觀點(diǎn)網(wǎng) 港股年報(bào)季接近尾聲，建業(yè)地產(chǎn)趕在3月的最后一天披露了2022年財(cái)報(bào)。

經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)、地產(chǎn)調(diào)控，過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大震蕩。

從目前已經(jīng)披露年度成績(jī)單的房企來看，能保持正增長(zhǎng)的屈指可數(shù)，反之，業(yè)績(jī)下滑、利潤(rùn)虧損成為本輪財(cái)報(bào)季的關(guān)鍵詞。

(相關(guān)資料圖)

而過去兩年時(shí)間，經(jīng)歷了特大水災(zāi)、疫情、流動(dòng)性危機(jī)，再到到引入國(guó)資成功上岸，建業(yè)地產(chǎn)早已身心俱疲。

建業(yè)的狀態(tài)，或許能從財(cái)報(bào)季當(dāng)中窺探一二。

數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收益240.83億元，同比下跌42.6%，公司權(quán)益持有人應(yīng)占虧損為75.61億元，而2021年為應(yīng)占溢利6.05億元。

有投資者告訴觀點(diǎn)新媒體，在4月3日召開的投資者會(huì)上，胡葆森提到，“我們?cè)?0年來第一次出現(xiàn)虧損，但是這個(gè)虧損還是超出了我的預(yù)期。”

但時(shí)間的指針已經(jīng)走向了2023，在多方利好政策加持、全國(guó)樓市暖意來襲之下，房地產(chǎn)行業(yè)狂潮涌動(dòng)，未來已至，建業(yè)接下來的走勢(shì)又將如何？

業(yè)績(jī)紅黑

建業(yè)公布的這張成績(jī)單，或許沒能讓投資者們滿意，以至于財(cái)報(bào)披露之后不少投資者在公開平臺(tái)直呼“不容樂觀”。

的確，從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來看，報(bào)告期內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收益240.83億元，同比下跌42.6%；毛利率為7.9%，較去年下跌8.3個(gè)百分點(diǎn)；年度虧損為78.19億元，2021年度為溢利12.53億元；公司權(quán)益持有人應(yīng)占虧損為75.61億元，2021年為應(yīng)占溢利6.05億元。

這是建業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)立至今第一次出現(xiàn)虧損。

不過，有投資者轉(zhuǎn)述建業(yè)地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官趙瑞昆的話語提到，“建業(yè)雖然錄得虧損，但主要是非經(jīng)營(yíng)性的虧損。”

據(jù)了解，在建業(yè)地產(chǎn)2022年錄得的75.61億元應(yīng)占虧損當(dāng)中，非經(jīng)營(yíng)性虧損為55.5億元，第一，由于打折賣房的影響，進(jìn)行存貨減值23.7億元；第二，因?yàn)楦f達(dá)的合作，商業(yè)項(xiàng)目改變運(yùn)營(yíng)模式，導(dǎo)致投資性物業(yè)的公允價(jià)值下跌了14.1億元；第三；其它的非經(jīng)營(yíng)性虧損有17.7億元，包括處置子公司虧損，應(yīng)收帳款及其壞帳，以及違約金損失等。

不過，該公司管理層亦強(qiáng)調(diào)，“相信隨著行業(yè)的逐步回暖，2023年公司在工作上體現(xiàn)聚焦和突破，目標(biāo)是平穩(wěn)地穿越行業(yè)周期，迎來企業(yè)發(fā)展的新階段。”

回到建業(yè)財(cái)報(bào)本身，從各項(xiàng)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)來看，去年全年，來自物業(yè)銷售的收入為234.67億元，同比下降42.4%；租金收入為1.36億元，同比減少33.1%；來自酒店的經(jīng)營(yíng)收入為2.32億元，減少18.9%；項(xiàng)目管理服務(wù)收入約0.36億元。

顯然，建業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)均受到疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)信心低迷等多方面因素影響。

不過，即便物業(yè)銷售收入降幅最甚，但這一業(yè)務(wù)仍舊是其業(yè)績(jī)的主要來源，占比達(dá)到97.44%。

數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)合同銷售金額為240.49億元，同比減少約為60.0%，年度年度結(jié)轉(zhuǎn)面積由2021年的約共570.9萬平方米減少37.9%至2022年的約共354.8萬平方米。

