文/樂居財經楊宏彬

“三十年河東，三十年河西。”這是一句廣泛流傳的諺語，用來形容世事興衰更替，感嘆世事變化無常。用來形容房地產市場，也同樣適用。

回望過去的30年，中國房地產市場經歷風云變化，有支持，有收緊。因利好政策而崛起的房企很多，在收緊政策下衰落的房企也不在少數。而能在市場中處變不驚，穩健成長的房企，可謂是業內的佼佼者，合生創展便是其中之一。

(相關資料圖)

創立于1992年合生創展，在今年迎來了30周歲的生日，來到了而立之年。從地產起家，在成長中不斷克服阻礙，突破自我，如今的合生創展已經轉變成了承載多元化業務的投資控股平臺。

多年以來，合生創展的優異表現在業內是有目共睹的，無論是媒體還是市場，都對合生創展給予肯定。

據了解，合生創展曾多次榮獲“中國房地產公司品牌價值TOP100”，“綜合價值運營商”、“盈利能力10強企業”、“商業地產城市杰出運營商”、“年度影響力商業地產運營商”、“品牌影響力企業”、“年度資本價值”、”中國綜合實力投資控股企業”等多項稱號。

2022年8月19日，在第五屆樂居財經年度論壇暨財經之夜活動中，合生創展被授予2022年中國地產藍籌企業獎項。

優質產品力激發品牌活力

一直以來，合生創展以“優質生活，完美體現”為宗旨，秉承“地產價值投資”的理念，將國際級居住理念引入中國。

依托豐富的土地資源，合生創展完成了全國化的布局。以北京、上海、廣州三大城市為軸心,積極向二、三線城市拓展，構筑“環渤海”、“長三角”、“珠三角”三大經濟圈為一體的事業版圖。先后于廣州、北京、上海、天津等中心城市成功擴張，并逐步拓展至惠州、太原、大連、杭州、寧波等二十余座全國主流城市。截止2021年12月31日，合生創展的土地儲備約2944萬平方米。

在拿地階段，合生創展踐行嚴苛的擇址標準，堅持深耕重點經濟圈以及一二線城市的核心位置。比如，合生·珠江帝景擇址廣州塔下，地處核心位置，坐擁一線江景；合生·杭州灣國際新城精準落子杭州灣核心區位，占據融杭接滬的關鍵節點，并擁有絕佳的宜居資源。

在產品上，合生創展立足于城市建筑與人類生活和諧共存、融合發展的審美高度，提出了優質人居的理念，從擇址標準、產品規劃、精工精裝、空間設計等方面進行考量，不斷精研、探索、創新，在產品運營中融入城市質感，凝聚匠人精神，構筑品質人居。

憑借優質的產品力，合生創展在所到城市都留下了深刻的烙印。其成功搭建并不斷升級“高級豪宅、中高端品質住宅、寫字樓及公寓”三大住宅產品線，緊隨目標客群對于產品的要求和審美，打造了合生·縵系、帝景系、駿景系、國際城等系列精品，率先構建出屬于地產行業的特色產品IP，全方位透析并營造全新生活方式，筑就具有合生特點的城市高品質人居名片。

截止目前，合生創展已在全國開發近百個項目，累計開發面積超3000萬㎡，深得百萬業主的信賴。

銷售額是印證產品好與壞的關鍵數據之一。2021年，在國內房地產開發企業的銷售百強榜上，合生創展的排名是75位。2022年上半年，合生創展已經躋身于前60名。排名的前進充分說明了購房者對合生創展產品及品牌的認可。

多元業務開花結果

合生創展不僅僅有地產。經過多年的發展，公司旗下已有地產、商業、基建、合生活、投資五大板塊，以及智慧科技、養老、文旅、教育、健康、金融、汽車、設計等多元化業態。

合生創展的商業與合生活板塊，表現同樣喜人。經過多年發展，合生商業的打法逐漸清晰和成熟，通過城市級商業標桿項目的樹立，養成商業團隊的核心運營能力，并通過輕資產輸出的方式，實現規模和效益的提升，為項目所在城市和居民提供高質量的“商業基礎設施”。

