觀點網 北京朝陽東三環上，有國貿和燕莎兩個核心商圈。

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在近期，兩個商圈內寫字樓交易活躍。遠洋退出CBD核心寫字樓國壽金融中心，凱德20.4億元拍下附近的博瑞大廈，而掛牌還在繼續，甚至交易價格都一致。

11月16日，據北京產權交易所，首開股份擬轉讓北京發展大廈有限公司100%股權及約1.57億元債權，掛牌起始價也為20.4億元。

截至2022年9月30日，標的公司實現營收4924.45萬元，凈利潤2306.05萬元，擁有資產共計5.16億元，所有者權益3.53億元。

據了解，北京發展大廈是典型的90年代外資合作樓，過去曾經由首開、野村兩家公司共同投資，有著中日合作的背景，1990年4月11日正式運營，是北京市最早建成的國際化智能寫字樓之一。2018年3月改制，成為首開股份獨資子公司。

發展大廈地處“第三使館區”，也是北京最成熟的綜合涉外商務區之一。在那附近，周邊還有1991年中信建成的京城大廈、1990年北京旅游公司和新加坡置業管理合作建成的亮馬河大廈等樓，過去一度是最先進的寫字樓。

中信自身一直將過去建成的京城大廈視作一個重要標志，視作和中國尊一樣重要的符號，發展大廈之于首開可想而知。

與外資的合作背景，在后續的設備運營管理也多少受些熏陶。北京發展大廈官微過往發布，經過專業統計，北京發展大廈的高峰期最長候梯時間只有26秒。并拿此跟日本電梯的行業標準比較，遠快于日本45秒的一般等候時間。

在首開股份的資產當中，發展大廈是一個獨特的存在。2022年中報中顯示的首開股份企業集團構成部分，101家子公司中，88家子公司業務性質為房地產開發，在北京僅有1家業務性質為出租經營，也就是北京發展大廈項目公司。

除了北京發展大廈，今年8月首開還掛牌出售北京聯寶公寓項目公司。公寓地處北京東直門商圈、燕莎商圈和CBD商圈黃金三角區核心地帶，附近醫療教育配套齊全，據稱估值10億元，但轉讓底價僅6.9億元。近期11月9日，首開掛牌轉讓北京天鴻集團煙臺天鴻時代100%股權。

從去年開始，首開便提出壓降負債，調整債務結構，且一條腿降債，一條腿銷售，大手筆在京拿地且相對集中，今年下半年頻頻掛牌資產或意在回籠資金。

首開大力還債在籌資性現金流上有明顯體現，2022年中報顯示，該公司償還債務支付的現金約為332億元，而去年同期約為241億元。2022上半年，首開累計歸還融資約332億元，有息負債凈減少約67億元，貨幣資金約257億元。

總體債務和短債占比有壓降趨勢。其長期借款從2020年末約722億元，降低到今年年中561億元；現金短債比從0.89提高至1.43。在一年內到期的長期借款中，需要有資信優勢的信用借款逐漸增加，2020年末顯示無，2021年末為8.0億元，2022年中為25.8億元。

數據來源：企業業績報告

去年北京二批供地中首開斬獲3宗地塊，盡管是與建工、金隅和華潤分別以聯合體形式拿地，但總價仍然可觀，約123億元。今年北京的二批、三批供地當中，首開40億元拿朝陽崔各莊地塊、38億元競得豐臺造甲村地塊。

首開在拿地開發時更注重合作和引資，以降低自身資金壓力。除了聯合體形式，先掛牌或出質地塊項目公司股權，后續讓合作伙伴以收并購的形式入局，是首開常用的方式。

近期11月9日，招商以7.3億元成功增資毓錦置業，持股32.5%。原先持50%股份的首開因合作方的增資，權益下降到10%。去年11月30日，也就是拿地后的一個多月，首開就曾向招商登記出質項目公司毓錦置業約3.6億元股權。

同樣，去年10月，首開出質成都首開宜泰置業股權給成都金地尚怡置業，在今年4月，標的公司項目成都鷺鳴北湖成功引資金地，持有40%股權。

今年北京二批供地中，首開拿下崔各莊地塊，到9月，項目公司北京志茂房地產49%股權繼續掛牌，并募集不少于9.8億元的增資。

盡管首開一向喜合作，但項目公司中不斷上升的少數股東權益占比，可以看出首開的合作力度逐漸加大。數據顯示，2019年末至2021年末，其少數股東權益占所有者權益的比重分別為49.06%、50.77%及53.62%。

互動平臺投資者針對首開債券被中債估值中心下調隱含評級發問，首開股份11月11日回應，公司融資渠道暢通，融資成本低于行業均值，近期，公司8億規模公司債完成發行，發行利率3.90%。

首開作為國央企仍具有相對融資優勢，據DM查債通顯示，首開今年完成發行15筆債，包含兩筆私募債，平均票面利率僅為3.65%。

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