觀點(diǎn)網(wǎng) 這個周一，碧桂園服務(wù)攪動著資本市場情緒。

3月3日周五晚間，碧桂園服務(wù)發(fā)布盈利警告，預(yù)期2022年未經(jīng)審核稅前利潤、期內(nèi)凈利潤及歸屬于公司股東的凈利潤，將較2021年同期分別下降約34%至40%、45%至51%、51%至57%。

如同向平靜的湖面投入一顆石子，經(jīng)過周末兩日沉淀，漣漪在周一開盤后擴(kuò)散開來。

【資料圖】

腰斬的歸母凈利潤，在二級市場反應(yīng)強(qiáng)烈。3月6日早間開盤后，碧桂園服務(wù)一度大跌10%。

情緒價值釋放后，碧桂園服務(wù)股價開始拉升。截至當(dāng)日收盤，報15.6港元，微跌2.37%，總市值526.21億港元。

碧桂園服務(wù)在公告中這樣解釋預(yù)虧原因：配合疫情防護(hù)措施產(chǎn)生的額外防疫成本；疫情封控期間業(yè)務(wù)及商務(wù)活動較難正常開展對收入及利潤產(chǎn)生負(fù)面影響；與若干收并購公司帶來的商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)減值等因素導(dǎo)致。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，受到疫情防控影響，物企的增值業(yè)務(wù)開展難度增加。而擁有較高商譽(yù)及無形資產(chǎn)的物企將更高概率發(fā)生減值，預(yù)計碧桂園服務(wù)受此因素影響最大。

“商譽(yù)”可以簡單理解為并購溢價，代表上市公司對被并購標(biāo)的潛在經(jīng)濟(jì)價值的估量。

過去幾年中，碧桂園服務(wù)采用收并購的方式進(jìn)行快速擴(kuò)張，在規(guī)模上超過了萬物云及保利物業(yè)等同行，成為了絕對的行業(yè)第一，在管面積達(dá)到8.4億平方米，合約面積達(dá)到16.1億平方米。

有市場人士表示，行業(yè)階段性的經(jīng)營困局也加速了企業(yè)過去收并購標(biāo)質(zhì)量問題的集中暴露，因而商譽(yù)減值和無形資產(chǎn)攤銷是2022年該公司業(yè)績承壓的重要因素之一。

于2022年6月30日，碧桂園服務(wù)無形資產(chǎn)約人民幣284.27億元，占其資產(chǎn)42%，其中商譽(yù)199億元。

2021年是碧桂園服務(wù)的并購大年，在當(dāng)年新增6.2億平方米合同管理面積中，收并購就貢獻(xiàn)了4.5億平方米。

通過收并購，碧桂園服務(wù)納入大量的第三方項目，在管面積中第三方占比迅速提升至55%。

2021年下半年以來，受上游房地產(chǎn)深度調(diào)整等因素影響，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了快速回調(diào)的階段。數(shù)據(jù)顯示，2021年初物業(yè)板塊PE均值集中分布在30-40倍，而到下半年估值開始掉頭下行，較上半年縮水近四成；2022年物業(yè)股股價整體跌幅達(dá)30.47%，市值一年蒸發(fā)近2000億元。

在估值高峰期，目前市值僅526.21億港元的碧桂園服務(wù)曾擁有超過2800億港元估值。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

收并購助力碧桂園服務(wù)短時間內(nèi)達(dá)成了規(guī)模極速擴(kuò)張，有研究機(jī)構(gòu)預(yù)計，碧桂園服務(wù)將成為行業(yè)內(nèi)第一個突破十億平方米在管規(guī)模的物企，與萬物云兩大頭部在行業(yè)中的市占率均超過2%。

但在規(guī)模擴(kuò)張中，經(jīng)營質(zhì)量下滑也成為無法忽視的問題。

2022年上半年，碧桂園服務(wù)毛利率同比下跌6.5個百分點(diǎn)至26.9%。

在此背景下，碧桂園服務(wù)明顯放緩了收并購步伐，并宣稱大規(guī)模并購已結(jié)束。

據(jù)了解，2022年上市物企累計披露并購交易51起，披露交易金額104.07億元，不到2021年全年金額的3成。

雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等企業(yè)也已逐步退出并購舞臺中央，與此同時，華潤萬象生活、招商積余等國央企動作頻繁，如華潤萬象生活2022年前三季度將禹洲物業(yè)、中南服務(wù)、祥生物業(yè)3家遞表物企收入囊中。

2022年全年，碧桂園服務(wù)預(yù)計收入保持不低于40%以上的增長，核心凈利潤則保持20%-30%的增長率。從盈警來看，收入40%的增長目標(biāo)預(yù)期可以達(dá)成，但核心凈利潤則與之前判斷存在較大差距，核心凈利潤僅實(shí)現(xiàn)超過5%的增長。

整體而言，碧桂園服務(wù)過去收入、管理面積及合約規(guī)模方面增長強(qiáng)勁，在物管行業(yè)位居前列。但在地產(chǎn)周期下行的影響下，未來整體毛利率會有進(jìn)一步的壓力。

從長期來看，增量市場向存量市場轉(zhuǎn)化，物企從追求規(guī)模、速度的增長，到關(guān)注利潤的增長將是未來經(jīng)營發(fā)展的關(guān)鍵。

不過值得注意的是，亦有市場人士表示，物業(yè)公司并購商譽(yù)減值是常態(tài)。并購資產(chǎn)在行情不好時收益不達(dá)標(biāo)，但隨著行情回暖，資產(chǎn)價值仍有機(jī)會回歸。

有分析認(rèn)為，2022年碧桂園服務(wù)盈利下滑受客觀不利因素影響較大，隨著疫情防控政策的優(yōu)化，疊加房地產(chǎn)企穩(wěn)回升，2023年有望擺脫增收不增利情況。

3月6日，碧桂園服務(wù)獲大摩維持“增持”評級，目標(biāo)價21.98港元不變。大摩報告指，去年減值撥備或降低今年減值風(fēng)險，但降低對非業(yè)主收入的增值服務(wù)，以及去年高基數(shù)的利潤率壓力，或?qū)衲暧鲩L承壓。

關(guān)鍵詞： 無形資產(chǎn) 市場人士 收入囊中