觀點網(wǎng) 地產(chǎn)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)正影響著首創(chuàng)集團(tuán)在資本市場的信用預(yù)期。

近日，惠譽確認(rèn)了首創(chuàng)集團(tuán)旗下Beijing Capital Polaris Investment Co., Ltd.10億美元中期票據(jù)計劃的評級為“BBB”。同時，惠譽還確認(rèn)首創(chuàng)集團(tuán)的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級(IDR)為“BBB”，展望仍為負(fù)面。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之所以對首創(chuàng)集團(tuán)信用影響較大，原因是首創(chuàng)集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（“首創(chuàng)城發(fā)”）運營，該業(yè)務(wù)占首創(chuàng)集團(tuán)資本投入的一半，是首創(chuàng)集團(tuán)信用狀況的主要驅(qū)動因素。

(相關(guān)資料圖)

惠譽認(rèn)為：“相較于信用狀況相似的同業(yè)，首創(chuàng)集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)狀況弱于評級相當(dāng)?shù)耐瑯I(yè)，其規(guī)模較小，地域分布多元化程度較低，且市場地位較弱。首創(chuàng)城發(fā)2022年第四季度總合約銷售額同比下滑51%，降幅大于國有開發(fā)商平均水平（20%）。”

事實上，隨著2022年房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，首創(chuàng)城發(fā)銷售額同樣有明顯下降，不過在一眾房企銷售均大減的背景下，首創(chuàng)城發(fā)排名并未有大變動。

據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的《2022年度房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)》顯示，首創(chuàng)城發(fā)2022年實現(xiàn)全口徑銷售額268.3億元，同比下滑50.88%；權(quán)益銷售額219億元，同比下滑43.2%，分別位于銷售榜第65位、第62位，較上年的64名、68名分別下降1個名次及上升6個名次。

另外，隨著首創(chuàng)城發(fā)地產(chǎn)上市平臺首創(chuàng)置業(yè)于2021年9月30日從港交所退市，首創(chuàng)城發(fā)或者首創(chuàng)集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)就少有見報，因此未能獲取其去年全年的財務(wù)數(shù)據(jù)，僅能從近日首創(chuàng)城發(fā)所披露的公司債募集說明書中一窺前三季度的數(shù)據(jù)簡況。

房地產(chǎn)表現(xiàn)

觀點新媒體查閱報告，首創(chuàng)城發(fā)業(yè)務(wù)板塊主要分為房地產(chǎn)開發(fā)、土地一級開發(fā)、城市運營及其他板塊，2022年1-9月，首創(chuàng)城發(fā)主營業(yè)務(wù)收入為143.32億元，2021年全年營業(yè)收入為351.78億元；歸屬于母公司所有者的凈利潤為-6.05億元，上年末為盈利6.4億元。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)部分1-9月實現(xiàn)收入124.54億元，占總收入比例達(dá)86.9%，2021年全年該項收入達(dá)279.04億元，占比79.32%；土地一級開發(fā)收入5.9億元，占總收入比例4.12%，上年該項收入占比為15.73%；城市運營收入10.74億元，占總收入比例7.49%；其他板塊實現(xiàn)收入2.14億元，占總收入比例1.49%。

從收入占比變化可以看出，去年前三季度，首創(chuàng)城發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)上的收入占比有較明顯提升，原因或許與大部分房企一樣，即“保交付”成為全年首要任務(wù)。

報告披露，2019年、2020年、2021年及2022年1-9月，首創(chuàng)城發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)（含商品房及保障房）收入分別為164.16億元、215.76億元、279.04億元和124.54億元，公司主要以商品房銷售為主。商品房銷售聚焦于京津冀、長三角、粵港澳三大核心城市圈及潛力型強(qiáng)二線單核城市。

商品房業(yè)務(wù)方面，2019年，首創(chuàng)城發(fā)及其合營公司、聯(lián)營公司實現(xiàn)竣工總建筑面積約232萬平方米；2020年實現(xiàn)竣工總建筑面積約189萬平方米；2021年實現(xiàn)竣工總建筑面積約421萬平方米；2022年1-9月，實現(xiàn)竣工總建筑面積約123萬平方米。

首創(chuàng)城發(fā)表示，近三年，公司商品房業(yè)務(wù)土地投資堅持聚焦三大核心城市圈及潛力型強(qiáng)二線單核城市。但隨著2022年土地投資減少，這些重點區(qū)域的占比也出現(xiàn)驟降。

