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兩年時間，曾經“一房難求”的環滬樓市換了光景。

“前兩天剛出的優惠政策，嘉興南湖區的萬科光年里買房返現。一套98平、總價160多萬元的小戶型，返現8萬元。一分不留，全部給你。”一名鏈家中介對時代財經表示。

他稱，從該盤步行兩三分鐘即可到達當地排名前三的小學。除了可返現之外，以前認購該盤必須綁定一個總價30萬元的車位，現在可以申請不綁定車位。如果選擇單買車位的話，只需20萬元或15萬元即可拿下。

“現在萬科的新盤優惠力度很大。開發商想盡快地把房子賣掉，接下一個項目。”該名中介稱。

“嘉興樓市前幾年炒太高了，現在庫存壓力大，賣不動。就在2021年，嘉興市區新房還供不應求，買房要找關系，一套房要綁定兩三個車位。如今開發商加速去庫存，有些盤免費送車位。”深耕環滬樓市十余年的中介張世雄告訴時代財經，嘉興市區的南湖、國商、科技城等板塊均面臨較大的去化壓力。

嘉興距離上海、杭州的車程均僅1小時，這曾讓其吃到兩大城市購買力外溢的紅利。而當投資類的購房需求退潮，當地內生的自住需求無法消化被炒高的房價和高企的庫存。

這座環滬小城的樓市，正在顯露其真實的底色。

環滬等待小陽春

春節后，上海、南京、蘇州等長三角核心城市樓市春意漸染，而環滬的多個市縣仍相對平淡。

嘉興市住建局數據顯示，春節后的兩周，嘉興市本級的新房備案銷售了278套，相比節前兩周增長15%；備案銷售面積為3.69萬平方米，相比節前下降3%。節后兩周，銷量最好的項目未來天辰苑賣了26套，其次是云之灣（1幢-34幢）賣了18套。

克而瑞研究中心研究員俞倩倩對時代財經表示：“嘉興市場春節后，伴隨房企促銷政策觸底，疊加嘉興房貸利率也進入3字頭利好，售樓處來訪量增加非常明顯，雖然其中‘了解看看’的態度占比仍較高，但近兩周的成交依然有小反彈，預計3-4月會迎來一波小窗口期。”

整體而言，嘉興市區目前每周一百多套的新房成交量，與前幾年數百、甚至上千套的周度成交量相去甚遠。

多名中介反饋，嘉興市區有一定的人口基數，各方面配套比較成熟，尚有一定的自住需求作支撐。與市本級相比，嘉興下屬的嘉善、平湖、海鹽等多個市縣，基本都是被投資需求捧起來的，2022年迅速轉冷，春節后的行情也依然低迷。

前述鏈家中介表示：“嘉善離上海最近。上海客買房后，就把房子放在那里，沒人住。嘉興市區的新房交房后，20%、30%的入住率應該是可以實現的。而嘉善的小區基本上都是空蕩蕩的。”

“以前嘉興市區的新房買不到，很多人就買了嘉興的鄉鎮盤，因為房價比較便宜，再加上一些規劃利好。截至目前，規劃還是沒有落地的。最近海鹽那邊很多人想把房子出手，但是賣不掉。”

春節后，環滬大部分區域樓市仍低位運行，僅局部有所回暖。據俞倩倩觀察，嘉興市區之外，蘇州昆山主城區和南通主城區也有回暖跡象。數名中介反饋，從節后成交量來看，環滬僅昆山花橋鎮比較好賣。

投資需求退潮

自2016年5月，上海樓市的購買力溢出至環滬，多個毗鄰市縣的房價開始猛漲。

“2016年初，嘉興市區很多房子可以零首付。我從上海發團，可以一次性帶40多個人過來買房。我和同事接待過的客戶中，有人一次性買了10套。”張世雄回憶道，除了不菲的傭金，彼時每套房子還可以多收約10萬元的團購費。

“2016年至2019年環滬行情最好，都是時代的紅利。”他感嘆道。

公開信息顯示，2016年嘉興的二手房均價超6000元/平方米。安居客數據顯示，今年2月該市的二手房均價為14487元/平方米。其中，嘉善縣二手房均價為13663元/平方米，其他嘉興下屬縣市均超過了一萬元／平方米。

