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近日，各地的房地產(chǎn)放松政策持續(xù)增多，從限購(gòu)、限貸的大規(guī)模松動(dòng)，到各類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品(行情000061,診股)抵扣房款，活動(dòng)花樣翻新。據(jù)中新經(jīng)緯了解，為吸引購(gòu)房者，近期各地再次出現(xiàn)“首付分期”活動(dòng)，分期時(shí)長(zhǎng)短則幾個(gè)月，長(zhǎng)的甚至可以做到數(shù)年乃至10年。除此之外，還有個(gè)別地方出現(xiàn)了通過(guò)在銀行做高新房總價(jià)，以達(dá)到低首付目的的行為。

“首付分期”并非新鮮事物，每每遇到市場(chǎng)低迷，這類(lèi)行為都會(huì)增多，在過(guò)去，許多地方都對(duì)首付分期進(jìn)行過(guò)糾偏。業(yè)內(nèi)人士也指出，之所以要求購(gòu)房人能夠支付最低20%或30%的首付款，是對(duì)購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的衡量，防止出現(xiàn)過(guò)度杠桿或炒房行為。過(guò)低的首付比例，容易誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

分期最長(zhǎng)10年

“首付減壓低至10%”“首付13萬(wàn)輕松入手靚三房”“首付8萬(wàn)，上車(chē)廣佛地鐵口”......近日，廣東佛山的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李林（化名）相繼在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了佛山多個(gè)在售樓盤(pán)的宣傳海報(bào)，一張張鮮紅的海報(bào)上，除了展示近期的特惠措施外，首付分期成了各樓盤(pán)的共同賣(mài)點(diǎn)。

李林對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)：“前幾天因?yàn)槭悄曛校_(kāi)發(fā)商要沖業(yè)績(jī)，所以除了優(yōu)惠多一點(diǎn)，佛山有十幾個(gè)樓盤(pán)都推出了首付分期，希望吸引買(mǎi)房人早點(diǎn)入手。”

根據(jù)各樓盤(pán)發(fā)布的海報(bào)，佛山的保利時(shí)代天珀最低僅需支付10%的首付就能認(rèn)購(gòu)房源，而且半年內(nèi)零月供；保利中交大都匯單套房源的優(yōu)惠力度在10萬(wàn)-20萬(wàn)元，同時(shí)宣稱(chēng)“首付8萬(wàn)，上車(chē)廣佛地鐵口”；美的時(shí)光、美的金地新明珠鳳翔灣壹號(hào)都只需要10%的首付，保利智慧云城、佛山金科城、廣銀海云臺(tái)等幾個(gè)樓盤(pán)的首付款都低于10萬(wàn)元。

保利時(shí)代天珀、保利新都匯的置業(yè)顧問(wèn)均向中新經(jīng)緯證實(shí)，樓盤(pán)推出首付分期的活動(dòng)，對(duì)于首付不足的客戶(hù)，可以通過(guò)保利小貸申請(qǐng)貸款，6個(gè)月內(nèi)是免息的。李林稱(chēng)，購(gòu)房者可以先給樓盤(pán)交一部分首付，剩余的向保利小貸申請(qǐng)，“資質(zhì)、征信沒(méi)問(wèn)題的話(huà)大概幾天能批下來(lái)，3-6個(gè)月內(nèi)免息，然后就可以向銀行申請(qǐng)住房貸款。”

與上述分期時(shí)長(zhǎng)較短相比，有一些樓盤(pán)宣傳的首付分期可以達(dá)到數(shù)年。佛山的越秀星匯瀚府的置業(yè)顧問(wèn)對(duì)中新經(jīng)緯稱(chēng)，他們是與第三方的貸款機(jī)構(gòu)合作，分期時(shí)長(zhǎng)最多能達(dá)到10年。他說(shuō)：“其實(shí)就是‘首付貸’，哪個(gè)開(kāi)發(fā)商也不可能延長(zhǎng)這么長(zhǎng)時(shí)間。這個(gè)是有利息的，如果不是資金特別緊張，也不是很劃算。”

除了佛山，中新經(jīng)緯還發(fā)現(xiàn)，重慶、鄭州等城市的在售樓盤(pán)也都有首付分期的活動(dòng)，其中，不少樓盤(pán)的首付分期并不復(fù)雜，僅僅是延長(zhǎng)了首付款交付時(shí)間。鄭州的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)，為了拉客，很多樓盤(pán)都能給購(gòu)房人幾個(gè)月的首付支付時(shí)間，等首付湊齊了，再做網(wǎng)簽和銀行貸款。他說(shuō)：“現(xiàn)在市場(chǎng)不是很好，能拉到客戶(hù)就不錯(cuò)了。”

或涉嫌違規(guī)

