文/萬物云董事長朱保全

過去一年，我被資本市場問及最多的話題是行業(yè)毛利率。

物業(yè)費(fèi)的底層含義是受業(yè)主共同托付的資金，物業(yè)人的義務(wù)是把錢有質(zhì)量地花出去，用于日常秩序環(huán)境維護(hù)，以及設(shè)備設(shè)施基本養(yǎng)護(hù)，以幫助業(yè)主資產(chǎn)保值增值。而物業(yè)人取得的毛利，或者酬金，是這個(gè)“替人花錢”的過程中取得的報(bào)酬。

【資料圖】

毛利率是客戶關(guān)系的一種體現(xiàn)，壟斷行業(yè)或者強(qiáng)知識(shí)企業(yè)或許存在高毛利，但市場會(huì)做出調(diào)節(jié)，比如基于《反壟斷法》對(duì)于壟斷企業(yè)做出的拆分，以及競爭者通過新知識(shí)實(shí)現(xiàn)的彎道超車，比如微信對(duì)短信的革命。

雷軍想得很清楚，提出紅海市場的手機(jī)與硬件不超過5%的利潤率，這讓小米快速進(jìn)入市場。王石也曾經(jīng)說過超過25%的利潤不做，那是因?yàn)樯鲜兰o(jì)90年代初萬科的貿(mào)易生意幾乎是超過300%的暴利，但到了上世紀(jì)90年代末這個(gè)生意卻虧掉了過去所有的利潤，經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是機(jī)會(huì)型高毛利會(huì)讓團(tuán)隊(duì)迷失方向，而如今的地產(chǎn)行業(yè)毛利水平之低，又怎是5年前大家可以想象的呢？如果物業(yè)管理行業(yè)真的存在高毛利，其結(jié)果一定或被業(yè)主終結(jié)，或被競爭者厘清。

物業(yè)管理行業(yè)更不要被社區(qū)增值服務(wù)的高毛利蒙蔽自己的眼睛。經(jīng)常看到60%以上毛利率的社區(qū)增值服務(wù)，但很少看到超過5億元規(guī)模的社區(qū)增值服務(wù)。2014年，物業(yè)服務(wù)公司剛上市時(shí)強(qiáng)調(diào)“物業(yè)服務(wù)公司要向人的服務(wù)轉(zhuǎn)變”，要做“人”的生意，這引起了投資人的興趣，但卻對(duì)行業(yè)帶來較大的誤導(dǎo)。物業(yè)服務(wù)公司本應(yīng)踏踏實(shí)實(shí)做好“物”的生意，我們?cè)囅胍患移髽I(yè)服務(wù)100萬戶業(yè)主，意味著270萬人，這里能做多大生意？賣米、賣菜、賣理財(cái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以為自己是平臺(tái)，但實(shí)則未能驗(yàn)證。但我們卻忽視了那100萬套房子意味著幾萬億元的資產(chǎn)，這才是大生意，真正的問題是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否摒棄掉社區(qū)增值服務(wù)的誘惑，而花功夫來構(gòu)建全新的服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)的能力。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)適合做平臺(tái)流量業(yè)務(wù)嗎？

不適合。首先是客戶基數(shù)不夠大，其次是鏈接不高頻，三是只有線下鏈接沒有數(shù)據(jù)驗(yàn)證。如果把物業(yè)服務(wù)定義為平臺(tái)流量，更注重規(guī)模，最終往往會(huì)被物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)本身的現(xiàn)金流所害。

物業(yè)管理行業(yè)一季度的平均收繳率估計(jì)只有60%，盡管廣東地區(qū)會(huì)高一些，但物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的剛性成本在87%左右，如果以季度營收100億元計(jì)，意味著會(huì)產(chǎn)生27億元的經(jīng)營負(fù)現(xiàn)金流，這是很可怕的。如果不做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，規(guī)模做得越大，窟窿就越大。現(xiàn)金流的確是把雙刃劍，好口碑的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一般都有好的現(xiàn)金流，甚至業(yè)主愿意預(yù)付物業(yè)費(fèi)支持自己的好管家。

杜邦公式告訴企業(yè)經(jīng)營者，資本回報(bào)的構(gòu)成不僅有凈利率，還有周轉(zhuǎn)率和杠桿率。全球更多優(yōu)秀企業(yè)的選擇是后面兩個(gè)要素，而優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高杠桿率不是來自于貸款，而是業(yè)主支持好物業(yè)服務(wù)的預(yù)付現(xiàn)金。

我們?cè)谶^去幾年做了超過30單同業(yè)并購，從被收購標(biāo)的看，財(cái)務(wù)報(bào)表里的高毛利無一例外與其地產(chǎn)母公司有關(guān)系，相信投資人也看到了這一點(diǎn)。地產(chǎn)行業(yè)順風(fēng)順?biāo)臅r(shí)候，大家看透不說透，一旦地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬，物業(yè)管理行業(yè)被卷入進(jìn)來。如果早年，物業(yè)服務(wù)公司不去跟資本市場講高毛利的故事，又哪有今天被動(dòng)的局面呢？物業(yè)服務(wù)本是存量市場的日積月累的服務(wù)，但卻在沒有完成市場化的情況下，提前資本化，這難免會(huì)走一段歪路。

近段時(shí)間，我正在對(duì)物業(yè)管理行業(yè)走入資本市場前的幾家優(yōu)秀公司做調(diào)研，他們分別是綠城服務(wù)、長城物業(yè)、保利物業(yè)、中海物業(yè)。這幾家公司在毛利率上都持“保守、傳統(tǒng)”態(tài)度，并不追求過高的毛利率，而是恪守本業(yè)，注重口碑和現(xiàn)金流，追求合理的毛利率水平，保持“長坡薄雪”，而萬科物業(yè)也是這樣的選擇。

一位資深投資人曾經(jīng)講過他的觀點(diǎn)，對(duì)于recurring的行業(yè)，PE可以給到15倍以上，形成chainstore的企業(yè)，PE可以加到20倍以上，對(duì)于cashflow更好的公司，可以加到25倍以上，對(duì)于客戶口碑更好以及有獨(dú)特競爭力的則可以更高。這么看，如果不與地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)，物業(yè)管理行業(yè)的基本貝塔應(yīng)該在20倍以上。

行業(yè)不僅需要資本市場的故事，更需要業(yè)主的口碑及公眾的價(jià)值認(rèn)知。大家打開新聞，如果送外賣的人跟物業(yè)服務(wù)企業(yè)的秩序維護(hù)員發(fā)生沖突，公眾會(huì)支持誰？多數(shù)新聞看到的事實(shí)是支持外賣員，這種行業(yè)形象的問題，才是最底層的大問題。

面對(duì)百萬億量級(jí)的存量不動(dòng)產(chǎn)市場，物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立自主地做好基礎(chǔ)服務(wù)，幫業(yè)主“花好錢”，贏得公眾的尊重，重視現(xiàn)金流，借助資本力量吸引人才加入，推動(dòng)供給側(cè)改革以及挖掘業(yè)主居住服務(wù)需求，行業(yè)定會(huì)更早走出陰霾，率先迎來春天。

（本文系《中國物業(yè)管理》雜志2022年第10期卷首語）

文章來源：中國物業(yè)管理

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