作者：王澤紅

出品：焦點財經

4月29日，金科股份（000656.SZ）發(fā)布2021年業(yè)績報告。數據顯示，2021年金科實現(xiàn)營業(yè)收入1123.10億元，同比增長28.05%；結算面積1,200.96萬平方米，同比增長18.34%；實現(xiàn)凈利潤66.88億元，歸屬于上市公司股東凈利潤36.01億元。

2021年以來，樓市政策調控升級、融資環(huán)境收緊、購房者預期下降，房地產行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，諸多房企利潤下滑甚至是虧損，少數企業(yè)更是面臨嚴峻的流動性危機。

在此背景下，金科堅持 “四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質量發(fā)展戰(zhàn)略，強力推進“一穩(wěn)二降三提升”的經營發(fā)展策略，即堅持穩(wěn)健發(fā)展，主動降負債、降庫存，提升盈利能力、提升核心競爭力、提升資產運營能力，展現(xiàn)出強勁的發(fā)展活力與后勁，交出了一份難得的業(yè)績。

牢守現(xiàn)金安全 回款率高達101%

2021年，房企們紛紛 “御寒”過冬，以“去庫存、收現(xiàn)金”為主要目的各顯神通，保障現(xiàn)金流生命線。金科也不例外，在“一穩(wěn)二降三提升”的經營發(fā)展策略之下，主動優(yōu)化財務結構，全力搶抓銷售回款，充分重視現(xiàn)金安全，積極盤活優(yōu)質資產，果斷聚焦經營質效。

尤其在現(xiàn)金流管理方面，金科一再強調“將保障現(xiàn)金流安全作為一把手的頭號工程”，多措并舉保障和增強企業(yè)的內生造血功能，追求有現(xiàn)金流的利潤和有利潤的現(xiàn)金流；在“以收定支、先收后支、收大于支”的現(xiàn)金流管理模式下，堅持抓有回款質量的銷售，以有價值的銷售回款充盈企業(yè)現(xiàn)金流。

效果立竿見影，金科2021年實現(xiàn)銷售金額1840億元，連續(xù)3年位居行業(yè)前20；銷售回款1853億元，回款率高達101%，創(chuàng)歷史新高；銷售面積1966萬平米，連續(xù)4年位居行業(yè)前10。

除此之外，還通過金科服務引進戰(zhàn)略投資者貢獻現(xiàn)金超40億元，同時通過動態(tài)調整生產經營節(jié)奏等方式實現(xiàn)全年經營性現(xiàn)金流量凈額142億元，連續(xù)四年為正……多方舉措之下，金科牢牢守住了現(xiàn)金安全底線。

更難得的是，在加固現(xiàn)金安全的前提下，金科的有息負債規(guī)模大幅壓降，由上年末的976.64億元下降至806.10億元，同比壓降規(guī)模約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規(guī)模近300億元。

負債指標也相應下降。截至2021年底，金科資產負債率為79.07%，同比降低1.65個百分點；凈負債率為69.51%，同比降低5.56個百分點，扣除合同負債后的資產負債率為69.17%，同比降低0.68個百分點，存貨周轉率為39.99%，同比增長9.99個百分點。

在增強穩(wěn)健財務能力的有力舉措中，金科越發(fā)凸顯行業(yè)“穩(wěn)健派”實力。

信用評級良好 融資渠道通暢

穩(wěn)健發(fā)展，也讓金科持續(xù)保持了良好的信用評級。不僅在境內保持了主體信用評級的穩(wěn)定，獲得中誠信、聯(lián)合評級機構AAA級評級；在境外更是獲得標普將國際評級由B+跳級提高至BB-，展望穩(wěn)定，自2021年4月調整后，持續(xù)保持至今。

良好信用背書之下，即便行業(yè)融資趨緊，金科2021年依然成功在境內外發(fā)行各類公開市場債券融資，包含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等在內10次，融資規(guī)模高達約118億元，位居國內A股民營房企前列，為現(xiàn)金流安全提供了有效保障。

同期，金科也得到了多家金融機構的支持，主要銀行一直對公司保持穩(wěn)定的授信額度，負債結構進一步優(yōu)化。截至2021年度，金科銀行融資余額為419.39億元，占比52.03%；非銀行金融機構融資余額降至197.13億元，占比降至24.45%；公開市場融資余額為189.58億元，占比提升至23.52%。

更重要的是，在行業(yè)屢現(xiàn)債務違約的情形下，金科保證了所有公開市場債務100%兌付，全年累計兌付金額超106億元。

進入2022年，金科成功發(fā)行2022年首期15億元公司債，不僅堅定了投資者的信心，也彰顯了金科優(yōu)質的信用背景和穩(wěn)健的市場形象。在“發(fā)債難”的大環(huán)境下也在一定程度上振奮了同行業(yè)債券發(fā)行的景氣度。

同時，多家銀行也加大了對金科的開發(fā)貸投放力度；證券公司、保險公司、信托公司、資管公司等持續(xù)落地與金科的非標業(yè)務融資支持。

當下的金科，現(xiàn)金流管理與融資已經形成了一種良性循環(huán)。愈牢守現(xiàn)金安全底線，財務愈穩(wěn)健，金融機構愈認可；融資愈通暢，又會反哺現(xiàn)金流安全度。

