文/樂居財經楊宏彬
去年4月，為在大灣區增強布局，弘陽地產聯合招商局置地在廣州市白云區石門街拿下一宗地塊。兩個月后，再引入合作方南國置業，三家上市房企共同開石門街項目。
(資料圖片)
2021年是房地產市場風云變化的一年，隨著調控的不斷深入，房企融資渠道也在不斷收緊。迫于資金壓力，有一家房企選擇了退出上述項目，將項目股權交由兩位合作方。
8月15日，弘陽地產（1996.HK)發布公告稱，將通過全資子公司廣州弘裕，向廣州招商及武漢大本營出售廣州招贏房地產有限責任公司（下稱“廣州招贏”）34%的股權，交易對價為8.57億元，由股份代價及股東貸款兩部分組成，其中股份代價為3.42億元，股東貸款為5.15億元。
根據公告，廣州招商及武漢大本營均為廣州招贏股東，分別持股33%，在本次交易中，他們將分別受讓廣州招贏17%的股權，各自應付代價4.28億元。交易完成后，弘陽地產將不再持有廣州招贏，廣州招商及武漢大本營則分別持有廣州招贏50%的股權。
廣州招商及武漢大本營均背靠上市房企。其中，廣州招商為招商局置地（0978.HK)全資子公司，武漢大本營則為南國置業（002305.SZ)全資子公司。
所以，本次交易實際上是弘陽地產、南國置業及招商局置地之間的一筆交易。
廣州招贏成立于2021年5月，注冊資金為1億元。目前其為廣東省廣州市白云區石門街一幅地塊的開發主體，該地塊占地面積88,941平方米。
急速回籠資金
財務數據顯示，廣州招贏成立至今并無營業收入，處于虧損狀態。自成立之日起至2021年末，稅后虧損額為284.4萬元，2022年初至7月31日，稅后虧損額為267.5萬元。這一組數據也側面印證了廣州招贏的項目仍處于前期開發狀態，且未進行銷售。弘陽的退出屬于收回投資。
那出售廣州招贏股權，弘陽是賺了還是賠了？
截止2022年7月31日，廣州招贏的凈資產約為17.94億元，按此計算，34%的股權對應的價格應為6.1億元，弘陽地產出售價8.57億元，是賺了2.47億元。
而評估機構以2022年5月31日為基準日，對廣州招贏股東全部權益進行評估，最后的評估值為17.73億元，增值率-1.20%。按此價格計算，弘陽地產依然賺了2.54億元。
不過從投資的角度來看，弘陽地產出售廣州招贏是虧損的。參與項目開發后，弘陽地產對廣州招贏的凈投入達到11.27億元，以該價格減去此次的售價8.57億元，弘陽將錄得稅前虧損2.7億元。
作為出售方，弘陽出現虧損，而另外兩家上市公司則算是撿了漏。
對于這一筆股權轉讓金，弘陽要的有些急。公告顯示，在交易協議生效后的2個工作日內，廣州招商及武漢大本營需將交易價款支付至指定資金監管賬戶。弘陽地產表示，出售事項有利于加強公司現金流，能夠促進保交付、保經營業務的進一步發展。
2022年1月-7月，弘陽地產集團累計實現合約銷售金額為224.43億元，累計銷售面積約為163.23萬平方米，同比下降51.2%。在銷售額下滑的情況，適當退出一些項目回收資金，或是保證經營的重要手段之一。
據了解，48天后，也就是10月3日，弘陽將有1筆2.5億美元的票據到期。此次出售股權回籠資金，弘陽為按時償債提前做了準備。
石門街項目進退
最初，石門街項目是由招商局置地和弘陽聯合開發的。
2021年4月27日，招商地產與弘陽地產以聯合體名義通過公開市場競買方式，以總價35.89億元競得廣州市白云區石門街朝陽聯新東街AB2401065、AB2401073、AB2401076地塊項目。
拿下地塊后，雙方隨即成立項目公司廣州招贏共同開發石門街項目，起初，廣州招贏由招商局置地持股60%，弘陽地產持股40%。
一個多月后，石門街項目迎來了新的合作方。6月10日，南國置業宣布，擬與招商局置地、弘陽地產合作開發廣州石門街項目，增資總金額不低于17.9億。
根據彼時公告，南國置業將通過武漢大本營以協議方式平價收購廣州弘裕持有廣州招贏6%的股權，收購價格為1元。
收購后，三方股東擬對廣州招贏進行不對稱增資，最終實現各方股東對廣州招贏持股比例如下：廣州招商持股33%，廣州弘裕持股34%，武漢大本營持股33%。
據了解，該次增資總金額不低于17.9億元，其中注冊資本金不低于1億元，資本公積不低于17億元，根據最終股比測算，武漢大本營增資不低于5.93億元。
2021年11月6日，廣州招贏的注冊資金由1000萬元增至1億元，同時，武漢大本營的持股由6%升至33%，意味著增資已經完成。
而在2021年10月份的時候，三方還向廣州招贏按股權比例提供資助。2021年10月26日，南國置業公告稱，為支持石門街項目開發，在不影響公司正常經營的情況下，各方股東擬按最終持股比例向廣州招贏新增財務資助預計總金額3億元。
其中，南國置業擬按照增資完成后的最終持股比例33%為廣州招贏提供財務資助，金額不超過9,900萬元，財務資助利率8%/年，期限不超過3年。
營業執照公示信息
