5分鐘到高鐵站、5分鐘進地鐵、5分鐘進商場、5分鐘到學校、5分鐘上快速路，結合TOD開發理念打通城市各大功能和場景，產城學研一體融合。

(相關資料圖)

這是位于杭州云城的杭騰未來社區所描繪的發展藍圖，極盡便捷的交通網絡，以及豐富的功能與場景，勾勒出一幅未來生活的樣本。而這也是地方政府通過實踐引導城市空間結構合理演變，實現城市可持續發展的一次積極探索。

據了解，杭州市政府在今年上半年批復了《杭州市軌道交通TOD綜合利用專項規劃》（下文簡稱“《規劃》”），期望充分發揮軌道交通對城市未來發展的帶動作用，為形成新發展格局、提高人民生活品質和城市綜合能級提供重要支撐。

事實上，對TOD寄予厚望的城市不在少數，如，青島計劃在“十四五”期間以TOD帶動投資1000億元，沿軌道交通建地鐵新城。“十四五”時期，重慶每年將推進實施5至8個TOD項目，計劃至“十四五”末，啟動30余個TOD項目建設。

在屋頂研究創始人劉德科看來，TOD與數字經濟，是新一輪城市競爭的兩大新賽道。作為城市發展的必修課，TOD也對于開發者提出了更高要求。在8月11日發布的《龍湖TOD能力報告》白皮書（簡稱“白皮書”）中，屋頂研究通過對龍湖過往TOD案例及能力的研究，梳理出制度協同能力、底盤改造能力、商業運營能力、產業孵化能力、全品類經驗等十大TOD能力，為各方力量參與這一高階賽道提供了頗具實踐價值的策略指引。

杭騰未來社區效果圖

TOD助力城市高質量發展

近年來，隨著我國軌道交通的迅猛發展，以交通為導向的TOD綜合體，正成為城市里商業、產業的聚合點。而依據板塊內的交通稟賦、垂直業態的分布融合程度，以及核心區域的面積、輻射人群等指標，TOD自身的影響力與價值，也有所差異。

在《規劃》中，杭州的TOD，被分成特級、Ⅰ級、Ⅱ級三個級別。特級的標準是依托綜合交通門戶樞紐，具備多軌換乘條件，車站客流量一般高于10萬人次/日，用地功能高度混合，發展形態站城融合，具備完善的城市功能和豐富的立體交通場景，核心區半徑可達1000米以上，居住和就業人口總量一般不少于20萬。

位于城西科創大走廊的“西站樞紐站城融合TOD”，便是杭州唯一一個特級TOD。據介紹，杭州西站樞紐是一個特大型綜合交通樞紐，總建筑面積約51萬平方米，有11座鐵路站臺和20條鐵路軌道線，可以實現多條軌道交通線路的換乘，以及軌道交通與地面公交等其他交通方式的換乘。城西科創大走廊綿延33公里，是杭州的城市重點功能板塊，將爭創綜合性國家科學中心，未來居住人口有望超過40萬。

作為城西科創大走廊全域未來社區標桿示范，杭騰未來社區按照“產城融合、功能復合、職住一體、標桿示范”的要求，匯集了約2800套住宅、兩幢超高層大樓，還高密度配置了鄰里中心、濱水商業街、約13萬平方米的購物中心——云城天街，以及從幼兒園到高中15年制的天元公學、浙江人才大廈、超重力實驗室、浙大校友企業總部經濟園等多元業態。

8月11日，在龍湖TOD白皮書暨杭騰未來社區的發布會上，云城指揮部規劃資源處負責人、杭州市西站樞紐開發有限公司副總經理陳波詳細介紹了杭騰未來社區的開發理念。他表示，杭騰未來社區是一座產城學研一體融合的超級未來社區，結合TOD開發理念打通城市各大功能和場景，未來人們可以在這里盡情展開產業辦公、教育學習和研究開發等工作和生活方式，并且與周邊產業資源、研究機構、交通樞紐、城市政務等形成呼應，真正成為與景共生、與城共新、與創共行、與產共贏、與人共進的先進型城市空間，在未來社區營造上有著重要的先進意義和示范作用。

杭騰未來社區的愿景并非不可想象。通過多年的實踐，越來越多的城市發現圍繞城市公共交通站點進行多樣化、高密度的土地開發，可在優化城市空間及發展格局、提升城市消費能級、緩解大城市病等方面發揮重要作用。例如，建筑面積達120萬平方米的重慶時代天街通過十年的運營，已造就了一個百億元級的商圈，大坪商圈的社零總額從2013年的61億元提升到了2020年的180億元，令城市不斷煥發活力。