目前，合生商業業務線已覆蓋商業綜合體、寫字樓、產業綜合體、高端酒店及服務公寓這四大板塊，在北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個主流城市擁有近100余個在營項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米。旗艦品牌合生匯已成為城市現象級商業地標，出租率動態保持在99%，北京、上海區域的日均客流突破12萬人次，自有會員超過200萬。

合生活是合生創展旗下一家集物業管理、科技服務、社區商業管理及智慧城鎮運營為一體的綜合型集團公司。目前，合生活已經布局社區商業、供應鏈、房產、金融、家裝、汽車、醫養等社區服務領域。

科技賦能是合生活的最大特點，通過聯網、大數據、人工智能技術等技術，合生活立足社區經濟，構筑起全鏈路社區產業生態閉環，自研開發的合生活APP用戶量達300萬，月活率、復購率、客戶轉換率及GMV復合增長率均領先同業，穩居中國互聯網社區運營領先企業TOP1，綜合實力躋身行業前十。

截至2021年12月，合生活總經營管理面積超1.6億㎡，覆蓋全國30座城市，以領先的社區產業生態，為100多萬戶家庭提供優質服務。

財務的穩健與自律

成立30年，穩健一直是合生創展身上的標簽，這也是其為何能不斷穿越周期的重要因素。

2021年以來，房地產市場再次進入新一輪的調整周期，在強有力的調控之下。行業雷聲陣

陣，而合生創展憑借著自身良好的財務狀況，平穩度過。具體的財務指標，可以從其年報中窺視一二。

在融資極度收緊的情況下，房企的現金流無疑是生存根本。而截至去年末，合生創展現金及銀行存款同比增加22.47%至363.12億港元。

債務結構方面，截止2021年末，合生創展總有息負債941億元，其中一年內到期有息負債233億元，占比24%。據樂居財經《2021年內房股長短債比榜》，合生創展長短債倍數達到3.17倍，明顯高于行業均值2.95倍，債務風險整體可控，財務安全壁壘較高。

細看合生創展的有息負債品種配置，有90%以上均為資產抵押貸款，其中開發類占比38%、商業運營類占比26%、城更舊改類貸款15%、信用債占比8%、信托貸款占比7%、境外貸款占比6%，總體結構較為健康合理。

現金流較為充沛，使得合生創展能夠從容應對到期債務。2022年1月合生創展已償還5億美元債，年內無公開市場信用債到期。而后，7月19日，合生創展再次宣布，已向指定銀行賬戶存入足夠資金，在到期日全部償還票據的本金總額7.2億港元及應計利息。

至此，合生創展沒有其他將于2022年年底前到期的離岸票據。

從“三道紅線”硬性指標來看，合生創展凈負債率減少10個百分點至70%；剔除預收款后的資產負債率為63%；現金短債比1.05，屬于綠檔企業。

從融資方面來看，合生創展的融資渠道多元化，融資成本維持低位。2021年其加權平均財務成本約為6.3%，相比于2020年下降0.5%。

事實上，合生創展對外部融資的依賴程度并不高，其自身“造血”能力較強，地產之外的商業、投資、合生活等多元業務板塊均可為集團穩定輸送現金流。比如，2021年投資性房地產業務部份租賃持續產生現金流，貢獻40億港元的收入，社區科技及物業板塊“合生活”的收入大幅增至44.76億港元。

合生創展優質的財務狀況也得到了評級機構肯定。6月15日，聯合資信通過對合生創展集團的信用狀況進行綜合分析和評估，確定其主體長期信用等級為AAA，評級展望為穩定；境外評級方面，6月20日，標普評級發布評級報告，對合生創展集團維持評級B，展望穩定。

房地產行業調控未到終點，而合生創展將憑借穩健的多元化運營及較高的財務安全系數，穿越周期，穩步前行。

關鍵詞： 社區商業 合生創展集團