文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)許淑敏

兩年前，李志曾與好友約定一起買房。剛好兩個(gè)人合作搞的生意掙了不少，手上都拿著上千萬(wàn)。

(相關(guān)資料圖)

李志性子急，一有想法就立馬行動(dòng)，當(dāng)年幾乎看遍了鄭州在售的大平層、別墅。挑來(lái)挑去，最終選了康橋香麓灣，全款800多萬(wàn)買了套別墅。“就在金水楊金片區(qū)，離工作的地方近，環(huán)境也不錯(cuò)，各方面符合預(yù)期。”

但沒(méi)想到，康橋地產(chǎn)這兩年遇到資金難題，多處項(xiàng)目停工、交付延期，李志還得時(shí)刻關(guān)注動(dòng)態(tài)，深怕波及到康橋香麓灣。

終究躲不過(guò)，去年底，李志發(fā)現(xiàn)，康橋香麓灣所屬開發(fā)公司的資金監(jiān)管賬戶，余額不足千萬(wàn)，股東方抽逃監(jiān)管資金達(dá)20多億，項(xiàng)目竟然實(shí)質(zhì)性停工6個(gè)月。

“這就是買期房的痛”，走上維權(quán)路的李志，有點(diǎn)認(rèn)命了。相比他的好友，則謹(jǐn)慎地選了一年多，去年中才買了現(xiàn)房項(xiàng)目——普羅理想國(guó)東3苑，現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)大平層，享受“所見(jiàn)即所得”。

這次河南宣布鄭州、開封將試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，李志不停感嘆，“要是早兩年出這個(gè)政策就好了，沒(méi)想到啊”。

的確，地產(chǎn)行業(yè)二十多年的黃金期里面，以期房銷售為主流，大多購(gòu)房者已習(xí)以為常。盡管期房存在不確定性，但開發(fā)商追求快周轉(zhuǎn)，勢(shì)必要打造期房，因此市面上期房選擇性更廣，而且價(jià)格、折扣力度等方面總是優(yōu)于現(xiàn)房。

市場(chǎng)總是會(huì)改變，眼下，房地產(chǎn)開發(fā)邏輯生變，加上購(gòu)房者對(duì)期房不信任，重提“現(xiàn)房銷售”有其必要——恢復(fù)市場(chǎng)信心，促進(jìn)各城市消化存量房。

去化難題

“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。”1月17日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，明確了現(xiàn)房銷售的可能性。

隨之，山東、安徽、河南、四川等四省開啟了現(xiàn)房試點(diǎn)，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試。這些先行試點(diǎn)的省份，去年新房市場(chǎng)成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，而短期內(nèi)樓市依然承壓。

推行現(xiàn)房銷售，很大原因在于各地商品住宅的高庫(kù)存量亟需消化。

不過(guò)從各地存量消化周期來(lái)看，除了河南較為特殊以外，其余省份的省會(huì)城市去化周期都不算長(zhǎng)。

根據(jù)今年1月份機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，合肥、濟(jì)南、成都去化周期分別為8.1個(gè)月、10.6個(gè)月，16.6個(gè)月，周期越短，商品住宅需求量超過(guò)供給量會(huì)更多，后續(xù)樓市回暖也會(huì)更快。

相反，鄭州的去化周期高達(dá)82.9個(gè)月，樓市疲軟的程度較高。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉評(píng)論稱，鄭州已供應(yīng)土地和新房都很多，在售和潛在供應(yīng)量非常大，房?jī)r(jià)又持續(xù)下跌，實(shí)施現(xiàn)售不會(huì)因供應(yīng)周期長(zhǎng)、建設(shè)成本高而使得供應(yīng)跟不上，從而導(dǎo)致全社會(huì)房?jī)r(jià)上漲，也就符合住建部提出的“符合條件的城市探索現(xiàn)售模式”。

