【資料圖】

這位90后北漂為在北京安家，以低于市場價近300萬的價格，拍下了一套朝陽區(qū)的法拍房。為了這套法拍房，這位購房者進行了一番周旋，最終在法拍機構協(xié)助下解決了房產被查封前處于抵押狀態(tài)、沒有房本等情況。

高達幾百萬的撿漏空間令不少買房者心動，在該熱搜新聞下，有網友就表示“什么時候也能撿漏一套”“我也在看法拍房”，但同時也有觀點認為“法拍房坑太多，不能光圖便宜”。

法拍房，顧名思義就是被法院強制執(zhí)行拍賣的房子。2012年11月20日，由杭州市蕭山區(qū)人民法院處置執(zhí)行的一套位于天匯園星云地小區(qū)的住宅抵押物，首次在網絡司法拍賣平臺阿里拍賣上成交，拉開了中國房地產網絡司法拍賣的序幕。

十年來，法拍房市場經歷了近乎野蠻生長的時期，在“房票”稀缺的背景下，法拍房房源不限購、低于市場價20%左右的特點引來投資客們的青睞，從而催生了炒房現(xiàn)象，部分熱點城市法拍房溢價一度高企。

據(jù)國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)布的《2021年度中國杠桿率報告》，近年來法拍房數(shù)量在逐年遞增，從2019年的50萬套，增長至2021年的超過160萬套。

在被稱為“史上最難的618”期間，京東拍賣一組618數(shù)據(jù)顯示，破產拍賣業(yè)務創(chuàng)新高，其中住宅用房成交金額累計超12億。

“我在淘寶買了一套房”

“現(xiàn)在想想還是覺得挺奇妙，我竟然在淘寶上買了一套房。”王騰回憶道。今年3月，他以低于同小區(qū)二手成交價65萬左右的價格，拍下一套法拍房。

王騰是重慶一家銀行負責按揭業(yè)務的客戶經理，眼看著小孩即將升入初中，但對目前住宅劃片的中學不滿意，自2021年底，王騰一家就開始看房選房。

最初，法拍房并不在王騰的計劃中，他的目標是買入一套二手房，預算在500萬左右。但年初，朋友買了一套比市場價便宜45萬的法拍房，加上他自身的工作經驗，促使王騰花了一個周末研究惡補法拍房的知識。“以前做按揭業(yè)務也接觸過法拍房，幫一些客戶做法拍貸款，所以自己心里也更有底。”

結合了自身的需求和法拍房的特殊性，王騰確定了自己的選房思路，一是好學校，二是好價格，三則是“清水房”即毛坯房。“因為法拍房的性質特殊，擔心原業(yè)主或租戶占據(jù)等糾紛，所以我只選擇一些清水房。”

同時王騰給自己定了一個底線，“我的二手房預算是500萬左右，所以如果沒有撿漏50萬的話，我寧愿去買二手房。”

由于對“撿漏”空間的堅持，王騰的第一次競拍經歷以失敗告終。“第一次報名的是一個起拍價比較低的房，但有十幾個人報名，大家你來我往，很快就接近我的心理價位。最后，有一位買家加價3萬，超過了我的心理價位，于是決定放棄了。”

盡管競拍失敗，但回憶起第一次法拍房的過程，王騰直呼“令人上頭”。“中間對方幾次出價，我都秒壓，壓了他兩三次，最后中介的朋友提醒我，我才冷靜下來。”這次競拍經歷也令王騰意識到，競拍過程中一定要時刻提醒自己的心理價位，否則很可能最終拍到的價格和市場價差不多。

此外，選房的過程同樣小心翼翼。面對動輒幾百萬、存在諸多未知風險的法拍房，即便是擁有一定專業(yè)基礎的王騰，也免不掉要做足盡調工作。“我會重點了解房子為什么被執(zhí)行拍賣，原業(yè)主是個人還是公司，有沒有房產證。”

經歷兩個多月的選房和一次失敗的競拍后，王騰最終拍到了第一套法拍房。

“買法拍房”成為一種潮流？

事實上，今年以來，各大社交平臺上“買法拍房”正在成為一種潮流——“第一次涉足法拍房！”“挑戰(zhàn)全網最快法拍房到證”“律師夫妻成功入了法拍房的坑”等筆記下均有不少評論和收藏。

以往讓人望而卻步的法拍房，似乎開始成為了剛需、改善買家們的購房選擇。

因為積分不高，加上意向的南山、福田沒有太多改善新盤，深圳二套房買家沈莉也將二手房、法拍房都納入她的考慮范圍之內。近期，沈莉看中了一套位于深圳羅湖區(qū)萬象城附近的法拍房，“這個小區(qū)一直也比較搶手，如果有機會便宜5%以上，我就覺得性價比已經很高了。”

