觀點網 繼今年9月接下雅居樂濟南兩項目部分股權后，路勁與雅居樂又就江蘇常州三個住宅項目達成了“散伙”的共識。

【資料圖】

11月24日，路勁基建公告稱，路勁集團和雅居樂集團同意解除雙方位于江蘇省常州市三個房地產開發項目的合資企業。

三個房地產項目分別涉及到常州路勁雅居房地產開發有限公司（項目公司A）、常州勁雅房地產開發有限公司（項目公司B）和常州雅勁房地產開發有限公司（項目公司C），雙方簽訂了三份退出協議。

取舍

據悉，項目公司A分別由路勁和雅居樂各持股50%；項目公司B由路勁持股51%，雅居樂持股48.91%；項目公司C由路勁持股49%，雅居樂持股50.88%。

根據退出協議A及退出協議B，路勁同意待轉讓事項取得雙方各自股東批準后，以總代價約人民幣4.237億元分別購買項目公司A的50%股權及項目公司B的49%股權，完成后該兩項目公司將成為路勁的全資附屬公司。

根據退出協議C，路勁同意出售于項目公司C的全部49%股權，總代價約為人民幣4.284億元，完成后將不再擁有項目公司C的任何股權。

不過，此項交易的支付時間和支付方式有些特殊之處。

公告提到，于2022年11月24日，所有退出協議的所有訂約方（雅居樂管理公司除外）及濟南雅雋協議的訂約方（即濟南雋恒及北京雅信）訂立抵銷協議。

由此，又不得不提到此前雅居樂退出雙方在濟南的兩個項目股權。

9月1日，雅居樂公告稱，公司子公司北京雅建企業管理有限責任公司、北京雅信房地產開發有限公司，與路勁基建有限公司全資附屬公司濟南雋恒房地產開發有限公司簽訂了兩份股權轉讓協議。

賣方北京雅信、北京雅建分別向買方雋恒地產出售濟南雋盛房地產開發有限公司39.44%、10.56%股權，且賣方有條件同意轉讓、買方有條件同意接納轉讓出售貸款，總代價約5.2億元。

在當時的另一份轉讓協議中，北京雅信、北京雅建向買方出售濟南雅雋房地產開發有限公司38.1%和11.9%的股權，交易代價約1.6億元。

兩筆交易的總代價為6.8億元。

而北京雅信分別持有濟南雋盛和濟南雅雋的39.44%、38.1%股權，北京雅建則分別持有上述兩家公司的10.56%、11.9%股權。也就是說，出售完成后，北京雅信、北京雅建不再持有項目公司股權，即雅居樂退出兩項目。

針對該次交易，彼時雅居樂表示，預計交易完成后將錄得虧損約60萬元。

回到此次交易中來，公告顯示，所有退出協議的所有訂約方（雅居樂管理公司除外）及濟南雅雋協議的訂約方（即濟南雋恒及北京雅信）訂立抵銷協議。

訂約方同意多項轉讓及（或）抵銷安排，路勁集團（透過濟南雋恒）須向北京雅信支付現金約人民幣990萬元，而雙方毋須再作出進一步現金支付。

或許可以理解為，雅居樂退出濟南兩項目公司及常州兩項目公司，以及路勁退出常州一項目公司的最終交易代價為990萬元，而這筆錢將由路勁集團計劃透過濟南雋恒以內部資源向北京雅信（雅居樂）支付。

雅居樂將從退出濟南兩項目的“虧損約60萬元”搖身一變為收入990萬元，但值得一提的是，兩次交易涉及的五個項目開發進度不盡相同。

根據公告，此次涉及到的三處項目均是位于江蘇常州的住宅項目。

其中，項目A為國仕九禮項目，總建筑面積約為14.6萬平方米，其中約13.2平方米已售出。國仕九禮于2019年6月首次推出市場預售，并已于2021年5月交付。截至退出協議A的簽訂日期，少量住宅及商業單位及停車位仍待售。