不過，報(bào)告期末，該公司物業(yè)銷售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約為人民幣526.54億元，其對(duì)應(yīng)毛利約為人民幣30.63億元，這金額預(yù)計(jì)于未來一至三年結(jié)轉(zhuǎn)為收益及毛利。

對(duì)建業(yè)地產(chǎn)而言，過去一年其業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不算亮眼，但作為一家老牌房企，且在河南市場(chǎng)深耕30余年。胡葆森仍坦言，市占率領(lǐng)先、保證交付、國(guó)企入股等，仍是其在感到欣慰的點(diǎn)。

針對(duì)保交付方面，他提到，今天為止，建業(yè)能夠能爭(zhēng)取到國(guó)家紓困資金的項(xiàng)目大概將近50個(gè)，這對(duì)接下來完成保交付、保民生、保穩(wěn)定的任務(wù)提供了強(qiáng)有力的支持。

財(cái)務(wù)隱憂

“外部環(huán)境我們自己沒法左右”，投資者轉(zhuǎn)述胡葆森話語表示，新冠疫情、特大暴雨以及國(guó)際形勢(shì)的突發(fā)，企業(yè)對(duì)這種大勢(shì)沒有辦法回避。

的確，在多方因素的影響下，自2022年下半年以來，河南房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來陣痛期，甚至有分析人士將2022年稱作“史上最差”一年。

根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，2022年，河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資6793.36億元，比上年下降13.7%；其中，住宅投資5802.16億元，下降13.4%。

這對(duì)堅(jiān)持省域化戰(zhàn)略的建業(yè)來說，無疑是沉重的打擊。2021年下半年，建業(yè)地產(chǎn)向河南政府發(fā)出求救信，此后，市場(chǎng)不斷傳出建業(yè)暴雷、裁員、資產(chǎn)出售等消息。

雖然2022年建業(yè)地產(chǎn)積極償還到期負(fù)債，但從最新發(fā)出的財(cái)報(bào)來看，公司在資金方面的壓力猶存。

截至2022年末，該公司總資產(chǎn)為1389.57億元，總負(fù)債為1356.29億元，公司總借貸、凈借貸分別為236.61億元及193.09億元，公司期末總現(xiàn)金（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限制銀行存款）僅43.52億元。

按此計(jì)算，建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為96.2%，凈借貸比率為580.2%，現(xiàn)金短債比為0.34，財(cái)務(wù)狀況較2021年末進(jìn)一步惡化。

公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)當(dāng)中，的境外美元債存續(xù)金額是19.6億美元，占比是57%，公司整體有息負(fù)債是366.6億元，其中人民幣貸款是85億元，占比34%，還有一些其它的貸款是21.2億元，占比是9%。

此外，一年內(nèi)到期的銀行借款為45.27億元，一年內(nèi)到期的其他借款為21.24億元，一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)為62.35億元；計(jì)算下來公司的短債壓力較大。

不過，去年末以來，隨著監(jiān)管層面接連頒布“三支箭”以及“金融十六條”等利好政策，房地產(chǎn)融資開閘放水，行業(yè)整體回暖復(fù)蘇，建業(yè)亦獲得了更多喘息機(jī)會(huì)。

上述投資者表示，趙瑞昆在會(huì)上提到，目前公司戰(zhàn)略合作協(xié)議對(duì)應(yīng)的授信額度已經(jīng)超過450億，整體2022年也實(shí)現(xiàn)了銀行貸款端融資的凈流入，持續(xù)改善現(xiàn)金流。

此外，建業(yè)地產(chǎn)將持續(xù)從四大方面改善流動(dòng)性的問題。其一，要聚焦整體經(jīng)營(yíng)。他提到，經(jīng)營(yíng)和銷售是建業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，公司一季度不斷通過優(yōu)化合作等方式，進(jìn)行頗具行動(dòng)，提升經(jīng)營(yíng)資金，同不斷進(jìn)行開源節(jié)流。

其二，要加大融資的力度。據(jù)介紹，在今年3月31日，建業(yè)地產(chǎn)入選了河南省優(yōu)質(zhì)房企白名單，未來將獲得更多金融支持。其三，建業(yè)將繼續(xù)通過項(xiàng)目盤活，實(shí)現(xiàn)資金回籠。

“我們?cè)?023年計(jì)劃通過對(duì)我們的重點(diǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)，包括股權(quán)債券或者是債權(quán)融資的方式進(jìn)行處置，我們整體的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目總投資超過240億。”