據(jù)了解，首創(chuàng)城發(fā)2019年-2021年的土地投資分別為355.5億元、189.9億元、33.67億元，其中三大核心城市圈占比67.1%、73.2%、100.0%。2022年1-9月，土地投資為32.94億元，總建筑面積49.79萬平方米，其中三大核心城市圈（京津冀、長三角、粵港澳）合計投資額4.30億元，占比僅為13.05%。

截至2022年9月30日，首創(chuàng)城發(fā)擁有的土地儲備未售總建筑面積約1378萬平方米，“現(xiàn)有的土地儲備可以滿足本公司未來三年發(fā)展需要，規(guī)模適中”。

保障房業(yè)務(wù)方面，首創(chuàng)城發(fā)保障房業(yè)務(wù)主要圍繞首創(chuàng)集團(tuán)在北京自有用地盤活開展。

據(jù)介紹，首創(chuàng)城發(fā)在北京大興區(qū)擁有4000余畝尚未開發(fā)自有土地，均為劃撥取得，待開發(fā)土地資源充裕，目前主要項目有大興區(qū)首創(chuàng)團(tuán)河區(qū)地塊定向安置房項目及通州區(qū)臺湖嘉創(chuàng)二路4號地定向安置房項目，合計保障房建設(shè)數(shù)量達(dá)7000余套。

截至2022年9月末，保障房項目未售面積為34.04萬平方米。此外，大興區(qū)首創(chuàng)團(tuán)河區(qū)地塊定向安置房項目尚有3983余畝未開發(fā)土地，待開發(fā)土地資源充裕。

除了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，城市運營業(yè)務(wù)收入占比也連年攀升，2020年-2022年1-9月，該項業(yè)務(wù)收入分別為7.97億元、14.38億元、10.74億元，占總收入比例分別為2.99%、4.09%、7.49%。

據(jù)悉，首創(chuàng)城發(fā)投資性物業(yè)目前主要為奧特萊斯綜合體及租賃住房，截至2022年9月末，已布局16家奧特萊斯，其中已開業(yè)奧特萊斯共有14家，成為全國布局?jǐn)?shù)量最多的奧特萊斯?fàn)I運商。

2021年，首創(chuàng)城發(fā)奧特萊斯共實現(xiàn)營業(yè)額100億元，同比增長約35%，年客流量達(dá)4853萬人次，同比增長約27%。2022年1-9月，發(fā)行人奧特萊斯共實現(xiàn)營業(yè)額62.85億元，客流量達(dá)3024萬人次。

租賃住房方面，首創(chuàng)城發(fā)借助自身優(yōu)勢，重點打造集體用地租賃住房業(yè)務(wù)模式。目前，公司下屬十八里店集租房項目已進(jìn)入開業(yè)全面籌備階段，可出租單元6390套，其中第一期部分地塊已完成結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計將于2023年入市，可提供約2312套房源，第二期已與十八里店鄉(xiāng)政府簽訂合作框架協(xié)議。

此外，首創(chuàng)城發(fā)在順義、平谷和房山擁有7宗集體土地建設(shè)租賃住房項目，總建筑面積約80萬平方米，可提供租賃住房約6200套，其中白各莊、張鎮(zhèn)、下坡店三宗項目已完成結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計于2023年入市。

可以看出，首創(chuàng)城發(fā)在房地產(chǎn)銷售和收入上的占比仍較大，但與房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下降趨勢一致，近年來的毛利率也在逐年遞減。

2019年-2022年1-9月，該公司營業(yè)毛利率分別為36.82%、26.72%、19.45%及13.19%。

首創(chuàng)城發(fā)表示，2020年以來，受新冠疫情、房地產(chǎn)板塊調(diào)控等因素影響，公司盈利指標(biāo)有所下降。2020年合并口徑凈利潤為24.80億元，同比下降37.00%，歸母凈利潤10.53億元，同比下滑46.46%，營業(yè)毛利率26.72%，同比下降10.10%；2021年合并口徑凈利潤0.21億元，同比下降99.15%，歸母凈利潤6.40億元，同比下滑39.22%，營業(yè)毛利率19.45%，同比下降7.27%。

“主要系部分項目受當(dāng)?shù)叵迌r政策影響，銷售價格及速度未及預(yù)期，公司毛利率有所降低，而前期高毛利項目已陸續(xù)完成結(jié)算。另一方面2021年7月9日，首創(chuàng)城發(fā)與首創(chuàng)置業(yè)訂立吸收合并協(xié)議，吸收合并完成后，首創(chuàng)城發(fā)將承繼和承接首創(chuàng)置業(yè)的所有資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益、業(yè)務(wù)、人員、合約以及所有其他權(quán)利及義務(wù)，而首創(chuàng)置業(yè)最終將注銷登記，首創(chuàng)置業(yè)賬面以前年度以及2021年當(dāng)期確認(rèn)的未彌補虧損對應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)，因未彌補虧損預(yù)計無法繼續(xù)使用，全額予以沖減，沖減金額14.23億元。”

