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作者 | 劉瑩

出品 | 焦點財經

受房地產市場整體下行影響，與其關聯度極高的物業行業亦無法“獨善其身”。

據焦點財經不完全統計，2022年上半年58家上市物企中，有48家市值呈現不同程度下跌，占比達82.7%，包括寶龍商業、中駿商管、燁星集團等在內的多家物企，市值跌幅紛紛超過了50%。

資本市場對于物企的上市熱情也有回調。2021年，物業服務板塊的新增上市公司數量由2020年的18家降至14家。而在2022年的前7個月，新增上市物企的數量只有4家。

當前，仍在IPO路上的物企只剩萬物云、融匯悅生活、龍湖智創生活等8家。“預計2022年內上市物企的數量將不超過10家”，有分析人士稱。在這樣的背景下，小微物企蘇新美好生活卻于8月1日正式通過了港交所聆訊。這也引發了業內關注。

背靠國資

相比龍湖智創生活、萬物云等仍在排隊中的物企，蘇新美好生活的規模并不突出。聆訊后資料集顯示，截至2022年4月30日，該公司為78個項目提供公建項目管理服務、基本商業物業管理服務及基本住宅物業管理服務，總合約建筑面積只有800萬平方米。

而同期，龍湖智創生活的物業管理服務簽約及戰略合作面積則超過了4.8億平方米，在管面積亦達到了2.74億平方米。萬物云在2021年底時的在管住宅物業總建筑面積即達到了6.604億平方米。

蘇新美好生活為何能率先拿到港交所的入場券？“國資背景或是蘇新美好生活的上市加分項”，分析稱。聆訊后資料集顯示，該公司由蘇高新集團持股93.1291%，而后者由蘇州市虎丘區人民政府持股90%，江西省財政廳持股10%。

自物業板塊估值回歸理性以來，資金多保持觀望態度，具有國資背景的物企更易受到青睞。今年上半年成功上市的4家物企中，有2家都是國資物企，也側面證明了這一點，上述分析稱。

在招股書中，蘇新美好生活亦指出，其與其母公司蘇高新集團長期保持著緊密的戰略關系，且后者的多元化物業組合可一定程度上為前者提供大量潛在的優質項目渠道。2019年至2021年及2022年前4個月，蘇高新集團一直都是蘇新美好生活的五大客戶之一。期內，蘇高新集團及其合、聯營公司為蘇新美好生活貢獻的收益分別為3930萬元、3710萬元、4930萬元及1600萬元，占總收益的比重為9.0%、8.5%、10.7%和9.9%。

截至2022年4月30日，蘇新美好生活有41個在管物業由蘇高新集團及其合、聯營公司開發，總建筑面積為420萬平方米，占前者在管總建筑面積的61.6%。

這也導致蘇新美好生活應收蘇高新集團的貿易款項額度較大。就此，蘇新美好生活表示，對賬齡超3個月、超6個月、超12個月的貿易款項將分別采取包括發送費用提醒、寄送催收函或律師函、尋求股東協助或提起法律訴訟等方式解決。

過于依賴蘇州

與不少房企旗下的物企不同，蘇新美好生活在商業物業管理服務、住宅物業管理服務、物業租賃業務線之外，還在城市服務方面開展業務。這也被不少分析人士視為該公司的差異化優勢之一。

聆訊后資料集顯示，蘇新美好生活的城市服務主要包括市政基礎設施服務、公建項目管理服務、垃圾集運中心的運營等。2019年至2021年的收益為1.35億元、1.41億元、1.69億元，占全年總收益的比重為30.9%、32.3%、36.7%。

2022年前4個月，蘇新美好生活城市服務業務的收益進一步增至7321.2萬元，占總收益的比重亦增至45.3%。隨著該板塊收益額度的走高，蘇新美好生活亦表明，會繼續發力多元化城市服務與物業管理服務組合。

不過，這家國資物企也有自己的短板。生長于蘇州，蘇新美好生活過于依賴蘇州地區的貢獻。聆訊后資料集顯示，2019年至2021年及2022年前4個月，該公司來自蘇州的收益分別為3.86億元、4.34億元、4.34億元、2.2億元，占總收益的比重為99.5%、99.5%、99.4%和99.4%。

蘇新美好生活的規模增速表現也不算好。2019年至2021年，該公司的在管總建筑面積分別為640萬平方米、700萬平方米、670萬平方米，2021年時甚至出現規模回縮。今年前4個月，其在管面積更是只增加了約10萬平方米。

蘇新美好生活表示，其上市后的所募資金將主要用于收購、戰略性投資、擴大及豐富物管服務、開發智能物業管理系統、深化與海內外一流大學合作及用于一般業務運營及營運資金等六方面，但并未披露具體分派比例。

有分析人士提醒，在物業股普遍下跌的當下，通過聆訊對于物企而言只是階段勝利，后續招股進展如何亦關系到公司是否能成功上市。比如，此前祥生活服務就在通過聆訊之后，決定暫緩啟動發行流程。以此觀之，蘇新美好生活的上市或亦存在諸多變數。而若成功上市，蘇新美好生活也將成為“蘇州物管第一股”。

關鍵詞： 萬平方米 成功上市 總建筑面積