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2022年12月31日，多家主流第三方機構均公布了百強或前兩百強房企的銷售數據，榜單與2021年相比變化較大，尤其頭部房企座次重排。根據克爾瑞的數據，千億房企仍有20家，但比前一年減少一半。

多年行業一哥碧桂園依然以4643億元的合同銷售額名列第一，但金額同比減少近3000億。此前的“老五”保利發展(行情600048,診股)銷售同樣下滑，但幅度較小，因而得以力壓行業標桿萬科，升至第二，且與碧桂園的差距縮小至不足百億，“進三爭一”似乎只是時間問題。2021年前五之列的恒大、融創則已經難覓蹤影。

業內人士指，目前正處于需求端預期出臺政策階段，其力度及效果將是影響2023年銷售、投資增速表現的最大變量。在2023年第一季度或者一二季度交接時，有望見到第三波大政策的加持。而本輪的產能出清方向明確，大部分出險房企最終的結局仍是縮表或退出市場。

坐二望一！保利超萬科直逼碧桂園

2022年，中國房地產市場持續承壓，行業信心處在低位、市場需求和購買力不足，企業各季度的銷售相較往年均表現低迷。

克而瑞數據顯示，行業TOP100房企全年累計業績規模同比降低41.6%，多數規模房企深陷負增長困局。具體來看，2022年有近9成百強房企累計業績同比下滑，累計業績同比降幅大于50%的企業數量達到36家，另有32家百強房企累計業績增速在-50%至-20%之間。

伴隨整個行業的調整，百強房企座次重排，尤其千億房企數量和具體排名變化最大。

據克而瑞數據，2022年房企銷售額在千億以上規模的剩下20家。其中排名第20位的遠洋集團銷售金額剛剛跨過千億門檻。而2020年巔峰時期，行業內千億房企數量為43家。2021年數據與2020年持平。也就是說，2022年一年，千億房企數量降了一半不止，幾乎回到了2017年的水平。

曾經的行業前五“碧萬恒融保”，如今已“換了人間”。

碧桂園以4643億元的合同銷售額勉強守住了第一，但與2021年的7588億相比，直接少了近3000億，下降比例近四成。萬科也下降2000億元，從6200億來到4200億元，排名被原來的老五保利發展反超。保利2021年合同銷售額5385億元，2022年是4573億元，也下滑了約800億元。但“剩者為王”時代，保利反而成為第二，甚至與“一哥”碧桂園的差距已不到百億。

華潤、招商、中海等央企地產位次也均顯著前移，而此前前五的融創直接掉出了前十，恒大則已難覓蹤影，原先的十強選手綠地、世茂同樣不知所蹤。曾經20名之外的建發房產則一舉沖進前十，華發股份(行情600325,診股)、越秀地產等房企也同樣從30名開外沖進前20位。

保利華潤招商新增貨值居前三

除了現有銷售，從未來的銷售潛力即土儲情況來看，變化同樣巨大。

跟據中指院數據，2022年，TOP100企業拿地總額12975億元，拿地總額同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。頭部企業投資呈現向核心城市聚焦、強化城市和區域深耕。2022年，銷售額前20企業平均拿地城市數量由上年的33.3個城市下降至9.8個城市，一、二線城市新增土儲面積占比較上年分別提升15.5、9.1個百分點至21.5%、58.4%。

從新增貨值來看，保利發展、華潤置地和招商蛇口(行情001979,診股)占據榜單前三位。2022年，保利發展以累計新增貨值2240億元占據榜單第一；華潤置地和招商蛇口緊隨其后，累計新增貨值規模分別為2219億元和1584億元。越秀地產、建發股份(行情600153,診股)、濱江集團(行情002244,診股)等去年表現強勢的房企，新增貨值也均超千億。

萬科的新增貨值竟只有589億元，排名行業第17位，與其第三的銷售規模極不相稱。而行業“一哥”碧桂園的反差更大，2022年更是幾乎沒有新增貨值，在100強榜單都找不到名字。

這也與重點城市的土地招拍掛各類企業表現吻合。

根據中指院數據，22城集中供地地方國資成為拿地主力。2022年，22城集中供地，地方國資拿地金額占比達到42%，超過了央國企的37.4%，民企僅為15.8%、混合所有制企業該比為4.8%。

華發股份、華潤置地、中海地產、保利發展等全國性龍頭企業仍在多個重點城市廣泛布局，央國企參與熱度較高，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企，這與穩健型國央企的資金狀況相對較好有直接關系。民營企業中，濱江集團保持杭州區域龍頭地位，牢牢占據杭州市拿地金額榜首。

有望見到第三波大政策

對于2023年的房地產市場，業內人士認為政策依然是關鍵變量。

招商銀行(行情600036,診股)研究院零售信貸部的一份最新報告認為，11月地產融資“三支箭”的先后出臺標志著政策轉向實質性寬松，意味著降杠桿調控融資限制的打開，同時意味著行業供給側出清基本完成。12月中央經濟工作會議中對明年地產政策定調積極，且重點放在了需求提振上。將“支持住房改善”放在了擴大內需的首位，同時提及“因城施策支持剛性和改善性住房需求”，后續需求端出臺強力政策的預期增強。

招行認為，未來房地產政策及基本面沿著以下路徑演繹：供給側出清完成——融資端限制打開——需求端政策預期——銷售企穩——投資企穩。而目前正處于需求端預期出臺政策階段，其力度及效果將是影響2023年銷售、投資增速表現的最大變量。

當下值得關注的是核心城市限購放松力度增強。武漢、佛山與南京再次放松，其中以佛山全市取消限購力度最強。另外，東莞也已宣布取消限購。

國盛證券分析師金晶、肖依依也表示，繼續堅定地看多政策，“我們認為在2023年Q1或者Q1切Q2時有望見到第三波大政策的加持”。假設政府在2023年一季度將需求側政策補齊，則銷售有望在二季度企穩，在三四季度小幅復蘇，預計復蘇將從2023年下半年一直持續到2024年，而到2025年有可能因為人口原因及經濟階段性復蘇到位而見頂回落。

另外，其認為，本輪的產能出清方向明確，大部分出險民企最終的結局仍是縮表或退出市場。“當前PE、PB并未真實反應企業現狀，只有考慮了潛在增長/萎縮預期后的估值才具備可比價值”。

關鍵詞： 重點城市 華潤置地 華發股份