文/樂居財經楊宏彬

新的一年，股東貸款、財務資助，依舊是中交地產的關鍵詞。進入到2023年僅30天的時間，中交地產發布的公告多數與這兩件事相關。

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不過在融資暖風吹來之際，中交地產也不單抓住股東薅，同時將定增募資提上了日程。

1月30日，中交地產（000736.SZ）發布公告稱，擬籌劃向不超過35名特定投資者非公開發行股票，擬發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%。

公告顯示，中交地產本次發行所募集的資金將用于政策支持的房地產業務，包括公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金和償還債務等。

“第三支箭”掀起定增大潮，其中不乏有央企身影。

在中交地產之前，保利也頒布了百億定增案，擬通過非公開發行股票募集不超過125億元，募集資金擬投向位于廣州、南京、西安等地的14個住宅項目建設。招商蛇口則是想要通過發行股份，購買南油集團剩余24%的股權。

不過，定增似乎還不能滿足中交地產的資金需求，在決定發行股票融資之前，其還確定了與大股東之間借款額度，100億元，年利率不超過8%。隨之而來的，還有幾則向參股公司提供財務資助的消息。

近幾年里，中交地產被稱作是央企中的異類，原因之一，其是罕見三條紅線全踩中的央企，負債不低。另一方面，該公司股票卻依然錄得不少漲幅，僅去年11月到12月的一個月間，漲幅達121%，儼然一只“妖股”。

中交地產非公開發行股票募資是為滿足業務發展需要，優化資本結構，穩定財務狀況。然在行業恢復緩慢，自身財務及業績蒙陰的背景下，此次定增成功與否也存不確定性。

中交地產對此也表示，非公開發行股票事項存在因市場環境以及其他原因被暫停、被終止的風險。

定增募資：保交樓和還債

“保交樓、保民生”，是中交地產募資的原因之一。根據其官微數據顯示，2022年中交地產完成23個地產項目交付，覆蓋北京、廈門、南京、寧波、武漢、重慶、長沙、成都、昆明、惠州、蘇州、玉林、舟山等13個城市。

在推文中，中交地產用了提前、準時兩個詞語來形容公司的交付工作。不過在保住交付的同時，中交地產并未保住業績的增長。

三季度財報顯示，中交地產2022年前9個月實現營收152.5億元，同比大增154.77%，但歸母凈利潤卻呈虧損，數值為-1.74億元，同比大跌9739.64%，扣除非經營性損益后虧損3.27億元。

事實上，中交地產業績的頹勢從2021年就已出現。當年凈利潤為2.36億元，同比下滑32.19%，直至2022年中期，業績仍不及上年同期，凈利潤為8425.4萬元，同比下滑47.87%。

對于本次募資，中交地產也提到，部分將用于償還債務。中交地產被稱作央企中的異類，原因之一其是罕見三條紅線全踩中的央企。

截止2021年末，中交地產凈負債率為217.7%，剔除預收賬款后的資產負債率為82.0%，現金短債比為0.6倍。

截止2022年9月末，中交地產賬面的貨幣資金為80.77億元，短期借款為123.9億元，一年內到期的非流動負債達192.74億元，債務壓力依然不小。

但奇怪之處在于，去年中交地產業績雖不如人意，但股價表現卻非常突出，可以用妖股形容。2022年，中交地產合計收獲28個漲停板，股價從6.31元狂漲至17.91元，漲幅超過180%，引發上市公司發出14次風險提示公告。

去年12月19日，因股票連續3個交易日內（2022年12月15日、16日、19日）收盤價格漲幅偏離值累計達到20%，中交地產不得不向外發布股票交易異常波動公告。

樂居財經《地產K線》統計了解，2022年11月1日到2022年12月1日僅一個月的時間，中交地產股票由10.19元漲至22.52元，期間的區間漲幅達121%。截止2023年1月30日當天收盤，中交地產報16.83元/股，相比去年初以來，仍錄得不少漲幅。

股價的暴漲也引起了股東的趁機減持。重慶渝富于2022年4月12日減持中交地產2086.3萬股(占公司總股本的3%)，2022年4月29日，大股東中交房地產集團同樣減持了2%的股份。