項目B為城市萬象項目，項目總建筑面積約為25.8萬平方米，其中約24.6萬平方米已售出。城市萬象于2018年8月首次推出市場預售，并已于2020年交付。截至退出協議B簽訂日期，少量停車位仍待售。

項目C為棠頌項目，總建筑面積約為33.5萬平方米，其中約30.7萬平方米已售出。棠頌于2018年9月首次推出市場預售。第1.1、1.2及2.1期已于2020年12月、2021年6月及2022年10月交付。第2.2及2.3期計劃分別預定于2022年12月及2023年6月交付。截至退出協議C簽訂日期，少量商業單位及停車位仍待售。

也就是說，雅居樂或將繼續負責項目C的后續開發工作，但同時享有待售的少量商業單位及停車位。而項目A、B的開發建設工作則相對已經成熟。

據雅居樂官網資料顯示，雅居樂路勁·棠頌位于常州鐘樓新城區域，區域內近靠國家A級景區青楓公園；覓小、北郊初級中學等學校；商業方面有寶龍城市廣場、龍湖天街、醫院等資源配套，目前項目的部分洋房、高層產品正在銷售中。

從項目條件來看，雅居樂退出的濟南歷下區兩項目完成度更高。

據悉，兩開發項目所占地盤面積合共約7萬平方米，規劃建筑面積合共約為3萬平方米。項目已大體竣工，兩個開發項目的部份單位已進行預售、已銷售及交付，而余下單位于2022年6月30日的總建筑面積約13.3萬平方米將按當地市場情況適時推出市場。

表現

雖然這樣的“友好交易”最大程度上減輕了雙方壓力，但無論路勁還是雅居樂都難言過得滋潤。

從中報來看，截至期末，雅居樂一年內到期債務為225.93億元，其中銀行借款131.77億元、優先票據40.24億元、債券類債務53.92億元。同時，擁有永續債規模約130.1億元。

期末，雅居樂現金及銀行存款總額為259.25億元，較2021年底減少124.95億元。其中，有限制現金為130.19億元。

中報顯示，雅居樂借貸總額進一步減少137.04億元，總借款701.7億元。另一方面，雅居樂此前已經通過連續的出售行為回籠部分資金，包括處置旗下各項目以及物業平臺雅生活的部分股權，合計籌資超66億元。

就在數日前，雅居樂更是完成2.95億股配售，認購事項獲得的總款項凈額約7.83億港元將用作現有債務再融資及一般企業用途。

此前更有消息稱，碧桂園、雅居樂、合景泰富、中梁控股等多家房企也在積極向監管申請“第二支箭”的發債額度。

銷售方面，今年前10個月，雅居樂累計實現銷售額577.7億元，同比下降48.94%，對應建筑面積為457萬平方米，同比下降39.41%，平均價為每平方米人民幣12641元，同比下降15.72%。

與此同時，路勁此前也因合同銷售弱于預期、籌資能力下降等原因，被穆迪下調評級至“負面”。

穆迪預測，由于融資條件緊張，購房者信心疲軟，路勁的合同銷售額將從2021年的490億元人民幣分別下降到2022年的340億元人民幣和2023年的300億元人民幣，這些因素將削弱公司的運營現金流和流動性。

路勁基建有限公司2022年中期業績報告顯示，報告期內實現收入49.72億港元，同比增0.48%，毛利18.07億港元，同比增41.6%，期內溢利4.68億港元，同比減少27.5%，歸屬股東凈利潤8543萬港元，同比減少73.72%。

報告期內，路勁在內地及香港實現物業銷售額（包括合資及聯營企業項目）合共人民幣147.87億元，其中，簽訂銷售合同額為人民幣125.14億元及銷售協議待轉合同為人民幣22.73億元。

截至報告期末，集團土地儲備合共約571萬平米，其中已銷售但未交付的面積為134萬平米。集團資產總額為港幣1022.55億元，銀行結存及現金為港幣103.70億元，其中87%為人民幣，余下的13%主要為美元或港元。

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關鍵詞： 萬平方米 總建筑面積 簽訂日期