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金融界11月14日消息 受政策利好刺激，A股和港股地產(chǎn)股全線大漲。A股新華聯(lián)(行情000620,診股)、天地源(行情600665,診股)、金地集團(tuán)(行情600383,診股)、新城控股(行情601155,診股)、粵泰股份(行情600393,診股)、中天服務(wù)(行情002188,診股)漲停；地產(chǎn)鏈上的裝修、家電等板塊同樣活躍，中天精裝(行情002989,診股)、瑞爾特(行情002790,診股)、兔寶寶(行情002043,診股)等漲停，三棵樹(行情603737,診股)觸及漲停。

港股碧桂園盤中拉升漲超50%，截至收盤漲45.54%，龍光集團(tuán)、富力地產(chǎn)、綠地香港、雅居樂集團(tuán)等漲超30%。

地產(chǎn)行業(yè)迎來多項(xiàng)政策利好

消息面上，地產(chǎn)行業(yè)迎來多項(xiàng)政策利好，包括民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具、樓市金融十六條，剛剛?cè)块T又發(fā)文允許商業(yè)銀行與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

11月8日，交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布消息稱會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。交易商協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

11月9日，中債信用增進(jìn)公司發(fā)布《關(guān)于接收民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，意向民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可提出增信需求。

11月10日，交易商協(xié)會(huì)受理了龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向；

11月11日，保利發(fā)展(行情600048,診股)宣布收到交易商協(xié)會(huì)出具的4份《接受注冊(cè)通知書》，同意接受該公司中期票據(jù)、短期融資券注冊(cè)，總額100億元。

11月11日，新城控股發(fā)布公告稱，為積極改善融資情況，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，公司擬向銀行間交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)新增150億元債務(wù)融資工具的注冊(cè)額度（本次事項(xiàng)尚存在不確定性）；

11月11日，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，包括美的置業(yè)、碧桂園在內(nèi)的多家房企正在溝通發(fā)債注冊(cè)意向，其中美的置業(yè)的或?qū)⒉恢?0億元，碧桂園也已申請(qǐng)發(fā)債融資。

11月13日，根據(jù)中國(guó)基金報(bào)的報(bào)道，11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分會(huì)融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等16項(xiàng)政策措施。

值得一提的是，近期房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資總額同比也在年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。11月8日，中指研究院發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示， 2022年10月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，環(huán)比下降27.0%。

11月14日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》。 《通知》指出，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。

政策放松從保需求、保項(xiàng)目進(jìn)入保主體階段

招商宏觀指出，回顧過去，2018-2021年，房企走上全面去杠桿之路。2018年資管新規(guī)，壓縮影子銀行、切斷前端融資；2019年三道紅線，為房企杠桿水平強(qiáng)制設(shè)限；2020年房貸集中度管理，對(duì)開發(fā)貸投放形成硬約束；2021年地方加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，鎖定房企最主要無息負(fù)債來源。這一輪去杠桿相當(dāng)于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)去產(chǎn)能，房企陸續(xù)陷入債務(wù)和流動(dòng)性困境。也因此，早在去年下半年房地產(chǎn)銷售開始走弱之前，土地出讓和房屋新開工面積就已經(jīng)明顯回落，房企供給能力減弱、信用風(fēng)險(xiǎn)上升，隨后也開始波及地方的土地財(cái)政收入。

隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)政策自去年底有所松動(dòng)，可分成三個(gè)階段。第一階段是保需求，發(fā)生在今年上半年。這一階段的政策表現(xiàn)為，各地基于因城施策的購(gòu)房政策陸續(xù)松動(dòng)，放松尺度逐漸小幅加大，涉及限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等多個(gè)方面。然而政策效果不算理想，9·30系列政策也未能扭過局面，商品房銷售面積保持兩位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)。

第二階段是保項(xiàng)目，發(fā)生在今年下半年。年中交樓風(fēng)波發(fā)酵之后，各項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)又下一個(gè)臺(tái)階，風(fēng)險(xiǎn)加速釋放。這一階段的政策以保交樓、穩(wěn)民生為核心目標(biāo)，出臺(tái)2000億元保交樓專項(xiàng)貸款。政策取得一定效果，8-9月竣工面積同比降幅明顯收窄，然而各界主體對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的謹(jǐn)慎預(yù)期以及銷售、拿地、開工等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)仍然幾無改善。

