觀點網 經過多方籌措，月初如期清償4.7億美元債的綠景中國，在3月30日晚發(fā)布了2022年全年業(yè)績。

2022年，綠景中國實現總收益約23.41億元，同比下滑約46.5%；毛利約10.33億元，同比下滑約52.8%；毛利率為44.1%，按年降低5.9個百分點。期內虧損約2.97億元，股東應占虧損約為7.3億元，分別同比下滑約122.2%及163.3%。

回顧動蕩一年，綠景中國總結出十個字：“不馳于空想，不騖于虛聲”。

(資料圖片僅供參考)

1月20日，聯合國際宣布將綠景中國的國際長期發(fā)行人評級從‘BB-’下調至‘B’，列入負面觀察名單。

降級依據之一是龐大到期債務墻，這隨著3月10日前的償債舉措有所緩解；依據之二，則指向該公司依賴數量有限的開發(fā)項目，存在集中性風險。

當人們談論綠景，多半是在談論白石洲，若脫險希望緊緊系于單個項目，這本身就是一種風險。

拆分板塊來看，2022年綠景中國房地產開發(fā)與銷售所產生的收益約為12.11億元，同比下降約64.3%，主要包括銷售珠海綠景喜悅薈及茂名綠景國際花城，對應總建筑面積約為11.53萬平方米，較上年約22.85萬平方米接近腰斬。

來自租賃投資物業(yè)的收益則為7.02億元，較上年的6.43億元上漲9.2%，現持有超過30個商業(yè)物業(yè)項目，總建筑面積約為165.83萬平方米，2022年的投資物業(yè)公允價值收益約20.54億元。

此外，綜合服務板塊收益約為4.28億元，同比增長約24.6%。

當開發(fā)主業(yè)受挫，多元業(yè)務不僅能提供一定業(yè)績支撐，還為綠景中國帶來了融資端助力。

如二月上旬，綠景中國以深圳綠景NEO大廈作為資產抵押，獲得一筆10億元銀行貸款融資，優(yōu)先用于償還深圳NEO大廈現存的6億元債務，剩余部分可用于債券償付等其他用途。

在通過白石洲一期項目“翻盤”之前，綠景中國需要的正是喘息之機。

于2022年6月，綠景中國順利引入萬科作為白石洲項目策略性股東，在10月份，由光大銀行牽頭，五家銀行參團，共計專項授信金額約207億元。

2022年9月，白石洲一期工程出正負零，目前已經修建到地上十層，預計將于2023年三季度正式開盤預售，綠景中國表示，屆時大規(guī)模資金將實現回流。

其他舊改項目方面，深圳福田區(qū)的紅樹灣壹號二期項目簽約率已達至100%并已動工，截至2022年底工程進度已經出正負零并進入地上主體施工，預計2023年中可滿足預售條件。

此外，深圳黎光項目、珠海南溪項目及香港流浮山項目等其他舊改項目年內按步推進；珠海香洲區(qū)南灣豪宅片東橋項目，于2021年10月開盤以來持續(xù)貢獻合約銷售達約35.69億元，預計2023年將繼續(xù)帶來現金流入。

在綠景中國的諸多舊改項目中，白石洲項目規(guī)劃總建筑面積約500萬平方米，計容建筑面積約358萬平方米，堪稱“舊改航母”。

相比之下，紅樹灣壹號二期項目總建面13.93萬平方米，深圳黎光項目總建面38.2萬平方米，珠海東橋城市更新項目76.5萬平方米。拋開周邊單價行情，僅從體量而言，這些項目相加亦遠不及白石洲。

從整體土儲來看，截至2022年末，綠景中國擁有土地儲備約704.8萬平方米，其中約79%位于大灣區(qū)內的深圳、香港、珠海及東莞等重點城市，這里面大多是通過舊改拿地。

得益于舊改項目利潤優(yōu)勢，2016-2021年，綠景中國毛利率分別為50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%及50%。

對于2022年度44.1%的綜合毛利率水平，綠景解釋稱，主要是由于項目組合確認收益不同。于2021年，約32.7%的收益來自位深圳項目，售價較珠海及化州項目高，而2022年僅有約8.3%收益來自深圳。

綠景中國首席財務官陳建民曾在2021年中報會上表示，等深圳黎光和白石洲項目結轉時，毛利率就會回到60%以上。

白石洲之于綠景，一方面牽系著重返高毛利，一方面牽系著擺脫高負債。

于2022年12月31日，綠景中國銀行結余及現金（包括受限制銀行存款）36.05億元，較于2021年12月31日的72.87億元折減50.5%，平均融資成本6.9%，比上年增加0.5個百分點，資產負債比率68.9%，比上年增加3.6個百分點。

銀行結余減少，再疊加優(yōu)先票據及債券的流動負債部分、合同負債及借貸增多，綠景中國2022年末流動資產凈值由二零二一年末的334.21億元減少至292.68億元。

同時，綠景中國的總借貸約為342.53億元，其中以人民幣計值的有184.92億元，以港元計值的有85.42億元，以美元計值的有73.17億元，而該集團并無外幣對沖政策。

按凈負債除以總權益計算，綠景中國目前負債比率已達到99.3%，比2021年的81.2%升高18.1個百分點，逼近100%。

盡管綠景中國在年報中表態(tài)“集團能夠利用內部資源及債務及股權融資滿足房地產項目開發(fā)的資金需求”，債務壓力仍不容忽視。

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