56歲的李茂順，出任新大正（002968.SZ）董事長，已有兩年多的時間。六天前，6月28日，他現身四川民興物業管理有限公司(簡稱“民興物業”），與經營班子成員展開了一場座談交流會。

當天，他身著藍白細條豎紋短袖襯衫，搭配深藍色西裝休閑褲。在交流結束后的合影中，站在中間的位置，展顏微笑。這一趟到訪民興物業指導工作，似乎收獲不錯。

(資料圖片僅供參考)

作為新大正上市至今最大也是第一筆收購，民興物業在新大正的經營管理體系中，地位舉足輕重。

2020年10月，新大正更改募資用途，動用了“停車場改造及投資”項目部分資金，從中調出9700萬元，收購民興物業100%股權。這起收購案持續了近7個月，直到2021年4月才完成。

這筆近億元的收購，一口氣給新大正帶來了100余個項目。不過，“鯨吞”民興物業之后，新大正在消化這些項目的過程中，融合的“陣痛”也顯露了出來。

收購完成的2021年，新大正毛利率、凈利率在近五年中，首次出現大波動，前者跌破20%的界線，后者跌到8%以下。

財報數據顯示，截至2021年末，新大正的毛利率下滑到18.67%，凈利率下滑到7.97%。而在此之前的四年，其毛利率基本穩定，維持在21%以上，凈利率基本維持在10%左右。

2017年-2020年，新大正的毛利率分別為21.42%、21.24%、21.14%、21.42%；對應期內，凈利率分別為9.29%、10.00%、9.97%、10.01%。

今年第一季度，新大正毛利率、凈利率再創近五年的歷史新低，分別為17.88%、7.20%。

民興物業利潤倒退

以金融物業發家，民興物業深耕四川至今已有20年，核心業務包括國企總部辦公樓、政府行政辦公樓、綜合寫字樓等專業物業管理，以及銀行、商場、醫院、別墅、公寓等多門類綜合性物業管理服務。

而在新大正完成收購后，整合民興物業的第一年，民興物業的營收增速，較之前出現了19個百分點的下滑；營業利潤與凈利潤，甚至呈現出后退的趨勢。

根據新大正收購公告及年報所披露，2019年、2020年、2021年三年，民興物業的營業收入分別為2.62億元（未經審計）、3.17億元、3.23億元。

同期，對應營業利潤分別為3695.91萬元（未經審計）、4155萬元、3522.68萬元；凈利潤分別為3112.95萬元（未經審計）、3571.54萬元、2847.46萬元。

根據以上數據，2020年、2021年，民興物業的收入增幅分別為20.99%、1.89%；營業利潤增幅分別為12.42%、-15.22%；凈利潤增幅分別為14.73%、-20.27%。

一般而言，營業凈利潤是企業最基本經營活動的成果，也是企業一定時期獲得利潤中最主要、最穩定的來源；而凈利潤是一個企業的最終經營成果，是衡量一個企業經營效益的主要指標。

“新大正完成收購后，民興物業的利潤波動較大，同時經營效益也并不算如意。”業內人士點評道。

全國化“虛實”

2021年，是新大正“五五”戰略規劃的開局之年。

去年，新大正完成民興物業的收購、增資入股重慶重報物業管理有限責任公司獲60%控股權、再加上市場招投標增拓，其在管項目面積首次突破一億平方米，項目覆蓋布全國25省82城市，較2020年，增加進駐4個省市，37個城市。

不過，全國化布局推進順利的表象下，實則大部分項目與收入，還是倚重川渝地區。

數據顯示，截至2021年底，新大正的項目數量合計477個，較2020年的369個同比增長29.27%。其中，在重慶區域的項目數量為239個，占比50.01%；較2020年的209個，增加了30個。

2021年，新大正來自重慶區域的收入為9.86億元，占總收入的47.24%，較2020年65.85%的占比，有所減少。不過，此消彼長，其營收增幅最為明顯是在四川地區，總收入3.44億元，同比增幅達314.03%，占總收入的16.45%。

總體來看，新大正在川渝地區的總營收占比依舊在6成以上，約63.69%，較2020年68.08%的營收占比有所微減。這也意味著，其在川渝之外的項目增拓與發展速度不顯。

值得注意的是，全國化進程推進緩慢，而屢創新高的市場拓展，使新進項目數量和規模快速增長，帶來的新項目培育期和人員設備前期投入等增加。

2021年，新大正全年新拓展項目中標總金額16.90億元，飽和年化合同收入金額8.20億元，同比增長約74.22%；新簽年合同額1000萬（含）以上項目16個；斬獲國家機關事務局、經濟日報社、冬運中心、深創投廣場、浙江高速等標志性項目。

而財報顯示，新進項目的毛利率為12.6%，相較于成熟項目的19.56%，低了6.96個百分點。隨著未來全國化進一步推行，新大正或面臨利潤率進一步下降的風險。