土儲量足質優(yōu) 城市能級再提升

當然，金科的安全與穩(wěn)健也與其投資邏輯強相關，拿對地很關鍵。

土地是房企最重要的生產資料，土儲太少不行，否則巧婦難為無米之炊。但土儲也不是越多越好，在當前形勢下，反而會帶來沉重的財務成本。一般來說，能夠保障未來2-3年開發(fā)需求的土儲量，是一個比較理想的狀態(tài)。

在集中供地“前熱后冷”的背景下，金科2021年堅持多元化拿地模式，累計新增土地儲備47宗，土地購置合同金額為376億元，計容建筑面積976萬平方米，投資銷售比控制在40%以內，有效補充了優(yōu)質土地資源。

其中，通過“地產+商業(yè)”、“地產+產業(yè)”、收并購等方式獲取的土地計容建筑面積為557萬平方米，占比56%；新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線（含新一線）城市占比約87%，城市能級進一步增強。

截至2021年底，金科累計土地儲備面積達6591萬方，可售貨值4685億元，可覆蓋未來2-3年銷售，恰好處于一種理想狀態(tài)。

如同其他民營房企一般，金科也縮減了土地購置金額，但投資城市能級在穩(wěn)步提升，按照城市能級可售面積計算，二三線（含新一線）城市占比達80.23%；按城市能級可售貨值計算，二三線（含新一線）占比達82.47%，一線、四線及以下僅占17.53%。

分區(qū)域來看，重慶可售面積達1622.81萬方，占比24.66%；西南區(qū)域（不含重慶）占比19.49%；華中區(qū)域占比18.14%，華南、華北和其他區(qū)域占比分別為7.72%、6.20%、5.14%。當中，重慶可售貨值達915.87億元，華東區(qū)域1113.16億元，西南區(qū)域896.65億元。

想要實現(xiàn)高質量發(fā)展，必須要有高質量的土儲結構來支撐。為此，金科建立了自己的一套拿地策略，緊密圍繞“三圈一帶”、 “八大城市群”進行投資布局，體現(xiàn)在城市能級上，就是“二三線為主，一四線為輔”。

金科有自己的邏輯，一方面一線城市發(fā)展相對成熟，土地供應有限，進駐難度高；另一方面，四線城市基本面支撐力不強，市場穩(wěn)定性較弱。而二三線城市（含新一線）則不同，正處于快速發(fā)展階段，市場容量大且有上升空間。

所以，在這一投資策略的指引下，金科近些年的土儲結構愈趨均衡，2021年又更進一步。數據顯示，金科2021年在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南區(qū)域銷售金額占比分別達到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%，區(qū)域布局日趨合理。

地產+全面提速 輕資產運營成效凸顯

面對行業(yè)競爭加劇，金科積極挖掘新的利潤增長點，依托“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質量發(fā)展戰(zhàn)略，提出精耕地產主業(yè)，做強智慧服務，做優(yōu)科技產業(yè)，做實商旅康養(yǎng)，進一步整合產業(yè)鏈生態(tài)圈，保持行業(yè)競爭優(yōu)勢。

由地產主業(yè)向多賽道協(xié)同發(fā)展轉變，不斷加大新業(yè)務、新賽道的拓展和落地，為金科2021年帶來了新的業(yè)績增長點，尤其是金科服務可以用高增長來形容，多項核心數據增長超過七成，全年營收達到59.68億元，同比增長約77%；凈利潤10.77億元，同比增長70%；歸母凈利潤10.57億元，同比增長71%。

金科商業(yè)2021年營收同比增長30%，EBITDA同比增長32%，形成了以金科中心、金科愛琴海和金WALK未來生活中心為主的三大成熟產品線。截至2021年底，金科商業(yè)在管項目80個，在管面積307萬平方米，其中自持體量98萬平方米。

金科產業(yè)2021年先后完成濰坊智慧科技城開園運營，江津智慧科技城、濟寧生命健康科技城等招商工作，累計開發(fā)運營管理項目28個，面積超1300萬平方米，入園的戰(zhàn)略合作伙伴超過3000家，入園企業(yè)年產值超過2000億元，建成并運營長沙科技新城、重慶兩江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊總部基地等標桿產業(yè)園區(qū)。

作為金科多元賽道布局的主力輕資產板塊，構建的系統(tǒng)性運營能力也開始凸顯。報告期內，金科服務直拓獨立第三方管理面積超5000萬方，市場化獲取項目超400個，占比近90%；第三方累計在管面積近1.4億方，占比達到58%。管理規(guī)模不僅大幅提升，外拓能力也愈加明顯。

產業(yè)運營輕資產業(yè)務初見成效，為重慶天海星工業(yè)社區(qū)、山西中小企業(yè)園、儀征光合造物社、濰坊國際智能制造科技城等項目輸出專業(yè)定位咨詢、代理招商及運營服務。

代建業(yè)務發(fā)展模式也日趨成型，2021年實現(xiàn)代建項目銷售金額超20億元，新增代建儲備建筑面積140萬平方米，代建儲備建筑面積600萬平方米，代建儲備貨值近500億元，當中一二線城市項目占比52%。

多元化發(fā)展進入快車道，輕資產從體系內經營賦能向對外能力輸出的轉型開始加速，一個更加行穩(wěn)致遠的金科正在長成。

關鍵詞： 同比增長 萬平方米 個百分點