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事件：2023年1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限，其評估時間為每季度末月，評估期為上季度末月至本季度第二個月。對此我們認為：

本次住房貸款利率動態調整機制的推出，是對前期階段性政策的常態化延續。2022年9月29日，央行和銀保監會就已發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》。此次動態調整機制的推出，對比前期階段性政策更加靈活多變。在疫情沖擊和經濟基本面走弱條件下，多個城市房地產市場調整壓力較大。根據我們測算，在70個大中城市中，現階段有38個城市滿足下調或取消首套房貸利率下限的條件。

住房貸款利率動態調整機制在于實現對房市持續低迷表現的精準糾偏。自2018年起，資管新規、“三道紅線”等緊縮政策相繼出臺，房企全面走上“去杠桿”道路，房價增速逐步實現均值回歸。但自2021年下半年以來，隨著疫情沖擊和經濟下行壓力加大，房地產市場在供需兩端都處于持續收縮狀態。在此背景下，本次住房貸款利率動態調整機制的推出，因城施策實施差異化信貸政策，能有效刺激樓市低迷地區的房地產需求，實現精準糾偏，保障房地產市場整體平穩健康發展。

而在房地產支持政策持續加碼下，近期樓市表現有所企穩。2022年中以來，房地產政策“三支箭”先后出臺，支持舉措從“需求刺激”向“保交樓”再向“保主體”不斷進階。2022年中央經濟工作會議部署，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，把“住房消費”作為2023年擴大內需的重要手段。在持續的政策加碼條件下，2022年末樓市銷售已有所企穩。從高頻數據來看，2022年最后一周，商品房銷售季節性走高，快速回升至接近2021年同期水平（詳見《興觀察—地產篇》）。

整體而言，房地產調控進入更加明確的相機抉擇階段。從長期來看，我國經濟對房地產產業的依賴性會逐步降低，“房住不炒”是整體要求。但短期來看，房地產已在近兩年持續收縮，對整體經濟形成下行壓力。因此，“房地產市場平穩發展”的重要性將適時提升。本次動態調整機制的推出，標志著地產調控進入更加明確的相機抉擇階段，既避免進入新一輪房地產泡沫周期，也有利于房地產市場的平穩發展。我們在年度報告《踔厲奮發、勇毅前行》中測算，2023年房地產對經濟的拖累或將減弱，房地產投資增速或回升至-2%左右。

風險提示：經濟政策超預期變化，疫情形勢不確定性。

關鍵詞： 動態調整 房地產市場 首套住房貸款