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從房企到城投公司，攪弄房地產(chǎn)債市風(fēng)云的主角悄然換了人。

僅11月7日當(dāng)天，關(guān)于城投公司的債券動(dòng)向信息便有超12條之多。

11月7日，上交所披露了贛州市南康區(qū)城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券（第二期）項(xiàng)目信息；長(zhǎng)春城投建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”；上交所披露了國(guó)君-濟(jì)南城投第1-5期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目信息……

城投債作為政府融資平臺(tái)的一種融資方式，因融資成本較低、資金使用效率高等優(yōu)點(diǎn)而成為地方政府融資平臺(tái)的主流方式。光大證券(行情601788,診股)研究所統(tǒng)計(jì)，截至2022年5月末，我國(guó)存量城投債券余額為13.64萬億元，而其中有將近6萬億是近兩年時(shí)間內(nèi)新增加的。

債務(wù)數(shù)量激增的背后隱憂也漸漸暴露出來。據(jù)上海票據(jù)交易所公布的信息，9月19家城投公司商票逾期，其中10家公司為新增，占比超過一半。19家商票逾期城投公司中，山東9家、江蘇4家、河南2家，貴州、云南、廣西和湖南各1家。

（數(shù)據(jù)來源中指院，金融界制圖）

集體違約讓大眾投資人對(duì)城投公司信用產(chǎn)生質(zhì)疑，曾經(jīng)作為地方資金底氣的城投債為何遭遇“滑鐵盧”，又將走向何方？

地市退熱，城投“兜底”？

城投公司是城市建設(shè)投資公司的簡(jiǎn)稱，是全國(guó)各大城市政府投資融資平臺(tái)，起源于1991年，承擔(dān)相應(yīng)的政府職能，是特殊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)體。據(jù)行業(yè)人士介紹，地方城投公司的融資主要通過財(cái)政資金、銀行貸款、債權(quán)融資、土地開發(fā)融資、PPP項(xiàng)目融資及股權(quán)融資等。

2007年之后，國(guó)家將全部土地出讓收入納入地方政府性基金預(yù)算管理。土地出讓收入已成為地方政府重要的財(cái)政收入來源，土地市場(chǎng)的景氣度也會(huì)在很大程度上影響區(qū)域內(nèi)城投公司的償債能力。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度增加，城投公司與房地產(chǎn)行業(yè)的捆綁也日趨緊密，但是自2020年開始，房地產(chǎn)行業(yè)受調(diào)控“降溫”，房企對(duì)資金的審慎處理態(tài)度日漸明顯，在土地市場(chǎng)的參與度逐步下滑。

而隨著房企熱情的消散，留在城投公司手中的土地也不再是往日的“香餑餑”，越來越多的囤積土地面積反而給城投帶了更大的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

國(guó)金證券(行情600109,診股)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉認(rèn)為，土地市場(chǎng)低迷，一方面導(dǎo)致政府性基金收入下降，影響平臺(tái)政府相關(guān)業(yè)務(wù)收入；另一方面，土地價(jià)值縮水、流通下降，影響平臺(tái)現(xiàn)金流和再融資；此外城投平臺(tái)大規(guī)模拿地托底地產(chǎn)，也有可能進(jìn)一步加劇現(xiàn)金流壓力。

遠(yuǎn)東資信數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)共有30個(gè)省市區(qū)進(jìn)行土拍，其中有29個(gè)省市區(qū)的土拍有城投公司參與。與去年同期城投公司拿地比例對(duì)比看，今年上半年各個(gè)省份城投公司拿地比例較上年普遍抬升。

中指研究院統(tǒng)計(jì)，在2022年首批次集中供地中，武漢、寧波、廣州、成都等城市的地方平臺(tái)拿地量占比都超過了一半，無錫、天津、蘇州甚至占比超過七成。

行業(yè)人士表示，大量的土地集中到了城投公司的手里，如果未能及時(shí)開發(fā)，會(huì)讓城投的融資負(fù)債進(jìn)一步提升。融資的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，也會(huì)導(dǎo)致每年利息的增加，長(zhǎng)期不出手的話，那么成本會(huì)進(jìn)一步的加大。

近日，財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》（財(cái)預(yù)〔2022〕126號(hào)，下稱“126號(hào)文”）。通知明確：嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口；規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在政策嚴(yán)劃紅線的情勢(shì)下，為地市“兜底”的城投面臨著土地變現(xiàn)難的問題。