杠桿率波動

由于4月4日所刊發(fā)的為公司債募集說明書，因而對于首創(chuàng)城發(fā)的負(fù)債情況也有體現(xiàn)。

據(jù)介紹，地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率較高的特點。截至2021年末，該公司合并報表口徑的資產(chǎn)負(fù)債率為80.56%，較上年末75.08%有小幅上升，主要系2021年永續(xù)債到期規(guī)模較大，部分永續(xù)債使用標(biāo)準(zhǔn)債務(wù)進(jìn)行償還，導(dǎo)致杠桿率出現(xiàn)階段性波動。

截至2021年末，首創(chuàng)城發(fā)永續(xù)債本金為82億元，較2020年末永續(xù)債余額186億元減少104億元，導(dǎo)致合并口徑的少數(shù)股東權(quán)益科目金額下降，從而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率上升。

截至2022年9月末，首創(chuàng)城發(fā)資產(chǎn)負(fù)債率為81.71%，較2021年末小幅上升1.15%，主要是因為發(fā)行人出于業(yè)務(wù)整體規(guī)劃，處置了河南鄭州項目、首萬譽業(yè)等項目，導(dǎo)致少數(shù)股東權(quán)益科目減少，從而使得資產(chǎn)負(fù)債率小幅上升。

2022年9月末，首創(chuàng)城發(fā)總負(fù)債為1696.02億元，負(fù)債規(guī)模較上年末減少101.72億元，資產(chǎn)負(fù)債率微升至81.71%。

對此，首創(chuàng)城發(fā)表示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)屬于資本密集型業(yè)務(wù)，用于項目開發(fā)的資本支出除部分來源于自有資金外，主要來源于銀行貸款和經(jīng)營回款，因此，公司的全部債務(wù)余額較大。

截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，首創(chuàng)城發(fā)全部債務(wù)余額分別為924.33億元、948.48億元、883.42億元和803.34億元。截至募集說明書簽署日（2023年4月3日），尚未出現(xiàn)逾期未還本金或逾期未付息的現(xiàn)象。

“如公司未來的全部債務(wù)余額繼續(xù)增加，且經(jīng)營回款、融入資金等現(xiàn)金流入的時間或規(guī)模與債務(wù)償還安排未能合理匹配，則本公司可能面臨一定的償債壓力以及債務(wù)集中到期風(fēng)險。”

數(shù)據(jù)顯示，融資收緊的同時，現(xiàn)金流顯得尤為緊張，現(xiàn)金支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)金流入。

2022年1-9月，首創(chuàng)城發(fā)經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額由上年的198.25億元降至72.24億元；投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額繼續(xù)為負(fù)，不過已由上年末-86.45億元大幅收窄至-16.43億元；籌資活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額為-199.9億元，很顯然都在進(jìn)行償債動作。

截至2022年9月末，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為170.82億元（2021年末為314.90億元）。報告又介紹，截至2022年9月末，貨幣資金余額為202.38億元，較2021年末減少133.90億元，減少幅度為39.82%，主要系銷售回款減少與還款增加所致。

與此同時，截至2022年9月末，公司的一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債余額為168.51億元，較2021年末下降18.29億元，下降幅度為9.79%。

2023年，債務(wù)管理工作還在繼續(xù)。

為了應(yīng)對接下來的債務(wù)到期及回售，首創(chuàng)城發(fā)近期申請發(fā)行不超過79.66億元的公司債券業(yè)經(jīng)上海證券交易所審核通過，并經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會注冊（證監(jiān)許可【2023】號）。

債券期限不超過5年（含5年），可為單一期限品種，也可為多種期限的混合品種。

由于是 “借新還舊”，因此本次債券如能成功足額發(fā)行79.66億元且按上述計劃運用募集資金，發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債率水平將保持不變。

本次債券募集資金扣除發(fā)行費用后全部用于償付行權(quán)回售、到期的公司債券本金。屆時將根據(jù)資金到位情況，選擇就5只債券進(jìn)行歸還和/或償還本金。

來源：首創(chuàng)城發(fā)公告

首創(chuàng)城發(fā)承諾，本次發(fā)行公司債券募集資金最終將按照募集說明書約定用途使用，最終不用于直接或間接購置土地及房地產(chǎn)項目。

“本次債券如能成功足額發(fā)行人民幣79.66億元且按上述計劃運用募集資金，預(yù)計發(fā)行人短期償債能力將有所提升。”首創(chuàng)城發(fā)于募集說明書中表示。

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