觀點網6月8日，歷時五天的上海2022年首批集中供地拉鋸戰落下帷幕。

此次共有36宗涉宅地塊開拍，總面積199.71萬平方米，總建筑面積425.19萬平方米，總起價806.5億元。

據觀點新媒體了解，36宗地塊中臨港新片區有8宗，松江區和青浦區各有4宗，閔行區、嘉定區、奉賢區、寶山區各有3宗，普陀區、浦東新區、金山區各有2宗，楊浦區和徐匯區各有1宗。

首日以約495.78億元的成績，拉開解封之后首日集中供地的帷幕；隨后四日上海分別收金66.57億元、105.5億元、77.12億元和89.74億元。

最終在為期5天的競拍中，36宗地塊成功出讓，總成交金額834.7億元，總溢價率3.5%，其中19宗地塊底價成交。

中國鐵建、華發、建發出擊

上海可以說是土拍規則最復雜、要求最高的城市之一，比如“招掛復合”，房企還要接受“打分制”的審核。但是這次為讓更多房企參與其中，取消“招掛復合”；另外，考慮到房企資金壓力，競拍土地前凍資比例由1.3倍降至1.1倍。

因而，聯合體形式可以降低承擔資金壓力，同時也能參與多宗地塊競拍。消息指出，中建單獨參與9宗地塊競拍，而保利發展單獨參與6宗。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，降低準入門檻可以讓更多對上海土地感興趣的房企參與；同時，大部分地塊的起拍樓面價到房地聯動價格之間也留出了足夠的價差，這給房企出了足夠的利潤空間。這些手段都在提升房企拿地的積極性。

據統計，中國鐵建收獲3宗地塊，斥資69.26億元；華發和廈門建發以聯合體的形式摘得2宗地塊，而廈門建發獨自拿下1宗地塊，這三宗地塊合計成交價78.4億元。

首批集中供地第三日計劃出讓的閔行區和奉賢區地塊，早已引起了不少房企關注。

其中，最搶手的閔行古美地塊吸引了鐵建、建發&華發、越秀&仁恒、保利發展、招商&象嶼等多家房企及聯合體參與競拍。

最終由蘇州兆坤房地產開發有限公司&上海鏵發創盛置業有限公司（廈門建發&華發）通過一次性報價，以26.58億元競得，樓面價50573元/平方米，溢價率8.99%。

該地塊橫跨七寶和古美兩個板塊，出讓面積2.63萬平方米，容積率2，建筑面積5.26萬平方米，用途為住宅用地，起價24.39億元，樓面起價46399.85元/平方米。

接下來的閔行浦江地塊依舊由廈門建發和華發聯合體拿下，成交總價29.86億元，成交樓板價4.06萬元/平方米，溢價率9.39%。

作為唯二的容積率僅1.2地塊，未來很可能配置高層/洋房+別墅的高低配產品；同時，地塊位處一個成熟社區，或將打造一個低密度高品質小區。

第四日推出的第一宗地塊即是熱門地塊，松江區泗涇鎮地塊吸引了6家房企競拍。一輪報價后進入一次性最高報價環節，因為有房企報出相同的價格，觸發隨機值，讓這宗地塊的出讓再添一點刺激。

中國鐵建以最小價差摘得該地塊，以19.88億元成交，樓面價25161元/平方米，溢價率9.40%。

該地塊為住宅用地，位于剛需、剛改熱門板塊，出讓面積43899.3平方米，容積率1.8，建筑面積79018.74平方米；交通也非常便捷，同時此前招商和建發在售的兩個項目早已清盤。

隨后，同為熱門地塊的松江國際生態商務區地塊，中國鐵建在四家房企中突出重圍，再下一城，成交價27.27億元，成交樓面價29571元/平方米，溢價率9.5%。。

生態商務區地塊屬于松江新城的中心區域，地塊出讓面積46112.6平方米，容積率2，建筑面積92225.20平方米，用途為住宅用地，起價24.9億元，樓面起價27000元/平方米。

加上6月1日拍下的泗涇地塊，此次集中供地中國鐵建于松江連下三城。

招商蛇口搶地

過去的兩個月，上海經歷了很多，延期許久的首批集中供地開拍恰逢剛剛解封恢復正常工作節奏的時期。

在盧文曦看來，上海土地能全部順利成交已是不錯的結果，畢竟還有很多城市土地市場出現流標現象；這也說明上海土地市場經受住了考驗，對上海未來前景的看好沒有發生根本變動。

但此番土拍仍頗有看點，招商蛇口斬獲4宗地塊，位于拿地數量榜首，斥資169.45億元。接近招商蛇口的人士對觀點新媒體表達看法稱，此次出手拿的地塊質量均不錯。

其中收官之日，招商蛇口以19.19億元競得青浦區西虹橋會卓路南側52-04地塊，溢價率9%，成交樓面價37088元/平方米，地塊房地聯動價63000元/平方米。

這宗宅地還吸引了中建八局、保利發展、國貿、華發參與競拍，地塊出讓面積28740.6平方米，容積率1.8，建筑面積51733.08平方米，起價17.59億元，樓面起價340001元/平方米。

該地塊位于在國家會展中心的南側，緊鄰虹橋商務區，體量不大；同時，這也是招商蛇口在西虹橋的第三宗地塊。

而在此前幾日的土拍中，招商蛇口拿下3宗地塊分別位于普陀區、閔行區和徐匯區，其中62.5億元底價競得普陀中山北社區宅地，又聯合香港置地及徐匯城投以47.33億元競得徐匯斜土街道地塊，隨后再攜手象嶼40.43億元競得閔行區吳涇鎮紫竹科學園區地塊。

招商蛇口在本批次集中供地中表現頗為積極，收獲也頗豐，而追溯近兩三年，其在上海也有多項目布局。

盧文曦表示，招商蛇口在目前上海是走一些偏中高端的路線，應該來說利潤還是不錯的，所以這也促使其有大的信心和決心在上海拿地。

他續指，上海本身就是一個充分競爭的市場，真的很難做到一家獨大。因為上海的拍地規則比較苛刻，光有實力不行，還得靠一定的運氣。如果沒有買到地塊，項目賣完了，就會后面的還沒接續上。

或許這就是土拍的馬太效應。連續參與保持拿地節奏一來可以延續擴張節奏，保持競爭力；還能在最后一次性報價階段中積累經驗，這需要臨場應變和算價格的技巧。因此，這次集中供地可以看到除了招商蛇口、保利這些熟悉的房企，還有中建八局、建發、華發等也斬獲多宗地塊。

在這次集中供地的拿地名單中，也有部分民企，比如金地于6月8日以21.45億元競得青浦區趙巷鎮佳迪路西側B4-01地塊，樓面價25605元/平方米，溢價率9.09%；另有不少“新面孔”，比如說是來自杭州的大家房產、宸嘉發展等。

還有佳運置業競得寶山羅店地塊之后，再以底價6.8億元摘得金山新城地塊。雖然在上海知名度雖然不高，但其在浦東、松江開發多個項目，或許借此次拿地機會在上海保持項目接續。

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