趙偉表示，融資環(huán)境“收緊”疊加土地市場(chǎng)持續(xù)降溫，或?qū)⑷趸脚_(tái)償債能力，部分違約風(fēng)險(xiǎn)暴露也會(huì)加劇再融資壓力。再融資壓力加大下，部分償債壓力較大、土地依賴度較高、現(xiàn)金流惡化的區(qū)域或?qū)⒚媾R較高的尾部風(fēng)險(xiǎn)。

中盛咨詢分析師鄭俊楠表示，國(guó)內(nèi)80%以上城投公司資產(chǎn)負(fù)債率都超過了50%，且盈利能力較弱，以往都是通過“借新還舊”來實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，可以依靠土地及房產(chǎn)價(jià)格的上漲來對(duì)沖借款與利息，但在地產(chǎn)低迷的時(shí)候，舉債拿地一定程度上加劇了信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

城投融資額縮水，轉(zhuǎn)型或是必走之路

三季度，城投債凈融資額同環(huán)比均走弱。

東方金城數(shù)據(jù)顯示，三季度，城投債凈融資額同環(huán)比分別大幅減少3217.60億元和850.07億元，降幅分別為51.95%和22.22%。

從今年前三季度總體表現(xiàn)來看，1-9月城投債總發(fā)行42547.42億元，同比減少1.72%；償還量29530.07億元，同比增加14.68%；凈融資額13017.35億元，同比下降4523.71億元，降幅25.79%。東方金城表示，今年以來城投監(jiān)管發(fā)行方面審核偏嚴(yán)的態(tài)勢(shì)始終未有放松，凈融資持續(xù)低迷。

而面對(duì)市場(chǎng)的持續(xù)性低迷，有城投公司也開始摒棄借債度日。

根據(jù)wind口徑，截至2022年10月15日，共有3711家城投公司發(fā)行過債券，其中3080家尚有存續(xù)債，631家城投已經(jīng)退出債券市場(chǎng)。

“部分區(qū)域由于經(jīng)濟(jì)財(cái)政實(shí)力較弱，債務(wù)負(fù)擔(dān)重，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)城投多數(shù)被迫退出了債券市場(chǎng)。”中泰證券(行情600918,診股)研究所分析。與此同時(shí)，部分主體因債務(wù)違約輿情或未履行對(duì)外擔(dān)保義務(wù)導(dǎo)致市場(chǎng)認(rèn)可度降低，也會(huì)影響其債券市場(chǎng)融資。

進(jìn)入第四季度，部分城投選擇終止城投債的審查，另有一部分則選擇切割了城投公司的融資職能。

10月9日，河北邯鄲世紀(jì)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司公告退出政府融資平臺(tái)，不再承擔(dān)地方政府舉債融資職能；5月，大連市普蘭店區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布公告，宣布普蘭店區(qū)建投等8家公司退出政府融資平臺(tái)；8家公司不再承擔(dān)政府舉債融資職能，轉(zhuǎn)型后的國(guó)有企業(yè)依法開展市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。

據(jù)天風(fēng)證券(行情601162,診股)統(tǒng)計(jì)，截至2022年10月30日，發(fā)布有公開公告的城投主體不少于11家，包括大連市普蘭店區(qū)的8家城投平臺(tái)、福建的永安市國(guó)投公司和連江縣國(guó)投公司、及河北邯鄲世紀(jì)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司等。

（金融界據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計(jì)制圖）

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為：“此舉將在一定程度上防控地方債務(wù)，規(guī)范城投發(fā)展，因此在當(dāng)前形勢(shì)下，城投公司需要轉(zhuǎn)型發(fā)展。”

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水也認(rèn)為，當(dāng)前形勢(shì)下城投公司需要轉(zhuǎn)型發(fā)展，結(jié)合內(nèi)在條件優(yōu)勢(shì)及外部環(huán)境，城投公司可向建筑工程企業(yè)轉(zhuǎn)型，向地產(chǎn)類企業(yè)轉(zhuǎn)型，以及向商業(yè)、產(chǎn)業(yè)類或投資類企業(yè)轉(zhuǎn)型。

關(guān)鍵詞： 政府融資平臺(tái) 土地市場(chǎng) 債券市場(chǎng)