未來戰(zhàn)略

投資者稱，胡葆森對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)做了三個(gè)判斷，一是經(jīng)歷了三年的疫情，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)見底了；二是房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，被重新形成了共識(shí)；三是2023年的市場(chǎng)復(fù)蘇已成定局。

面對(duì)新的行業(yè)局勢(shì)，建業(yè)整體表現(xiàn)樂觀，表現(xiàn)在全年目標(biāo)上，則是整體業(yè)績(jī)預(yù)期的上揚(yáng)。

該公司管理層表示，2023年制定全年的銷售目標(biāo)是320億元，相較于2022年實(shí)際完成的240億元有33%的增長(zhǎng)；從銷售面積上的目標(biāo)是438萬平方米，相較于去年增長(zhǎng)27%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解到，2023年首兩月，該公司已取得物業(yè)合同銷售總額49.9億元，同比增加57.7%；總合同銷售建筑面積70.63平方米，同比增加72.4%，均完成年度目標(biāo)的約16%。

有分析人士表示，從建業(yè)目前的土儲(chǔ)和可售資源來看，完成全年目標(biāo)并不難。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，建業(yè)通過招拍掛和股權(quán)合作等方式獲取土地約19.5萬平方米，新增儲(chǔ)備建筑面積約61.5萬平方米。

截至2022年12月31日，該公司擁有土地儲(chǔ)備建筑面積約4698萬平方米，其中權(quán)益建筑面積約3400萬平方米。

“我們的資源在前些年儲(chǔ)備的還是足夠的多，現(xiàn)在還有1400多億的貨值，按照建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的銷售計(jì)劃來看，未來兩三年即使一畝地也不買，還是有足夠的貨值面對(duì)市場(chǎng)的需求”，胡葆森強(qiáng)調(diào)。

同時(shí)，趙瑞昆也表示，預(yù)計(jì)2023年公司總的可售資源是517億，包括新推項(xiàng)目334億和現(xiàn)有的183億庫(kù)存，為了達(dá)成我們?nèi)甑匿N售目標(biāo)，去化率的目標(biāo)是62%。

除了糧草的儲(chǔ)備，在故哪里方面，胡葆森亦提出了“聚焦管理，集體突圍”的八字方針。

具體來看，聚焦管理就是刀刃向內(nèi)，聚焦在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行組織優(yōu)化、人員優(yōu)化、制度優(yōu)化；而集體突圍則是建業(yè)集團(tuán)旗下四個(gè)板塊（建業(yè)地產(chǎn)、建業(yè)新生活、中原建業(yè)、筑友智造）要協(xié)同作戰(zhàn)。

“任何一個(gè)板塊單一的良性發(fā)展都是很難實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)樗劢乖谝粋€(gè)市場(chǎng)上，面對(duì)的是幾乎同樣的客戶群，有相互協(xié)同、協(xié)同發(fā)展的關(guān)系。”

從更細(xì)節(jié)的執(zhí)行層面來看，建業(yè)將2023年劃分成四個(gè)階段，第一階段是開年破局，即在1至3月，梳理現(xiàn)有項(xiàng)目，調(diào)整項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，為全年精準(zhǔn)項(xiàng)目管理奠定基礎(chǔ)。

第二階段是4到7月份，搶抓機(jī)遇，隨著市場(chǎng)信心的逐漸恢復(fù)，各項(xiàng)政策落地，公司要狠抓經(jīng)營(yíng)、降本增效，增加銷售的回款。

第三階段，8到10月份為全面推進(jìn)階段，預(yù)計(jì)公司的銷售回款會(huì)繼續(xù)取得突破，形成年度經(jīng)營(yíng)的支地，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)增效也能取得突破，而且嚴(yán)格按照我們的預(yù)算執(zhí)行。

最后一個(gè)階段，在年底的時(shí)候有望實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)良性的發(fā)展，做好年度收官，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，并實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境，擇機(jī)看有沒有新的投資機(jī)會(huì)，為未來的發(fā)展奠定好的基礎(chǔ)。

顯然，隨著市場(chǎng)的回暖，胡葆森對(duì)后續(xù)的發(fā)展仍舊充滿信心，而且面對(duì)當(dāng)前的發(fā)展窗口期，建業(yè)亦做出了全面的布局。

不過，從企業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，公司依舊要警惕短期的償債壓力，以及流動(dòng)性的安全。

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