“2022年，嘉興等城市受到前期需求透支影響，成交熱度迅速轉弱，造成短期庫存積壓。”克而瑞研究中心曾指出。

嘉興住建局數據顯示，2022年市本級新房銷售超1.16萬套，同比下跌31%，從面積來看，新房銷售超154.27萬平方米，同比下跌約26%。

有12年地產營銷推廣經驗的從業者劉冬（化名）認為：“環滬市場是分級的。以前從上海外溢的購買力，第一選擇是昆山花橋、太倉主城區，它們是真正能實現跨城通勤的。上述兩個板塊買不到了，大家才會轉向第二三選擇，也就是嘉興的嘉善和平湖，以及南通啟東等地。但后者的行情不是來自真正的需求，完全是投資客沒房可買，病急亂投醫去選擇的市場。一旦樓市有風吹草動，這些市場的回落非常快。”

2022年下半年開始，環滬多地頻頻釋放樓市利好政策，包括放松限購、降低貸款利率等。疊加疫情趨于穩定，今年環滬樓市是否會回暖？

上海中原地產市場分析師盧文曦對時代財經表示，這主要取決于上海今年的政策情況。如果上海繼續保持嚴格的限購限貸，環滬樓市在寬松的政策下有一定的機會。如果上海政策有所放松，將會虹吸購買力。

“長期來看，環滬樓市的投資屬性越來越少了。其未來表現，將主要取決于其自身的經濟、人口及供需關系。”

劉冬則認為，目前僅昆山和太倉具備真正的價值，能夠吸納一定的自住需求，預計這兩個板塊今年會率先回暖。

房企收縮戰線

撤離環滬的不僅是炒房客，還有曾經蜂擁而來的房企。

以嘉興為例，從2017年開始，外來房企爭相進入，中梁控股（2772.HK）、祥生控股集團（2599.HK）及金地集團(行情600383,診股)（600383.SH）等房企高調拿地，成交土地溢價率多超過100%。金地油車港地塊溢價率甚至高達303%。

2017年4月，50個城市土地溢價率排名中，嘉興市以199%的溢價率居榜首。隨后5月的一場土拍會，來自全國的400多家房企搶八幅地。

2017年至2021年，嘉興市本級每年涉宅用地的成交面積由135萬平方米上漲至143萬平方米，成交金額由162億元急劇攀升至240億元，平均樓面價由6070元/平方米，一路上揚至12189元/平方米。

而到了2022年，嘉興市本級的涉宅用地共成交18宗，其中的13塊地都是以底價成交，成交面積約92萬平方米，同比下降36%，成交金額約122億元，同比幾乎腰斬。規模房企中，僅有萬科聯合其他資方拿下兩宗地塊。

“在嘉興，祥生、佳源國際控股（2768.HK）等原本強勢的房企已經不拿地了，逐漸退出市場。”張世雄觀察總結道。

不止嘉興，2022年環滬多地土拍均量價齊跌。“除了昆山，房企對環滬市場已經沒大興趣了。”劉冬表示。

他稱，在昆山，房企拍地以后就能去化完。而在嘉興的嘉善和平湖，以及南通啟東，甚至蘇州太倉，房企拍地以后可能要虧本賣，要靠降價才能吸引成交，還要給中介很高的傭金。

他舉例道，嘉善和平湖，一套房子的傭金可以給到10萬元左右，房子總價才150萬元左右，相當于給了約6個點的傭金。而像昆山這樣的良性市場，傭金一般是一兩個點，一套兩三百萬的房子給四五萬的傭金。

2023年開年，多家房企在環滬的組織架構有所調整，透露出業務收縮的跡象。

時代財經獲悉，本月中國金茂（0817.HK）的環滬公司被拆分，嘉興由上海公司管理，湖州由杭州公司管理。一名接近金茂華東的人士表示，環滬公司2022年銷售額破百億，此次調整意在縮短管理半徑，方便管轄。

另據中國房地產報，春節前，招商蛇口(行情001979,診股)（001979.SZ）對一些城市量級、市場規模不高、貨值儲備不多的區域進行整合、降級，例如環滬的嘉興、紹興、南通、無錫等城市公司都有變動。相反，對重點布局、業績表現表現強勁的區域則調配更多資源，重點發展。

環滬樓市未來走向如何，時間會給出答案。

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