買家的增多，讓法拍房輔拍機構的中介們也忙碌了起來。時代財經了解到，法拍房輔拍機構類似于房產中介，主要提供選房盡調、資料預審、委托競拍、按揭申請、過戶收房等服務，所收取的服務費為房屋成交總價的1%-3%。

“每天不是在參拍的路上，就是在清場交付或者看樣的路上。”深圳某法拍房輔拍機構客戶經理曾曉初告訴時代財經，今年法拍房的咨詢量一直在增加，不僅是他所接觸的買房者，大眾的關注也越來越多。

曾曉初所在的法拍輔拍機構，月均競拍30-40套，成單5-10套。現(xiàn)在的他，每天都要接很多個咨詢電話，“快忙暈過去了。”

法拍專家安曉生也表示，以廣州為例，今年以來法拍房總體熱度下降，但咨詢客戶增多，意味著觀望待出手的人數(shù)增加。其表示，無論是投資需求，還是自住買家對于法拍房的接受程度越來越高。

“如今法拍房的信息和公告越來越透明、正規(guī)，包括法拍貸金融政策的支持也越來越穩(wěn)定，很多人都更加愿意嘗試。”曾曉初對時代財經表示。

競價100次成歷史，但撿漏沒那么容易

不過，與此前法拍房激烈叫價、拍出天價的瘋狂不同，如今投資客退場、價格回落，法拍房市場正在回歸理性。

“前年不限購，我這套法拍房競價了100多次才拍下。”2020年曾拍下一套杭州法拍房的買家王嘉說道。杭州一直是全國法拍房市場中最為“魔幻”的城市之一，法拍房數(shù)量位居全國前列。甚至在2021年以前，杭州幾乎每個月都會出現(xiàn)天價法拍房，有些小區(qū)業(yè)主根據(jù)法拍價來調高自家房源價格。

“我當時買的時候法拍房非常激烈，400萬的底價拍到了500萬。”王嘉回憶道。但今年以來，王嘉發(fā)現(xiàn)很多質量不錯的法拍房甚至沒有一兩次叫拍就能競拍下，“有些懊悔，現(xiàn)在溢價沒那么高了。”

事實上，隨著近兩年來一些城市實行法拍房限購，以及自2022年1月1日起全國法拍房納入各地房地產限購政策范圍之內，受限購約束的競買人將不允許參與法拍房競拍，法拍房市場迎來更加有序的時期。

曾曉初告訴時代財經，如今的法拍房群體中剛需更多一些。“法拍房天然屬性就是撿漏，買家為了更好的居住體驗和性價比，就選擇了法拍房。”

盡管如此，不少相關從業(yè)者卻提醒撿漏沒有看上去那么容易。“不能抱著撿大漏的心態(tài)，只能說比市場價便宜個10%-20%比較合理。”安曉生表示。

曾曉初也指出，從目前整個市場來說，在剛需和置換的價格區(qū)間比較難撿漏，因為搶奪也會偏于激烈。“由于投資客少了很多，反而很多高價值的房產，撿漏會相對容易很多，比如深圳市場這邊一些3000萬左右的房產，動不動撿漏幾百萬。”

同時，原住房人占房使用、原房屋的物業(yè)費水電費欠款、無法辦理產權、戶口未遷出以及房屋是否涉及另外的法律的糾紛等，仍是不少法拍房房源不可避免的主要風險。

此外，雖與二手房的按揭貸款認定和利率基本一致，但法拍房的按揭貸款交款周期十分短，一般法院要求在法拍房成交之后的7-10個工作日就必須全款到法院賬戶，如果最終無法按期交款、悔拍的話則沒收保證金。

“一般而言，法拍房確實可能比正常商品房交易價格要低，但是其中的風險也確實不少。所以不要只看到價低的一面，只追求撿漏，更要看到其中的風險，注意規(guī)避。”北京金訴律師事務所主任王玉臣對時代財經表示。譬如戶口問題，要到當?shù)嘏沙鏊藢嵤欠裼袘艨趻煸诜吭瓷厦妫绻貏e關注戶口問題就要考慮是否還參與競拍，有一些學區(qū)房是和戶口有密切關系的。

曾曉初也提示到，法拍房的房源魚龍混雜，有時不要被虛假的表象欺騙，實際上仍有一堆的房子流拍、沒人要。“法拍房是個大雜燴，什么房源都有，有些房源我們都是幾年難得見一次。”

（受訪者王騰、沈莉、王嘉為化名）

關鍵詞： 心理價位 今年以來 客戶經理