TOD也因此成為了中國推動城市高質量發展的主要抓手之一。2021年7月，商務部等11部門就發布了《城市一刻鐘便民生活圈建設指南》，指出要結合交通設施樞紐來布局商圈，確保居民15分鐘可達到，滿足居民在家門口的“一站式”消費需求，進一步推動TOD模式在中國各大城市落地。2022年，國家發改委印發的《“十四五”新型城鎮化實施方案》也提出，“支持TOD模式，打造站城融合綜合體。”

新賽道的十大能力要求

在上個世紀90年代初，TOD的概念起源于美國，并逐漸在亞太地區發揚光大。如今，國內對此也并不陌生。近年來，隨著我國軌道交通高速發展，以及新型城鎮化、城市更新等戰略，對城市高質量發展的要求，國內迎來TOD的黃金發展期，TOD項目的不斷落地，開發能力亦同步實現突破。2020年末建成的重慶龍湖光年項目，為國內首個商圈高鐵TOD項目，從理念貫徹、到建設難度，均對標日本東京澀谷之光等全球知名項目。

重慶龍湖光年項目實景圖

劉德科認為，TOD的概念始于美國，興于日本，必將集大成于中國。而且，TOD與數字經濟，將成為新一輪城市競爭的兩大新賽道。因為，TOD不僅能夠通過創造N個中心激發城市活力，還有益于創造動力更強勁的產業引擎，提升城市總資產和家庭資產，并創造更強烈的公眾獲得感。

克而瑞根據“十四五”規劃綱要和相關文件目標預估，未來五年全國單通過地鐵等城市軌交建設帶來的可開發TOD項目建面至少達到10.6億平方米，這個數值大于2020年TOP200房企操盤銷售面積總和（約9.3億平方米），潛力可觀。

對于房企而言，這是一片不容錯過的藍海。易居研究院數據顯示，2021年全國30強房企中28家已布局TOD項目，多家品牌房企如萬科、華潤置地、龍湖、綠城、越秀地產、京投發展等都將TOD提升到新的戰略高度。

但是，多元的價值創造意味著這也是一個具有較高技術壁壘的領域。“TOD需要一整套系統化的核心能力。”劉德科解釋，所謂的核心能力包括政企共謀、空間底盤、場景內容、企業戰略四大維度，以及制度協同能力、底盤改造能力、垂直空間思維、邊界消融思維、步行友好思維、商業運營能力、產業孵化能力、城市服務能力、網格化布局、全品類經驗等十項能力，這不是簡單的并列關系，而是彼此交織、相互賦能。

對于開發商而言，“如果說做住宅是小學生，做綜合體是大學生，那么做TOD就是博士生。”在“博士生”里，劉德科認為具備上述十項能力中的四五項就算不錯了，能擁有七八項以上的能力便可占據行業領先優勢。

選擇龍湖作為白皮書的案例來源，也正是因為該公司經過近20年、80個TOD項目的探索，已在四大維度、十項能力方面沉淀了行業領先的豐富經驗。以全品類經驗為例，TOD擁有城際樞紐、城市商圈、區域中心、鄰里中心、車輛段上蓋、TOD新城等諸多品類，對于TOD開發者來說，是否擁有全品類經驗，在很大程度上決定了TOD的能級。龍湖目前的TOD六大產品線已是全品類覆蓋，其中，重慶龍湖光年項目還是國內首個商圈高鐵TOD項目，匯聚成渝高鐵專線、地鐵1號線、地鐵9號線、軌道環線、城際快軌，與綜合體內商業、產業等多元場景無縫銜接。

作為“博士生”里的佼佼者，龍湖獲得了不少參建高能級TOD項目的機會。杭州市重點項目——杭騰未來社區的建設方除了杭州市西站樞紐開發有限公司、浙江省交投控股集團有限公司外，也有龍湖的身影。該公司計劃利用自身多元化、多航道業務能力的優勢，為杭騰未來社區的商業、產辦、人才、社區等每個空間領域提供運營及服務。

克而瑞預計未來5-10年將會是TOD項目建設的高峰期，TOD將成為持續性的城市營造活動。從開發商資源獲取與競爭優勢來看，TOD模式可為房企在城市土地資源日趨緊缺的背景下，帶來新的開發資源、增強溢價能力、拓展增長空間與能力半徑等益處，為房企轉型提供新契機。而TOD核心能力突出的房企，也將分享到更多的市場紅利。

關鍵詞： 核心能力 城市空間 萬平方米