觀點(diǎn)網(wǎng) 年關(guān)將至，招商積余又準(zhǔn)備清一清重資產(chǎn)的陳年賬冊(cè)。

12月4日，招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司公告稱，正籌劃出售部分子公司股權(quán)，并妥善解決對(duì)這些公司的股東借款。

(相關(guān)資料圖)

待售資產(chǎn)具體包括成都市中航地產(chǎn)發(fā)展、九江市九方商業(yè)管理、中航城置業(yè)（昆山）、江西中航地產(chǎn)、岳陽(yáng)中航地產(chǎn)、贛州市航逸酒店管理6家公司100%股權(quán)，以及深圳中航觀瀾51%股權(quán)。

目前交易對(duì)方、交易方式、交易價(jià)格等相關(guān)事項(xiàng)尚未確定，但招商積余相信“本次交易如能順利完成，將有助于加快推進(jìn)公司輕重資產(chǎn)分離，打造有核心競(jìng)爭(zhēng)力的大物業(yè)輕資產(chǎn)平臺(tái)”。

自2019年底中航善達(dá)與招商物業(yè)完成合并后，分離輕重資產(chǎn)就成為了招商積余的工作重心之一，而根據(jù)財(cái)務(wù)總監(jiān)張秀成的表述，早在2016年招商積余就開(kāi)始退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，并優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。

在過(guò)去近一年間，招商積余出售重資產(chǎn)的動(dòng)作有所加快。

早在開(kāi)年1月，招商積余就將深圳中航城、昆山中航地產(chǎn)及贛州中航九方三家公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給母公司招商蛇口的下屬企業(yè)。轉(zhuǎn)讓價(jià)合計(jì)人民幣7.78億元，主要資產(chǎn)為散布于贛州、蘇州、深圳的自持物業(yè)。

4月14日，招商積余全資子公司天津格蘭云天置業(yè)公司公布，“津塘（掛）2007-24號(hào)”土地?cái)M退還給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)自局。

在2021年年報(bào)中，天津格蘭是對(duì)招商積余凈利潤(rùn)影響達(dá)10%以上的7家子公司之一--可惜不是正面影響。

2020年度，天津格蘭營(yíng)收為0，凈虧損71.57萬(wàn)元。2021年度營(yíng)收繼續(xù)掛0，凈虧損6980萬(wàn)元，系存貨跌價(jià)準(zhǔn)備所致，凈資產(chǎn)則由2020年的約1.1億元縮水至2021年的4353萬(wàn)元，旗下的響螺灣項(xiàng)目（“津塘（掛）2007-24號(hào)”）及九方廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)彼時(shí)均處于遲滯狀態(tài)。

轉(zhuǎn)讓了四家子公司股權(quán)后，截至6月30日，招商積余投資性房地產(chǎn)約55.48億元，對(duì)比年初的69.94億元減少20.67%。疊加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目逐漸清盤(pán)，尾盤(pán)和車位銷售減少，到了前三季度，招商積余地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的營(yíng)收僅為390萬(wàn)元，占比不到0.05%。

整體來(lái)看，招商積余前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入91.8億元，同比增長(zhǎng)20.9%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)4.7億元，同比增長(zhǎng)23.6%。

各板塊營(yíng)收中，物管業(yè)務(wù)收入88.6億元，同比增長(zhǎng)25%，基礎(chǔ)物管、平臺(tái)增值、專業(yè)增值服務(wù)三個(gè)子版塊收入同比增長(zhǎng)25.8%、96.0%及10.2%。

相較之下，資管業(yè)務(wù)收入僅3.3億元，同比減少19.9%，主要是受疫情影響，持有型物業(yè)租金收入減少及公司響應(yīng)租金減免政策所致，前三季度減免房產(chǎn)租金0.7億元。

這一跡象在半年報(bào)中就已經(jīng)顯露。

今年上半年，招商積余從屬資管業(yè)務(wù)的“持有物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)”的營(yíng)收為18731.83萬(wàn)元，同比下滑25%，毛利率54.05%，較去年同期的61.84%降低近8個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，此前招商積余的重資產(chǎn)剝離主要是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，對(duì)于自持型的購(gòu)物中心、酒店等商業(yè)資產(chǎn)并未透露出轉(zhuǎn)移意圖，直到此次意向出售名單才包含了2家商管和酒管公司。

截止三季度末，招商積余在管商業(yè)項(xiàng)目50個(gè)，管理面積261.8萬(wàn)平，其中管理公司自持項(xiàng)目3個(gè)，受托管理母公司招商蛇口持有項(xiàng)目43個(gè)，第三方品牌輸出項(xiàng)目4個(gè)。持有物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)方面，包括酒店、購(gòu)物中心、商業(yè)、寫(xiě)字樓等多種業(yè)態(tài)，總可出租面積為48.55萬(wàn)平，出租率為97%。

目前招商積余非住宅領(lǐng)域的投資性房地產(chǎn)主要包括贛州格蘭云天國(guó)際酒店、成都九方購(gòu)物中心、九江九方購(gòu)物中心商業(yè)及昆山九方購(gòu)物中心，截至6月30日賬面凈值合計(jì)33.85億元。

9月28日，中信建投還在一份報(bào)告中對(duì)招商積余作出“重資產(chǎn)剝離進(jìn)度不及預(yù)期，外拓不及預(yù)期”的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

若物業(yè)租金持續(xù)走低，招商積余的“減重”范疇或?qū)⑦M(jìn)一步加大。

在“減重”之余，招商積余亦不忘“增肌”。2月底的股東大會(huì)上，招商積余董事長(zhǎng)聶黎明曾表態(tài)：“相信今年是一個(gè)（收并購(gòu)）更好的時(shí)機(jī)。”

去年分別以5362萬(wàn)元和2.3億元收購(gòu)上航物業(yè)100%股權(quán)、南航物業(yè)95%股權(quán)后，今年6月，招商積余再次分別以4.36億元、5.36億元收購(gòu)匯勤物業(yè)65%、新中物業(yè)67%股權(quán)。

其中，匯勤物業(yè)主要為以招商銀行為主的金融機(jī)構(gòu)客戶提供物業(yè)管理服務(wù)，新中物業(yè)則主要為銀行類金融機(jī)構(gòu)客戶提供綜合物業(yè)管理服務(wù)以及銀行輔助服務(wù)。

去年招商積余的收并購(gòu)主要瞄準(zhǔn)航空物業(yè)，今年則將準(zhǔn)星移至金融物業(yè)，總體而言，都符合招商積余深耕非住賽道的一貫邏輯。

今年1-9月，招商積余物管業(yè)務(wù)新簽合同額24.3億元，同比增長(zhǎng)17.0%，非住賽道布局辦公、園區(qū)、公共、政府、學(xué)校、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總計(jì)在管面積1.8億平方米，占比58.6%；前三季度非住業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物管收入50.1億元，占比69.1%。

受剝離部分資產(chǎn)以及處置借款等因素的綜合影響，招商積余三季度末在手貨幣資金較年初增加45.7%達(dá)到30億元；目前物企估值水平普遍較低，繼續(xù)出清重資產(chǎn)，將有利于補(bǔ)倉(cāng)收購(gòu)。

關(guān)鍵詞： 購(gòu)物中心 同比增長(zhǎng) 中航地產(chǎn)