數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，鄭州商品房庫(kù)存量1410萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了15%。有網(wǎng)友甚至評(píng)價(jià)鄭州是“被天量庫(kù)存砸死的城市”。

之所以出現(xiàn)這種情況，與這兩年河南本土開發(fā)商頻頻暴雷、市場(chǎng)信心不足相關(guān)，項(xiàng)目停工、爛尾現(xiàn)象頻發(fā)，購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)處于觀望態(tài)度，不敢貿(mào)然下手，導(dǎo)致新房無(wú)法消化。

鄭州市場(chǎng)較為典型，尤其是在“保交付”方面。去年中，鄭州不僅設(shè)立了百億紓困基金，還開啟“大干30天”的復(fù)工方案，意在以點(diǎn)帶面，改變現(xiàn)狀。如今，紓困基金已落地北龍湖金融島寫字樓項(xiàng)目、惠濟(jì)區(qū)錦藝四季城、中原區(qū)裕華城、金水區(qū)豫園等項(xiàng)目，范圍還在持續(xù)擴(kuò)大。

而此次試點(diǎn)“現(xiàn)房銷售”，更像是“保交付”任務(wù)的持續(xù)動(dòng)作。鄭州亟需恢復(fù)信心，消除購(gòu)房者對(duì)于期房爛尾的印象，因而從源頭進(jìn)行遏制，調(diào)整預(yù)售制度，適時(shí)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，杜絕爛尾樓。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，雖然時(shí)下開始試點(diǎn)“現(xiàn)房銷售”，但大部分項(xiàng)目不是真正意義上的現(xiàn)房，而是項(xiàng)目尾盤，或者因項(xiàng)目體量大、去化慢，由期房熬成了現(xiàn)房。

比如濟(jì)南天橋區(qū)的萬(wàn)科金色悅城·新著項(xiàng)目，于2020年開盤，而去年底已經(jīng)成功交付。此次響應(yīng)“現(xiàn)房銷售”政策，萬(wàn)科金色悅城·新著將社區(qū)內(nèi)最后一棟低密洋房進(jìn)行現(xiàn)房加推。

除此之外，近兩年不少暴雷開發(fā)商的項(xiàng)目滯銷，隨著建設(shè)進(jìn)度推進(jìn)，絕大多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)完工，但面臨著難以去化的問(wèn)題。

不難預(yù)測(cè)，接下來(lái)會(huì)有一波出險(xiǎn)房企的現(xiàn)房項(xiàng)目陸續(xù)入市，搶占市場(chǎng)份額。

“現(xiàn)房”浪潮

去年掀起了一股“現(xiàn)房銷售”浪潮。

湖南株洲、河南鄭州等多地已經(jīng)發(fā)文鼓勵(lì)有條件有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售，而福州永泰也在涉宅地出讓公告中明確要求“現(xiàn)房銷售”。

尤其是在停工斷貸潮風(fēng)波以后，現(xiàn)房銷售的話題討論度不斷提升。陸續(xù)有不少房企，以“現(xiàn)房銷售”作為宣傳噱頭，吸引眼球。

當(dāng)時(shí)行動(dòng)較為快速的當(dāng)屬時(shí)代中國(guó)。這家以舊改起家的房企盤點(diǎn)了在手的現(xiàn)房資源，推出安心現(xiàn)房節(jié)，其在海報(bào)宣傳語(yǔ)中描述到，“廣告再好，不如現(xiàn)房可靠”。據(jù)悉，其現(xiàn)房節(jié)活動(dòng)涉及大灣區(qū)8城19個(gè)樓盤，包括廣州、佛山、珠海、中山等地。

另一邊，卓越集團(tuán)也順勢(shì)在深圳推出了“愛(ài)不等待，現(xiàn)房節(jié)”活動(dòng)，開啟各種營(yíng)銷活動(dòng)。隨之旭輝、富力、弘陽(yáng)等多家房企也跟進(jìn)舉辦現(xiàn)房營(yíng)銷宣傳活動(dòng)。