近一兩年，一些城市的開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)和優(yōu)惠促銷(xiāo)，使得房?jī)r(jià)有所下降，實(shí)際售價(jià)低于政府備案價(jià)的情況也不斷增加。這種情況下，另一種灰色的低首付形式開(kāi)始出現(xiàn)。

重慶九龍坡區(qū)的一個(gè)在售樓盤(pán)采取的就是向銀行多申請(qǐng)貸款、以降低客戶(hù)首付款的方式。比如，該項(xiàng)目一套備案價(jià)100萬(wàn)元的房子，首套房首付款最低為20萬(wàn)元，可貸款80萬(wàn)元。如今，該房源以備案價(jià)的八六折、共計(jì)86萬(wàn)元對(duì)外出售，但銀行仍以總價(jià)100萬(wàn)元、貸款80萬(wàn)元審批，這樣的話(huà)，購(gòu)房人實(shí)際的首付只有6萬(wàn)元。

重慶的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向中新經(jīng)緯證實(shí)了市場(chǎng)上確實(shí)存在這種情況，以網(wǎng)簽價(jià)100萬(wàn)元、實(shí)際售價(jià)90萬(wàn)元的房源為例，購(gòu)房人實(shí)際只需要支付10萬(wàn)元首付款，另外10萬(wàn)元由開(kāi)發(fā)商支付，然后就可以向銀行申請(qǐng)80萬(wàn)元的住房貸款。但他也說(shuō)：“現(xiàn)在管得比較嚴(yán)，這么做是違規(guī)的，只能私下去問(wèn)問(wèn)樓盤(pán)。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯表示，市場(chǎng)上的確存在這種變相低首付的行為，如果能夠查實(shí)的話(huà)，就可以認(rèn)定是“騙貸”行為。他還指出，這么做的話(huà)，購(gòu)房發(fā)票就要按照網(wǎng)簽價(jià)開(kāi)具，開(kāi)發(fā)商的稅費(fèi)成本要提高，倒不如直接降價(jià)。

針對(duì)佛山上述樓盤(pán)的做法，張大偉分析道，如果只是給予購(gòu)房人更長(zhǎng)的首付籌款時(shí)間，并不違規(guī)。但如果樓盤(pán)推介客戶(hù)做貸款，在明知實(shí)際首付款低于規(guī)定的最低比例的情況下，還向銀行申請(qǐng)按揭貸款的話(huà)，就屬于違規(guī)行為。“嚴(yán)格來(lái)講，只要購(gòu)房人的首付款不是自有資金，而是借款或貸款來(lái)的，不管是借的親朋好友還是金融機(jī)構(gòu)，都是違規(guī)。”

兩成首付安全墊

過(guò)往多年，由于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱交替頻繁，住房貸款首付比例也隨著市場(chǎng)的變化而波動(dòng)，但是首付比例最低20%卻一直都是底線(xiàn)。

有券商研報(bào)曾指出，中國(guó)在2005年將首付比例從20%提高到30%，并在2008年恢復(fù)到20%，此后，在2010年再次提升到30%。2016年，央行發(fā)文明確，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首套個(gè)人住房最低首付款比例可以下調(diào)，允許在最低首付款比例25%的基礎(chǔ)上向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。這份文件發(fā)布后，個(gè)人住房最低首付款比例又恢復(fù)為20%。

2016年以后，樓市再度火熱，包括限購(gòu)、非限購(gòu)城市在內(nèi)的許多地方，都將最低首付比例升至30%。直到2022年，山東省菏澤市打響下調(diào)首付比例第一槍?zhuān)鞯丶娂妼⑹赘侗壤抵磷畹?0%。

張大偉指出，購(gòu)房人以自有資金支付最低20%或30%的首付款，說(shuō)明購(gòu)房人擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也能一定程度上證明其未來(lái)的還款能力，防止沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人盲目涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，要求最低20%的首付比例具有較高的合理性。

今年6月底，河南省濟(jì)源市房地產(chǎn)管理局就發(fā)文稱(chēng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)首付分期收取，但最長(zhǎng)不宜超過(guò)一年。對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就指出，鼓勵(lì)分期首付，或許會(huì)讓購(gòu)房人私下對(duì)接民間資金，讓他們把剩余的首付款通過(guò)銀行以外的渠道借入，這會(huì)導(dǎo)致一系列的金融亂象。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新經(jīng)緯采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“首付款比例最低20%的規(guī)定是比較成功的，再往下調(diào)整空間不大，而且過(guò)低的首付比也容易出現(xiàn)盲目加杠桿的情況，20%的首付比要求是比較合適的。不過(guò)，當(dāng)前需要鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，首付比調(diào)整空間不大的情況下，可以在月供償還等方面進(jìn)一步創(chuàng)新。”

關(guān)鍵詞： 首付比例 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人