2022年8月30日下午，中南建設（000961.SZ）舉辦2022年半年度業績交流會，中南建設董事長陳錦石、董事兼總經理陳昱含、副總經理兼財務總監辛琦以及董事會秘書梁潔出席。

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在行業整體承壓的大背景下，中南建設始終堅持不依賴有息負債的發展模式，守住安全經營底線。中報顯示，2022年上半年，中南建設實現營業收入241.3億元，歸屬上市公司股東的凈虧損16.2億元；有息負債余額降至511.7億元，較年初下降約18%，年內到期債務僅2億元；經營活動產生的現金流量凈額48.1億元，連續5年保持正值。

展望后市，陳昱含表示，短期很煎熬，長期有信心，公司上下將臥薪嘗膽，向黎明錚行，專注地產和建筑主業，挖掘存量盤，繼續保衛現金流安全。

迎難而上，保持定力傳遞市場信心

業績會上，陳昱含直言公司經營規模顯著收縮。上半年，公司實現合同銷售金額330.1億元，銷售面積267.6萬平方米，同比分別減少69.7%和66.1%。同時針對市場調整，公司放慢了施工節奏，實現新開工面積114.6萬平方米，同比減少78.8%；竣工面積346.1萬平方米，同比減少12.4%。

不過盡管銷售簽約額下滑，經營性現金流入減少，但中南建設圍繞“保交樓、穩民生”的政策導向，全力推進保交付工作，承擔市場主體責任。

數據顯示，截至6月底，中南建設已累計交付57個項目，共計32849套品質住宅，位列媒體統計的全行業交付總量TOP9。與此同時，公司交付滿意度也位居前列，多個項目交付滿意度達100分。此外，公司針對下半年的交付工作已經做好鋪排，預計將新增交付8.3萬套。

正如對保交付的側重一樣，降負債則是中南上半年經營發展中的另一聚焦核心工作。陳昱含坦言，“上半年我們扛過了若干兌付高峰，在境內債方面沒有違約，美元債交換要約持續推進”。

今年上半年，中南主動進行債務管理，有息負債總額從年初的621億大幅下降至六月末的512億，債務絕對規模占營業規模的比重仍位于行業最低之列，部分存量融資得以展期，債務期限結構得以優化。截至6月末，公司凈負債率85.19%，比上年末下降7.58個百分點；扣除預收賬款后的負債率為79.10%，比上年末降低1.42個百分點。

同時，上半年中南經營性現金流入468億元，是一年內到期的各類有息負債（含期末應付利息）的2.4倍，經營活動產生的現金流量凈額48.1億元，同比增加99.4%，連續5年保持正值。這也意味著，公司可動用現金相對充足，短債償付安全能夠保障。據悉，未來一年公司待償還公開市場債務共17億元，2022年內僅2億元。

對此，業內人士表示，在行業目前正處于深度調整階段，民營房企實現現金流安全實屬不易。房企整體融資情況尚未明顯回暖的階段，最是考驗房企的韌性和耐力。相比之下，中南建設已率先獲得新的融資渠道支持，其控股股東已與兩家AMC簽署戰略協議，預計可獲得70億元的支持。

陳昱含介紹，公司與華融資產及江蘇資產兩大AMC的合作都在推進中，有十余個應收款融資項目提交了評審，后續將視審批情況落地。在各級政府的幫助下，公司和相關機構都在共同推動，爭取早日突破。

值得一提的是，業績會上陳昱含特別感謝家鄉政府雪中送炭。據其介紹，江蘇省、南通市、海門區各級政府在中南紓困和抗風險方面給予了巨大支持。從省政府開始的各級領導親自過問、親自協調，快速成立幾大工作專班，落實具體支持舉措；在資產處置、股轉出清、債務展期、欠款清收等多個方面幫助企業克難攻堅。

盤活存量，抓住機遇向黎明錚行

陳昱含認為，當前行業存在三大突出難點：第一，風險從供給傳導至需求，消費能力、意愿和信心嚴重受挫，各類政策市場響應還有限；第二，壓力從融資擴展到經營，企業生存狀況還未根本改變；第三，“救行業、不救企業，救項目、不救企業”的導向下，企業有效的支持還不夠。

例如，在保交付導向下，預售資金監管政策執行進一步趨嚴，哪怕銷售回暖，但資金難以統籌，企業集團層面可動用資金進一步減少，甚至可能出現越強調保交付、需要保交付的項目越多的局面。此外，資產處置、股轉退出、引入戰投在市場下行期和債務困局下面臨層層關卡，要么遠水不解近渴，要么折價嚴重，相對于經營和融資下滑，貢獻有限。

黎明前的夜往往最為黑暗。面對下半年的行業形勢，陳昱含相信監管層一定會采取積極行動，“因而在此之前，我們必須臥薪嘗膽、向黎明錚行”。

臥薪嘗膽即是挖掘存量盤，面向存量做動作、要業績。她表示，管理層要帶頭攻堅克難，回到創業之初吃苦、樸素、務實、求真的狀態，把存量項目快速賣出去，把現金拿回來，把房子交好。向黎明錚行即是打贏防御戰，只專注地產和建筑主業，瘦身出清。陳昱含特別強調，在公司在現金流進一步改善前，不會旁顧其他。

中南建設董事長陳錦石也表示，行業當前還沒有觸底，“預計還需要半年到一年的時間”。在政府各級調控下，將來的房地產市場會更規范，發展會更穩定。他強調，中南要穩字當頭活下來。對于公司目前的轉型升級進展，他則表示，目前中南最大的成績就是能活下來，能抗風險、能防風險，把經營生產正常化。相信度過難關之后，公司的管控能力會更強，各項改革也將更到位。

市場人士認為，隨著政策持續發力房地產行業溫和修復，下半年板塊有望迎來政策寬松與銷售復蘇推動的基本面兌現行情。中南建設在行業大變局中能平衡安全和發展，得益于企業本身穩健的基本面以及主動的風險管理，伴隨市場逐步恢復良性循環，相信其未來盈利能力將逐步得到修復。

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