至于去化效果，并不顯著。例如時(shí)代中國(guó)，2022年實(shí)現(xiàn)合約銷售397.91億元，同比下降近六成，旭輝全年累計(jì)合同銷售金額約1240.3億元，同比減少五成。

盡管現(xiàn)房銷售打消了一些顧慮，但購(gòu)房者對(duì)于房企后續(xù)運(yùn)營(yíng)能否跟上仍存疑惑。尤其是選擇出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目，更加謹(jǐn)慎。

去年，泰禾福州灣27#樓共計(jì)6套現(xiàn)房住宅取得預(yù)售許可。該項(xiàng)目原名為三江城二期和美倫雅居學(xué)府，于2016年被泰禾收購(gòu)之后，曾火爆一時(shí)，聲稱打造福州首座200萬(wàn)㎡城市文旅綜合體。

多年時(shí)間，項(xiàng)目已取得7張售賣許可證，如今熬到了項(xiàng)目交付，仍在推出新樓棟。2022年底，泰禾福州灣B區(qū)才啟動(dòng)驗(yàn)房交付工作。

福州一購(gòu)房者直言，“就算已經(jīng)交樓，可是這家房企都暴雷了，要買的話還是點(diǎn)怕，誰(shuí)知道后面又會(huì)有什么問(wèn)題，不安全。”他很清楚，有些房子隱蔽工程很難一眼看清，像是進(jìn)出水的設(shè)備、電線質(zhì)量、墻體質(zhì)量、地板基層等，都是后續(xù)居住才能感受到。

不論效果如何，購(gòu)房者是否接受，“現(xiàn)房銷售”都是開發(fā)商在市場(chǎng)低迷之際，能夠挽回信心的辦法之一。

而且，目前大部分城市的現(xiàn)房銷售項(xiàng)目不在少數(shù)。在北方經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的天津，現(xiàn)房銷售就高達(dá)50個(gè)，其中甚至不乏品牌開發(fā)商，包括中海地產(chǎn)的中海南開郡、中交集團(tuán)的中交樾公館、中國(guó)鐵建的西派國(guó)印等。

至于北京，按照在售現(xiàn)房的條件進(jìn)行檢索，出現(xiàn)的新房項(xiàng)目超過(guò)80個(gè)，以別墅項(xiàng)目居多，諸如陽(yáng)光城君山墅、北辰墅院1900等。

多為改善型產(chǎn)品，本身客群就不夠廣泛，當(dāng)?shù)刭?gòu)買力不足，或者因?yàn)榈囟蔚雀鞣N不利因素，從期房硬生生拖成現(xiàn)房。

趁著當(dāng)下吹起的“現(xiàn)房銷售”風(fēng)，能營(yíng)銷出去一套是一套。

一名中介人士表示，地段好、配套好、產(chǎn)品好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，市場(chǎng)需求還是很高，基本不太可能熬成現(xiàn)房。

“等那些真正推行現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目出爐，可能更有吸引力”。上述人士強(qiáng)調(diào)。

此前也有案例，于2019年，成都給兩宗地塊設(shè)置了現(xiàn)房銷售條件，最后被打造為龍湖青云闕和華發(fā)統(tǒng)建錦江首府，后續(xù)去化效果都不錯(cuò)。

現(xiàn)實(shí)的落差

十多年以來(lái)，關(guān)于現(xiàn)房銷售模式是否具備可行性，多次被擺上臺(tái)面討論。

從深圳首宗商品房現(xiàn)售試點(diǎn)地塊開始，提及地塊必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售，后續(xù)南京、北京、杭州等地的土拍也陸續(xù)將現(xiàn)房銷售當(dāng)作準(zhǔn)入門檻。