多次獲股東高息輸血

一面定增，一面又向股東開口，讓人感嘆，中交地產資金需求實在不小。

中交地產向股東打大額借條，是從2021年開始的。該年1月13日，中交地產向中交房地產集團新增年利率不超10%的100億元借款額度。到了年末，中交地產再次開口，擬在2022年內向控股股東中交房地產集團新增借款，額度同樣不超過100億元，年利率不超過10%。

但事實證明，100億的額度根本不夠中交地產使用。到了2022年9月，中交地產增加了借款額度，50億元，借款年利率不超過7.5%。三個月后，中交地產再次召開股東大會，原因是在未來12月要向中交房地產集團借款45億元，年利率不超過8%。

2022年12月29日，中交地產宣布，向中交房地產集團借款合計65.6億元，借款年利率為7.5%，本次借款前，中交地產已使用向地產集團借款額度為120.28億元，本次借款后，中交地產已使用向地產集團借款額度為185.88億元。

進入2023年沒幾天，中交地產再與控股股東訂立該年借款額度，100億元。這要錢的速度，頗有點無底洞感覺。

雖然股東借款的利率高于一般借款，但中交地產認為，控股股東方提供的資金具有及時、快捷、便利等優勢，利率屬于合理范圍。

外界有分析認為，中交地產頻繁借錢的背后，是為達成千億目標，土地則是達成千億目標的基石。2022年，中交地產拿地金額114億元，在百強房企排名28位，拿地面積98萬平，排名87位。

而在銷售額方面，2022年全年中交地產操盤金額為285.2億元，排名53位，操盤面積為131.5萬平，排名65位。

大額資助與擔保藏風險

中交地產向大股東借了那么多錢，除了用在土拍市場外，還有一部分流進了其的下屬公司。

新年伊始，中交地產便開始慷慨援助下屬的公司甚至是參股公司。1月19日，中交地產公告稱，將按股權比例，向臺州濱帆、佛山香頌、佛山中交提供財務資助不超過9,074.93萬元。

其中，擬向臺州濱帆提供財務資助不超過7,227.5萬元，年利率不超過8%；向佛山香頌提供財務資助473.7萬元；向佛山中交提供財務資助（到期續借）不超過1,373.73萬元，兩者的資助均不計息。中交地產在三家公司的持股比例分別為35%、47.37%、47.37%。

在1月10日，中交地產曾宣布，要向權益比例不超50%的項目公司新增財務資助額度16億元。上述財務資助符合額度使用條件。

同日，中交地產宣布，為中交富力提供財務資助3.3億元，期限不超過12個月，借款年利率不超過8%。中交富力為中交地產參股公司，持股50%。

而在去年，中交地產的財務資助行為也時常發生。12月9日，中交地產宣布，為持蘇州金闔誠的開發建設，擬向其提供7.02億元的財務資助，年利率不超過7%。而中交地產也并非蘇州金闔誠的大股東，其持股為49%，中建一局子公司持有51%。

截止2022年12月31日，中交地產累計對外提供財務資助余額高達109.53億元，是公司2021年末歸母凈資產的3倍有余，對有股權關系的房地產項目公司提供股東借款余額為64.52億元，接近公司2021年末歸母凈資產的2倍。

在提供財務資助的同時，中交地產也在對子公司進行擔保。截止2022年12月31日，中交控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額125.26億元，占2021年末歸母凈資產的384%。對不在合并報表范圍內的參股公司擔保余額為22.51億元，占2021年末歸母凈資產的69%。

據相關人士分析稱，大額擔保更像是一個定時炸彈，被擔保方一旦出事，買單的是擔保人，甚至會影響到擔保公司的流動性。

截至2022年9月30日，中交地產連續十二個月內累計收到相關法院等司法機關的執行文書涉及執行的案件金額合計7075.87萬元。其及控股子公司存在借貸糾紛等其他小額訴訟，涉案總金額6227.27萬元。

關鍵詞： 非公開發行 控股股東