(相關(guān)資料圖)

（2022.10.23）伴隨著傳統(tǒng)債權(quán)與股權(quán)融資的急速收縮，房開(kāi)、物流園區(qū)以及商業(yè)地產(chǎn)都亟待解決此時(shí)的資金問(wèn)題。地產(chǎn)類(lèi)REITS根植于龐大的底層資產(chǎn)，憑借著價(jià)值增值、租金收益、穩(wěn)定現(xiàn)金流等特性被寄予厚望。

當(dāng)前，我國(guó)地產(chǎn)類(lèi)REITs在發(fā)行方式與投后管理等方面借鑒海外REITs 發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)REITs 在大類(lèi)資產(chǎn)配置中具有的收益穩(wěn)定優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，該類(lèi)REITs的底層資產(chǎn)往往只集中在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)或康養(yǎng)等低負(fù)債率且收益平穩(wěn)的領(lǐng)域。不僅如此，相較于制造行業(yè)或高科技產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)REITs供給規(guī)模仍在起步階段，潛在市場(chǎng)空間較大，政策推動(dòng)下市場(chǎng)擴(kuò)容在即。同時(shí)，保障性租賃住房REITs 有望逐步擴(kuò)充，境內(nèi)外投資者均在關(guān)注REITs 估值回歸后的投資機(jī)會(huì)。

根據(jù)德勤2021年《REITs發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，截至2021年10月末，上交所有39單“類(lèi)REITs產(chǎn)品”發(fā)行，規(guī)模達(dá)631億元，具體覆蓋倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商業(yè)物業(yè)、高速公路等多種不動(dòng)產(chǎn)。在進(jìn)行了一系列創(chuàng)新嘗試后，首批9只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品終于產(chǎn)生。這9只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品涵蓋了產(chǎn)業(yè)園區(qū)（3只）、倉(cāng)儲(chǔ)物流（2只）、生態(tài)環(huán)保設(shè)施（2只）和高速公路（2只）等4大類(lèi)技術(shù)設(shè)施，覆蓋了京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域。

觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的未來(lái)前景看好。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有著獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。首先，全國(guó)范圍內(nèi)各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量巨大，其中符合產(chǎn)權(quán)清晰、現(xiàn)金收益穩(wěn)定且具備一定增值空間要求的項(xiàng)目數(shù)量不少。其次，隨著生物醫(yī)藥、人工智能、新一代移動(dòng)通訊等高新產(chǎn)業(yè)集群有序推進(jìn)建設(shè)，較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集群也為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來(lái)了穩(wěn)定的出租率，并且可以吸引更多上下游客戶(hù)，未來(lái)收益增長(zhǎng)勢(shì)頭較好。第三，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)主體提供了更廣闊的融資方式，也促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。

對(duì)于房企主體而言，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs將讓園區(qū)資產(chǎn)出表成為可能，分離園區(qū)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)，帶動(dòng)園區(qū)開(kāi)發(fā)主體向輕資產(chǎn)模式發(fā)展。此外，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs基于基礎(chǔ)資產(chǎn)本身狀況的融資模式，將激發(fā)園區(qū)開(kāi)發(fā)主體提高園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力、提升園區(qū)盈利能力，進(jìn)一步促進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

11月3日，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的2022觀點(diǎn)資本圓桌將以“順流逆流的投資”為主題，當(dāng)中會(huì)關(guān)注REITs的發(fā)展以及其為成熟存量物業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的二次融資提供了哪些新方向。

關(guān)鍵詞： 基礎(chǔ)設(shè)施 商業(yè)地產(chǎn) 高速公路