這樣的操作，并不是為了全面推進(jìn)現(xiàn)房銷售，更多是防范地塊炒作的角度出發(fā)，是穩(wěn)地價(jià)的考慮。

彼時(shí)，相關(guān)鼓勵(lì)、支持現(xiàn)房銷售政策也陸續(xù)出爐。像是2017年，廣東省在《實(shí)施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點(diǎn)工作任務(wù)》上面提出鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷售制度、逐步取消預(yù)售制；2021年4月，浙江省印發(fā)《浙江省城鎮(zhèn)住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，提及浙江將逐步提高商品房預(yù)售條件，穩(wěn)妥推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)等。

但最終落地實(shí)施的現(xiàn)房銷售項(xiàng)目仍是少數(shù)，珠三角地區(qū)關(guān)于現(xiàn)房銷售并無(wú)太多實(shí)質(zhì)性落實(shí)，而杭州首次提出的10宗“競(jìng)品質(zhì)”現(xiàn)房銷售地塊則全部流拍。

沒(méi)有太多意外，現(xiàn)房銷售不受彼時(shí)追求“三高”的房企支持。在現(xiàn)房銷售下，往往需要開發(fā)商不僅有著雄厚的資金實(shí)力，同時(shí)需要能往多個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行大量資金沉淀兩年至三年左右，直至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。

習(xí)慣于規(guī)模擴(kuò)張的房企，自然不愿意將大量的資金投入一個(gè)項(xiàng)目。因此，市場(chǎng)上大部分要求現(xiàn)房銷售的土地基本不受青睞。

即便要求現(xiàn)房銷售，房企也會(huì)以為“高低配”產(chǎn)品等各種辦法來(lái)實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。北京首個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目入市時(shí)，規(guī)劃了低層洋房和高層住宅，通過(guò)前期預(yù)售建設(shè)周期較短的低層洋房回籠資金，并投入高層住宅建設(shè)當(dāng)中。當(dāng)時(shí)傳言稱，該項(xiàng)目高層住宅售價(jià)會(huì)高于預(yù)售的洋房，并且品質(zhì)會(huì)低于洋房。

房企本質(zhì)還是資金密集型企業(yè)，離不開資金的高流轉(zhuǎn)。

如今房企能夠在銷售端積極響應(yīng)現(xiàn)房銷售，主要是基于“保交付”的角度，自家囤了不少現(xiàn)房項(xiàng)目待消化，這是關(guān)乎資金回流的問(wèn)題，亦是關(guān)乎生存的問(wèn)題。

一旦要在土地全面鋪開現(xiàn)房銷售，則可以預(yù)料土拍的冷清程度。李宇嘉提出一個(gè)解決辦法，既能滿足購(gòu)房者的需求，又對(duì)房企資金鏈的擠占不太明顯，“如果地價(jià)較高，則房企融資成本較高，過(guò)高的前端成本加之現(xiàn)房銷售資金占用時(shí)間長(zhǎng)，容易導(dǎo)致房企資金鏈緊張。因此，若地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例低于30%，可以考慮現(xiàn)房銷售。”

具體能否落實(shí)未知，但可以肯定的是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，現(xiàn)房銷售會(huì)逐步替代預(yù)售制度。

早有不少專家學(xué)者呼吁現(xiàn)房銷售。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平扛起了“取消預(yù)售”的大旗，“1989年房改時(shí)，全國(guó)缺房子，開發(fā)商缺錢，預(yù)售制是權(quán)宜之計(jì)。現(xiàn)在全國(guó)套戶比超過(guò)1，從大開發(fā)進(jìn)入存量時(shí)代，對(duì)購(gòu)房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過(guò)時(shí)了，該取消了，改為現(xiàn)房銷售。”

此外，國(guó)是金融改革研究院院長(zhǎng)劉勝軍表示，“現(xiàn)房銷售是全球主流的銷售模式，雖然很多國(guó)家也允許預(yù)售制，但占據(jù)主導(dǎo)地位的都是現(xiàn)房銷售。”

目前，全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比僅為13.9%，上升空間足夠大。

（注：文中“李志”為化名。）

關(guān)鍵詞： 高層住宅 紓困基金