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作為一線城市的樓市風向標之一，深圳似乎已被樓市調控“松綁圈”包圍，但截至目前深圳樓市調控政策并沒有發生變化。在此背景下，房企如何看待深圳市場？土拍或許是最好的檢驗之一。8月4日，深圳年內第二批集中供地落下帷幕，共攬金339.32億元，成功出讓14宗地，2宗地流拍，也顯示出土地市場開始有所“分化”。

激進與謹慎

據悉，本批次用地繼續采用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓，也繼續通過核驗房地產開發資質、企業關聯性審查、購地資金審查、購地宗數限制等方式，繼續圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”工作要求，營造平穩、理性、有序的市場競爭環境。

值得注意的是，對比今年第一批以及去年第三批地塊的價格，這次16塊土地中的大部分地塊限價都有所上漲，也在一定程度上提高了房企參與的積極性。此次推出的地塊位置涵蓋前海深港現代服務業合作區、寶安區、光明區、龍華區、龍崗區、坪山區。其中，前海T102-0410宗地最為搶手，該地塊競拍達到最高限制面積后共有8家房企參與搖號，最終該宗地由招商蛇口(行情001979,診股)競得。宗地建成后，普通商品住房毛坯銷售均價不超過107100元/平方米（不含室內裝修價格）。

除了前海地塊，此次進入搖號環節的地塊還有龍華民治街道A818-0479宗地、寶安西鄉街道A104-0147宗地、龍華民治街道A806-0400宗地和寶安新安街道A003-0434宗地。中指院初步測算的結果顯示，本次5宗進入搖號階段的地塊，其起拍樓面價的可售房地價差均超過每平方米3.9萬元，本批次地塊的整體利潤空間有所提高。

不過，深圳豪宅市場和剛需市場出現分化，土地市場也開始有所“分化”。值得注意的是，坪山石井G13305-0046宗地和寶安新安A001-0212宗地流拍，龍華民治A806-0401宗地和光明公明A642-0506宗地均以底價成交。有市場人士認為，以寶安地塊為例，雖然位置優越，但流拍或因為辦公和商業面積太多，再加上自持保障性租賃住房面積，超過總建筑面積的50%，這也顯示出房企在優越地塊前面顯然也要“算好賬”。證券時報記者獲悉，此次土拍共吸引近20家房企參與報名，其中一家房企的投拓部門人士對記者表示，“對于這次推出的地塊，大部分地塊的利潤率的確都比前兩次供地高出一些，但公司這兩年都準備過苦日子，現在來拍地，我們純粹是回歸到生意，而不是像以前那樣將房地產視為一種金融工具。”

土地市場運行

會更加平穩

從結果來看，此次拿地仍以國資背景企業為主力軍，其中華潤置地拿下4宗地塊（含1宗聯合拿地），招商蛇口、越秀各得2宗。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次深圳集中供地的結果還是略超預期，5宗進入搖號程序，顯示開發商對深圳土地市場的爭奪還較為激烈。地方政府在土地底價確定上相對合理，追求順利出讓的意圖明顯，給開發商和市場傳達讓利信號，以土地市場穩定和回升來夯實新房市場企穩回升的局面。新房限價有所提高，一方面是給開發商讓利，另一方面是給市場傳達樓市穩定的信號，但深圳二手房價格持續下跌，對市場持有房產、持有資產的信心打擊很大。

最近，同在粵港澳大灣區的其他城市也完成了第二批集中供地。日前，廣州年內第二批集中供地正式收官，此輪集中供地總計出讓14宗地塊，最終成功出讓11宗地塊，總攬金209.6億元。今年，東莞前兩批集中供地的結果反差很大，與第一批的慘淡收場相比，東莞第二批土拍的熱度出現明顯變化。東莞第二批集中供地的8宗地塊涉及鎮街包括南城、大朗、大嶺山、松山湖、虎門和萬江6個鎮街，總出讓面積33.7萬平方米，總建面78.2萬平方米。據悉，8宗地塊全部成功出讓，共攬金121.16億元。

中指院的數據顯示，截至7月31日，22城第二批集中供地有19個城市推出公告，16個城市完成出讓。2022年1~7月，全國300城成交樓面均價為每平方米6335元，同比上漲8.4%；平均溢價率為4.08%，較去年同期下降13.16個百分點；住宅用地出讓金達15393.77億元，同比下降45.67%。“總體來看，目前部分城市第二批土地供應交易出現明顯回暖跡象，土地市場交易整體趨于平穩。”中指院土地事業部負責人張凱表示，今年大部分城市將把集中供地調整為四批，并推出預公告等。土地出讓節奏較去年同期有明顯變化，分散了企業獲取土地資金的壓力，同時企業對土地研判節奏有了更好的把握。接下來，預計會有更多的優質企業參與到更多優質地塊的爭奪中來，土地市場運行會更加平穩。

關鍵詞： 土地市場 出現明顯 有所提高