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觀點(diǎn)網(wǎng)訊：2月27日，廣州珠江發(fā)展集團(tuán)股份有限公司回復(fù)上交所關(guān)于重大資產(chǎn)置換的問(wèn)詢(xún)函。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體獲悉，珠江股份于2月9日收到上交所對(duì)其重大資產(chǎn)置換及重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易草案的問(wèn)詢(xún)函，其中上交所要求珠江股份說(shuō)明置出資產(chǎn)組截至目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況，并逐項(xiàng)列示減值涉及資產(chǎn)的具體情況，包括減值計(jì)提的具體過(guò)程及關(guān)鍵參數(shù)選取，說(shuō)明減值計(jì)提大幅增長(zhǎng)的原因及合理性。

對(duì)此，珠江股份表示，報(bào)告期內(nèi)，公司均嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，對(duì)公司的存貨及投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，并對(duì)出現(xiàn)減值跡象的存貨及投資性房地產(chǎn)按可變現(xiàn)凈值低于賬面成本的差額計(jì)提減值準(zhǔn)備。減值測(cè)試采用的可變現(xiàn)凈值為基準(zhǔn)日存貨估計(jì)售價(jià)減去至完工及銷(xiāo)售時(shí)估計(jì)需發(fā)生的成本及銷(xiāo)售相關(guān)稅費(fèi)之差額。

根據(jù)減值測(cè)試結(jié)果，報(bào)告期末公司對(duì)擬置出資產(chǎn)組計(jì)提的存貨及投資性房地產(chǎn)減值余額為13.56億元，其中2020年計(jì)提0.08億元、2021年計(jì)提0.01億元、2022年計(jì)提1-8月13.47億元。

置出資產(chǎn)大額減值準(zhǔn)備主要由存貨跌價(jià)準(zhǔn)備構(gòu)成。置出資產(chǎn)于2022年1-8月對(duì)存貨計(jì)提大額跌價(jià)準(zhǔn)備，主要是由于當(dāng)期相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的區(qū)域市場(chǎng)在當(dāng)期發(fā)生較大波動(dòng)，項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售情況以及上市公司對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售預(yù)期發(fā)生顯著變化，上市公司在對(duì)置出資產(chǎn)相關(guān)存貨進(jìn)行減值測(cè)試之后，對(duì)部分正在開(kāi)發(fā)或已竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目相應(yīng)計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。

2020和2021年度，上市公司銷(xiāo)售狀況良好，項(xiàng)目所在區(qū)域新房及二手房平均售價(jià)及銷(xiāo)量均維持高位，周邊樓盤(pán)尚未出現(xiàn)降價(jià)情形。上市公司基于房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、銷(xiāo)售區(qū)域、歷史售價(jià)、銷(xiāo)售預(yù)期等情況，對(duì)存貨進(jìn)行減值測(cè)試，未發(fā)現(xiàn)存貨大幅減值的情形。

2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在疫情、政策調(diào)控、金融環(huán)境等疊加作用下，向下態(tài)勢(shì)明顯。在全國(guó)樓市下行的大環(huán)境下，珠江股份庫(kù)存集中的廣州、合肥、長(zhǎng)沙區(qū)域樓市也出現(xiàn)明顯收縮，推新去化率創(chuàng)幾年來(lái)新低，尤其是增城、南沙區(qū)域，出現(xiàn)庫(kù)存供應(yīng)增加，去化壓力巨大，價(jià)格有較大幅度下跌的情況。珠江股份基于謹(jǐn)慎性原則，嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，對(duì)公司的存貨及投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提大額減值。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境的影響，公司項(xiàng)目成交量下降明顯、去化周期延長(zhǎng)，公司為盤(pán)活資產(chǎn)，保障資金安全，于2022年期間對(duì)若干項(xiàng)目進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整。其中以位于廣州增城、南沙區(qū)域的項(xiàng)目更為明顯，以公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例:增城區(qū)域項(xiàng)目2021年銷(xiāo)售報(bào)價(jià)區(qū)間為1.7-2.1萬(wàn)元/m2，2022年銷(xiāo)售報(bào)價(jià)區(qū)間為1.5-1.9萬(wàn)元/m2；南沙區(qū)域項(xiàng)目2021年銷(xiāo)售報(bào)價(jià)區(qū)間為2.6-3.5萬(wàn)元/m2，2022年銷(xiāo)售報(bào)價(jià)區(qū)間為2.6-3.2萬(wàn)元/m2。

基于上述情況，上市公司在高庫(kù)存低去化壓力下，對(duì)置出資產(chǎn)組部分項(xiàng)目做出降價(jià)調(diào)整，并根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——存貨》相關(guān)規(guī)定，結(jié)合市場(chǎng)行情及調(diào)整后的售價(jià)情況對(duì)存貨進(jìn)行了跌價(jià)測(cè)試，存貨的可變現(xiàn)凈值低于其賬面價(jià)值的，將資產(chǎn)的賬面價(jià)值減記至可變現(xiàn)凈值，差額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，置出資產(chǎn)組計(jì)提大額跌價(jià)準(zhǔn)備具有合理性。

關(guān)鍵詞： 上市公司 投資性房地產(chǎn) 可變現(xiàn)凈值