第三階段是保主體，發(fā)生在今年年底，標(biāo)志性政策就是此次《通知》，是對(duì)18-21年全面去杠桿政策的一次均值回歸。《通知》要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放、支持開發(fā)貸款/信托貸款等存量融資合理展期、保持債券融資基本穩(wěn)定、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定，從表內(nèi)、表外各類融資渠道對(duì)房企融資予以積極支持。

房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生根本性改變去杠桿主基調(diào)不變

天風(fēng)證券(行情601162,診股)地產(chǎn)分析師韓笑表示，本輪政策落地快，節(jié)奏與力度均超預(yù)期，優(yōu)質(zhì)民企再融資能力有望得以修復(fù)。“第二支箭”有望直接增強(qiáng)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的主體信用，避免流動(dòng)性無序擠兌的同時(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和信心，推動(dòng)房企再融資和行業(yè)基本面的修復(fù)向好。

丁祖昱則表示，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生了根本性改變，短期內(nèi)政策的核心在于穩(wěn)地產(chǎn)。“金融十六條”，疊加近期一些積極政策，對(duì)行業(yè)信心提升注入了強(qiáng)心劑。

其中保持融資平穩(wěn)有序，對(duì)于恢復(fù)優(yōu)質(zhì)民企的融資功能，支持房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)逐步回歸正軌有很重要的信號(hào)意義，房企生存環(huán)境將迎來修復(fù)。

房地產(chǎn)政策主基調(diào)仍繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，嚴(yán)防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿主基調(diào)不會(huì)改變，未來政策端還將繼續(xù)保障合理住房需求，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

鑒于全國(guó)性強(qiáng)力政策已經(jīng)到來，疊加缺失的信心底有望出現(xiàn)，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒁姷讖?fù)蘇，各線城市或?qū)⑤唲?dòng)修復(fù)。房企供給側(cè)改革已漸進(jìn)尾聲，央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)將逐漸恢復(fù)穩(wěn)態(tài)，問題房企還將有序出清。

招商宏觀也表示，預(yù)計(jì)此次政策將產(chǎn)生積極效果，有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸正反饋。一方面，房企是房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)主體，保主體就是保項(xiàng)目，且有利于提高房屋交付質(zhì)量；另一方面，當(dāng)前購(gòu)房需求低迷，既與人口等長(zhǎng)期因素和疫情等中短期因素有關(guān)，也與居民信心有關(guān)，主要體現(xiàn)在對(duì)房企項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，因此，保主體、保項(xiàng)目也同時(shí)有利于保需求。

穩(wěn)地產(chǎn)政策如何影響地產(chǎn)鏈？

招商宏觀指出，客觀地說，長(zhǎng)期的人口因素不可逆，中短期的疫情因素也尚沒有緩解，在一線城市限購(gòu)不放松的情況下，預(yù)計(jì)居民信心改善帶來的商品房銷售復(fù)蘇力度將是相對(duì)溫和的。一線城市限購(gòu)不放松是本輪政策與2014-15年的最大差別，沒有一線城市房?jī)r(jià)上漲效應(yīng)的帶動(dòng)，投機(jī)需求將繼續(xù)被抑制，單靠剛性需求和改善性需求的釋放很難帶來大的脈沖。

在此情況下，經(jīng)歷供給側(cè)去產(chǎn)能后，率先恢復(fù)供給能力的房企可能會(huì)將現(xiàn)金流向后端傾斜，即優(yōu)先保障存量項(xiàng)目的竣工交付，然后再考慮土地庫(kù)存回補(bǔ)，即前端的拿地和開工。因此，如果明年商品房銷售低位企穩(wěn)/弱復(fù)蘇，則地產(chǎn)鏈格局將是前端（銷售/拿地/開工）同步弱復(fù)蘇+后端（安裝投資/竣工）高增長(zhǎng)。

關(guān)鍵詞： 債券融資 房地產(chǎn)行業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)