觀點網 近日，中航基金中標北京昌平保障房公募REIT第一候選人，存續期每年管理費為管理基金規模的0.23%。招標有結果意味著籌建進度條又拉動了一節。

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作為成功案例在前的華夏北京保障房REIT（下稱京保REIT），受理至通過僅7天、面向公眾份額一日售罄、上市首日30%漲停，認購之火熱以至于兩天后進行二級市場交易價溢價風險提示。

相對高的收益和高穩定性或許是認購火熱的原因。據悉，2019-2022Q1，項目毛利率由64.2%提升至69.6%，凈利率由22.4%提升至30.7%，光大證券預測2023年凈現金流分派率在4.3%左右。其底層資產是兩個運營3年的公租房項目，文龍家園和熙悅尚郡，出租率尚未頂到滿格，截止2022年3月末，倆項目出租率約94%。

正在籌建中的北京市昌平保障房建設投資管理有限公司尚未公布底層資產，但查閱近兩年昌平區人民政府公布的配租項目，在2022年，其持有運營的4個公租房項目整體配租了三次，分別是青秀尚城、TBD云集園、東方藍海、都會中心，前兩家自2017年開始運營，后兩家自2021年開始運營。3次配租的主力供房項目是運營不久的都會中心。

除了位于昌平未來科學城的東方藍海，其余三個項目離附近地鐵站在1公里左右，其中TBD云集園近8號線，青秀尚城和都會中心鄰近昌平線地鐵站，周圍商業配套不差。

（昌平區政府公示資料整理）

在租金上更是比周邊優惠。據昌平區政府官網配租公示，青秀尚城、TBD云集園、東方藍海、都會中心4個項目單方每月租金分別為26元、35元、32.8元以及39元。從貝殼找房查閱同一小區房屋租金，對比周圍同板塊單方租金至少低4成以上。據悉，已上市的京保reit中兩個項目租金亦低于周圍板塊平均租金45%左右。

供給不及需求，公租房要靠“搶”“排隊”“搖號”，是大家共同的印象。目前亦仍然是按輪候制進行，但查閱去年3月、7月、10月3個月配租的結果，其剩余套數仍然遠多于登記套數。

其中3月剩余配租套數625套，但登記結果僅有406套；7月剩余配租套數482套，登記結果僅有214套；同樣，10月這兩給數字分別是392和320套，每次配租結束都有剩余。曾有房管局相關工作人員對外表示，會存在一定的結構性空置，以及房退出來之后還有維修、空置散味兒等需求。

公租房的出租受配租影響較大。從已公布的流程來看，需要備案，提供大量居住及個人情況證明資料，經歷從備案、登記、審核、到復核、搖號再真正配租。

光大證券認為，京保REIT2019 年文龍家園項目出租率僅90%，主要因2019 年配租次數較少、配租時間較晚且配租流程較長，導致其2019年新增入住租戶較少，項目出租率降低。目前流程逐漸線上化，用集中配租等方式提高配租效率。

“資產所在市場來看，北京尚有一定規模的公租房輪候家庭（截至2021年初，全市公租房輪候家庭11.8萬戶）；根據所在區域政府公告，近期朝陽區及海淀區公租房配租意向登記戶數大于可配租房源套數，租賃需求旺盛。”

公租房大多分布在城市靠邊緣地段，比本就便宜的租金更低價。相比之下，分布在城市較好地段是保租房，輔助配租的服務號“京事寶”顯示，保租房價格相對公租房價格更高，但低于一般市場價。

目前，相應的官方服務軟件——北京保障房APP當中，把保障性用房分為保租房、公租房以及共有產權房三欄，保租房主打大學生公寓，主要為“幫助畢業生解決租房難題”。

據麥田房產解讀，除了租金不同，保租房、公租房二者面向對象不同、申請的條件也不同。保租房面向在京無房的新市民、青年人等全體，重點保障畢業生、城市運行服務人員，保租房需要個體是在京工作或創業的近三年畢業生。

2022年6月，北京首批面向應屆畢業生的4個保租房發布登記公告，其中北京朝陽區的平樂園項目是其中提供房源最多的一個，項目均以全裝修交付。

以朝陽平樂園項目為例，該項目位于東三環與東四環之間，地理位置、配套較好，距離14號線九龍山地鐵站500米左右，更是有商業配套朝陽合生匯。

多名已登記保租房或已配租人士向觀點新媒體表示，租金與周邊基本持平，甚至略高于平均租價，可能因為房屋裝修品質，首次出租，或者配套齊全。亦有人士認為，政府的項目不會騙人，租房不被坑，不會有各種各樣的亂收費。

政府的官方保障似乎相對租金等指標更有競爭力。其中多數人表示，若經濟條件允許，更愿意去租保租房。但同時也有“搶不到”的擔憂。

正在籌建REIT的北京市昌平保障房建設投資管理有限公司持有哪種類型的資產，以哪些項目作為底層資產尚未有披露，但可預期的是，租賃正在變得豐富起來，不論是運營主體、還是租賃產品。

關鍵詞： 文龍家園 北京昌平 昌平區政府