫存11590萬平，一線、二線去化加速，三線及以下速度持平。二手房市場本周成交207萬平，月度同比+49.38%，相較上月下降6.08pct。土地市場本周成交建面3406萬平，滾動12周同比-0.47%；成交總額480億元，滾動12周同比-15.09%；全國平均溢價率3.38%，滾動12周同比+1.27pct。

本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)-3.48%，較上周提升0.48pct，漲幅排名28/31，跑輸滬深300指數(shù)1.11pct。H股方面，本周Wind香港房地產(chǎn)指數(shù)-2.96%，較上周提升1.03pct，漲幅排序5/11，領先恒生指數(shù)0.66pct；克而瑞內(nèi)房股領先指數(shù)為-6.37%，較上周提升1.46pct。

投資建議：天風證券認為認知差和剪刀差有望推動地產(chǎn)板塊跑出相對收益。首先，認知差存在于地產(chǎn)基本面，但數(shù)據(jù)持續(xù)驗證我們對于2023年地產(chǎn)銷售復蘇的判斷；其次，剪刀差存在于基本面與板塊行情之間，即銷售持續(xù)復蘇但板塊持續(xù)調(diào)整。我們看好認知差和剪刀差推動下地產(chǎn)板塊跑出相對收益，建議重點關注：我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團，選股思路圍繞以下4個維度：①二手房標的、②銷售復蘇、③信用修復、④格局優(yōu)化，具體包括：1)二手房中介標的，建議關注我愛我家、貝殼-W；2)行業(yè)銷售復蘇，建議關注招商蛇口、保利發(fā)展、中國海外宏洋集團；3)優(yōu)質(zhì)民企信用修復，建議關注金地集團、新城控股、龍湖集團；4）區(qū)域競爭格局優(yōu)化，建議關注天地源、濱江集團、華發(fā)股份。

風險提示：1)證券市場波動、政策推進節(jié)奏及實施效果等存在不確定性；2)信用修復、格局優(yōu)化及行業(yè)復蘇不及預期；3)宏觀環(huán)境變化或?qū)π袠I(yè)及公司運行產(chǎn)生影響。

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