觀點(diǎn)網(wǎng) 多年來，中海宏洋專注于二三線城市發(fā)展業(yè)務(wù)，在中海體系內(nèi)充當(dāng)特殊角色，吸納和孵化并購中的較低層級(jí)城市項(xiàng)目。

目前，弱二線及三四線城市普遍出現(xiàn)庫存積壓，中海宏洋在一些重倉區(qū)域去化壓力增大，2022年物業(yè)銷售及發(fā)展分部的存貨減值26.73億元，按年增加接近10倍。

用投資者轉(zhuǎn)述中海宏洋管理層的話來說：“分化突出是一個(gè)非常明顯的現(xiàn)象，大家都看到，行業(yè)內(nèi)部城市之間在分化，城市內(nèi)部板塊在分化，項(xiàng)目在分化。體現(xiàn)出來就是公司在分化。”

(資料圖片僅供參考)

此外，與中海一貫的“成本大師”形象對(duì)比，中海宏洋2022年出現(xiàn)融資成本上升。隨著境外資本的代價(jià)變得高昂，企業(yè)融資需要重新考慮幣種選擇。

城市分化

3月27日，中國(guó)海外宏洋集團(tuán)有限公司發(fā)布了2022年度業(yè)績(jī)公告。

2022年度，中海宏洋錄得營(yíng)業(yè)額為574.92億元，同比上升6.8%；年內(nèi)經(jīng)營(yíng)溢利為62.66億元，同比下降38.6%；公司擁有人應(yīng)占溢利為31.5億元，同比下降37.6%。

其中，物業(yè)存貨減值對(duì)期內(nèi)的毛利減少約26.73億元，2022年度毛利率由計(jì)提物業(yè)存貨減值前的19%下降至14.4%。

據(jù)投資者向觀點(diǎn)新媒體透露，中海宏洋管理層在當(dāng)日召開的投資者業(yè)績(jī)會(huì)上解釋，這些項(xiàng)目涉及到的城市有鹽城、濰坊、天水、淄博、清遠(yuǎn)等地，具體項(xiàng)目則未透露。

據(jù)透露，在公司內(nèi)部，中海宏洋將所在的城市分為三大類：一類是強(qiáng)投資城市，以合肥為代表，供需合理，購買力、城市活力強(qiáng)。第二類是以銀川為代表，城市體量不算大，但屬于中心節(jié)點(diǎn)城市，而中海產(chǎn)品在當(dāng)?shù)匦纬筛?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，需要重點(diǎn)把握投資機(jī)會(huì)。第三類以泉州為代表，經(jīng)濟(jì)總量較高，產(chǎn)業(yè)底子厚，需要加大投資。

整體而言，中海宏洋向二三線城市下沉的方向并未改變，但在具體城市的投資側(cè)重將有所調(diào)整。“對(duì)表現(xiàn)弱一些的城市降低投資強(qiáng)度，提高項(xiàng)目回報(bào)，也會(huì)進(jìn)行個(gè)別城市更替。”

在樓市走向尚未明朗之際，對(duì)于未來是否還會(huì)發(fā)生大額存貨減值的問題，投資者表示，“具體還是根據(jù)減值情況確定，這個(gè)數(shù)額很難說是大是小。”

2022年，中海宏洋及其聯(lián)、合營(yíng)公司新購?fù)恋乜倶敲婕s221.25萬平方米(中海宏洋應(yīng)占面積178.72萬平方米)，總代價(jià)合共約101.5億元。另計(jì)及年內(nèi)收購位于金華和徐州的發(fā)展項(xiàng)目的額外部分權(quán)益，該集團(tuán)于年內(nèi)購入的應(yīng)占樓面面積合共約193.73萬平方米，應(yīng)占總代價(jià)為82.62億元。

截至2022年末，中海宏洋擁有土地儲(chǔ)備樓面面積2453.26萬平方米，同比減少17.59%，包括于聯(lián)、合營(yíng)公司的應(yīng)占土地儲(chǔ)備樓面面積為2075.41萬平方米，同比減少18.71%。

至于2023年，投資者透露，中海宏洋希望今年的投資能夠與去年持平或是略有增加。

融資調(diào)整

中海宏洋的彈藥庫仍有盈余。

截至2022年12月31日，中海宏洋現(xiàn)金及銀行結(jié)余與受限制的現(xiàn)金及存款合共人民幣29,3.31億元，比2021年年底減少人民幣31.62億元，凈負(fù)債比率為48.8%，較2021年的35.6%有明顯上漲。

此外，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%，現(xiàn)金短債比為1.6倍，根據(jù)三道紅線政策，中海宏洋仍維持為“綠檔”企業(yè)。

若包括可動(dòng)用而仍未提取的銀行信貸額109.71億元，2022年12月31日，中海宏洋可運(yùn)用資金超過403億元。

與現(xiàn)金流相比，中海宏洋似乎更應(yīng)該擔(dān)心融資成本管理。

于2022年12月31日，中海宏洋總借款(包括擔(dān)保票據(jù)及公司債券)整體加權(quán)平均年利率為4.8%，較2021年的3.8%足足增加了1個(gè)百分點(diǎn)。

年報(bào)解釋，該利率上升主要由于年內(nèi)香港銀行同業(yè)拆息上升，導(dǎo)致集團(tuán)港元貸款借貸加權(quán)平均年利率由上年末的2%上升至本年末的6.3%，盡管人民幣借貸加權(quán)平均年利率從上年末的4.8%下降至本年末的4.4%，仍不足以抵消港元貸款影響。

于2022年12月31日，中海宏洋總貸款中(包括擔(dān)保票據(jù)及公司債券)，人民幣及港幣/美元分別約占60%及40%，2021年二者占比分別為62%及38%。

2022年內(nèi)，人民幣兌港幣貶值約8.5%(2021年為升值2.9%)，中海宏洋資產(chǎn)凈值因貨幣轉(zhuǎn)換減少人民幣16.43億元(2021年為增加人民幣5.55億元)。

當(dāng)境外融資渠道優(yōu)勢(shì)逐漸被匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)覆蓋，中海宏洋不得不調(diào)整融資策略。

投資者轉(zhuǎn)述中海宏洋財(cái)務(wù)資金部總經(jīng)理曾小陽的說法稱，一方面要密切關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境變化，香港市場(chǎng)的利率相信不會(huì)一直這么高；第二是增加境內(nèi)融資的比重和總額，境內(nèi)融資成本在2023年肯定還會(huì)下降。

“銀行貸款方面也在跟銀行溝通利率的調(diào)整，有些項(xiàng)目開發(fā)貸利率已經(jīng)可以做到3.2%；另外融資產(chǎn)品緊跟市場(chǎng)創(chuàng)新。”

2022年10月，中海宏洋成功發(fā)行10億元人民幣的三年期公司債，票面年利率為3.4%，募集資金擬主要用于并購，此外集團(tuán)亦于年內(nèi)完成發(fā)行本金7.3億元人民幣物業(yè)尾款A(yù)BS，年利率為2.7%。

“中海宏洋也計(jì)劃研究中票，ABS根據(jù)資金市場(chǎng)的情況進(jìn)行研究，包括CMBS，還有最近發(fā)改委發(fā)的商業(yè)REITS政策都會(huì)做一些研究。”

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