觀點網 中梁兩筆美元債的交換要約“展期”達成了。

這意味著，有至少90%的持有人同意中梁今年5月19日、7月29日到期的兩筆美元票據可以交換為明年4月15日和2023年12月31日到期的新票據。對于債券持有人來說，新票據利息提高了0.25個點，但延遲一年拿回新票據的本金。

交換要約達成對中梁來說是個好消息。“三年千億” 且偏愛美元債的中梁，從去年以來承受著巨大的流動性壓力。近期，惠譽、穆迪又接連下調中梁控股的評級，但能有一個類似展期動作的達成，算是解燃眉之急。

公告顯示，2022年8月到期的本金1.5億美元票據也已取得再融資，相當于展期至2023年。也就是說，中梁2022年到期的3筆美元債都完成了到期風險的管理，至少今年不必陷入睜眼就得還債的境地，或許還能等到一個相對當下寬松些的融資環境。

中梁債務雖展期，卻沒有“過萬重山”。

在外部融資渠道缺乏，市場購房信心普遍不足、觀望情緒濃的情形下，中梁銷售受影響嚴重，而為了促銷售回款，或嘗試采取以價換量。例如，2022年1月合約銷售額同比減少約39.2%，期內合約銷售均價約1.05萬元每平方米，去年同期合約銷售均價約1.25萬每平方米。2月的合約銷售額和銷售面積同比減少62.29%、46.28%。

債務管理

5月17日早間發布的交換要約公告指，中梁控股將對今年5月19日到期的票息8.5%、本金總額3億美元債券，以及7月29日到期的票息9.5%、本金總額4.5億美元債券提出交換要約。

交換為新票據，即本金總額約2.014億美元于2023年4月到期的8.75%優先票據（2023年4月新票據，將于2023年4月15日到期），和本金總額約4.284億美元于2023年12月到期的9.75%優先票據（2023年12月新票據，將于2023年12月31日到期），預計于5月18日完成交易。

就在當日下午5點，中梁亦公告表示，就今年兩筆美元票據予以部分注銷購回。注銷后，2022年5月票據及2022年7月票據的未償還本金總額分別為2.898億美元（初始發行金額3億美元）及4.395億美元（初始發行金額為4.5億美元），分別占2022年5月票據及2022年7月票據初始發行本金總額約96.6%及97.7%。

中梁在公告中表示，交換要約及同意征求旨在通過改善本集團整體財務狀況、延長債務到期情況、強化資產負債表及改善現金流量管理，為公司提供充足時間克服短期流動資金困難及現金流壓力。

據了解，要約交換通常分兩種情況，違約前置換類似于主動管理，公司往往希望更多的投資者選擇置換方案以緩解當期的現金流壓力，因此置換方案往往相對友好，否則接受置換的債權人比例可能較低。而一旦公司已經違約，則公司置換的目的往往更傾向于減輕債務負擔，置換新債的條款和原有債券條款相比可能有明顯削弱。

通常來說，在發行人資金較為充足，為優化債券結構或為表明自身的償付意愿時多采用借新還舊、提前贖回與要約回購等方式。而在發行人資金流動性緊張，短期償債壓力較大，有實質違約風險時多采用要約交換與同意征求等。

中梁在未曾產生違約時，便提出交換要約，算是提前表明其短期償債壓力較大，但是僅以提高0.25個點利息的代價就換來了1-1.5年的展期，與正榮、當代等一批尋求交換要約的企業相比，算是順利的。

中梁同時給出“好處費”和承諾。據了解，中梁給投資者每1000美元票面10美元現金獎勵，即百分之一；每1000美元票面，支付2.5美金的同意費，也就是千分之二點五。且表示要設立開發物業增信包，12個月內權益可售貨值超過100億元；并承諾，除現有項目融資抵押外，包括蘇州雅秀云庭、無錫中梁芯都會、長沙中梁璽悅臺、西安中梁鎏金云璽等項目，銷售套現的自由現金流凈額的50%，優先歸集用作歸還或回購美元債。

中梁控股積累的高息債不少，但從意識到流動性將影響生存開始，中梁對債務開始有規劃性地回購。

據觀點新媒體過去統計，從2019年上市起到2021年上半年，中梁平均每間隔一個月就發行一筆美元債。但在融資趨緊、房企違約的2021年下半年，中梁加緊回購票據試圖釋放積極信號，據觀點新媒體統計，中梁在去年10月、12月就分別回購了4筆和3筆票據。

據DM查債通顯示，目前中梁控股還存續有4支，在要約交換前總額約為10.91億美元票據。此外還包括地產集團發行的數筆私募債、信托融資等等。

根據2021年報數據，截至2021年底，其銀行貸款、其他貸款、優先票據等即期債務總額就有195.4億元，而截現金及銀行結余276.1億元，同比減少約19%，現金及現金等價物為人民幣202.81億元，較2021年上半年下降27.85%。

評級下調

資本市場也看到了中梁的資金緊張，就在近期，惠譽、穆迪接連下調了評級。

惠譽將中梁控股集團有限公司的長期發行人違約評級(IDR)從“B+”下調至“B-”，高級無抵押評級從“B+”下調至“B-”，回收率評級為“RR4”。展望“負面”。

報告指，評級內容反映出，該公司未來幾個月到期的資本市場債務再融資的不確定性增加，同時該行業的合同銷售額收窄趨勢比惠譽過去幾個月的預期更嚴重。其資本市場渠道仍然受限，惠譽認為中梁不得不依靠合同銷售產生的現金來償還2022年到期的債務。

并認為其所有非銀行貸款的到期日都不到兩年。任何信托貸款監管政策的收緊都將進一步限制中梁控股的財務靈活性。若是資本市場渠道長期承壓，有可能需要用手頭現金償還資本市場債務，或將影響中梁控股補充土地儲備的能力，導致業務狀況惡化。

穆迪亦將中梁的家族評級（CFR）從“B2”下調至“B3”， 展望仍為負面。截至2021年底，中梁的非受限現金/短期債務比率從2021年6月底的1.2倍降至1.04倍。

穆迪副總裁/高級分析師黎錦雄表示：“下調評級反映了中梁控股的運營現金流疲弱以及未來 12-18 個月有大量債務到期，因此其流動性轉弱并且再融資風險上升。” 但此次交換要約展期有所緩解。

穆迪預計未來 6-12 個月中梁控股的合約銷售將會下降，原因是購房者信心不足和運營環境面臨挑戰。這將減少公司的運營現金流進而削弱其流動性。 2022年1月和2月中梁控股的合約銷售額同比分別下降39%和62%。穆迪認為接下來中梁控股會縮小購地和業務運營規模、控制支出，從而保存流動性。

中梁于2021年的融資成本為約9.0%，相對于行業平均融資成本高出不少。穆迪預計，未來12-18個月中梁控股按 EBIT/利息覆蓋率衡量的利息覆蓋率將從 2021 年的2.5倍降至2.3倍左右，原因是同期收入確認放緩和利潤率下降。

穆迪在可引起評級上調或下調的因素當中表示，鑒于中梁控股的展望為負面，未來12個月其評級上調的可能性不大。但若發生以下情況，穆迪可能會將其展望調整至穩定：公司改善流動性和融資渠道；平衡融資渠道，降低對境外融資的依賴；未來12-18個月強化銷售、盈利能力和信用指標。

中梁控股的審計師安永在其 2021 年財務業績公告中認為，中梁持續經營能力存在重大不確定性。

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關鍵詞： 資本市場 同比減少 不確定性