2022年以來，中央多次強調支持合理住房需求釋放，各部委亦積極表態釋放維穩信號，各地政府落實因城施策，供需兩端政策優化調整力度均有所加大，如優化限購、降低首付比例、優化限售、發放購房補貼、降低房貸利率等，但部分地區疫情反復，政策調控效果并未明顯顯現，購房者置業情緒尚未得到實質修復，市場活躍度仍不足。

值得關注的是，在房地產市場整體處于深度調整階段的當下，宏觀政策、調控政策環境改善空間進一步打開，部分熱點城市市場出現企穩跡象，近期樓市正在發生一些積極變化！

變化一：樓市因城施策主線下，政策力度繼續加大

從宏觀環境上看，經濟新的下行壓力加劇，“穩增長”政策仍有進一步發力空間。

2022年一季度，我國GDP增長4.8%，宏觀經濟整體平穩運行，但受國際地緣政治變化、美聯儲加息通道開啟、國內多地疫情反復等因素影響，內外部環境復雜多變，不穩定不確定性加大，我國經濟下行壓力進一步加劇。3月，社會消費品零售總額同比下降3.5%，房地產開發投資額同比下降2.4%，微觀主體經營、居民就業等均面臨較大壓力。

在“穩增長”目標下，中央強調“政策舉措要靠前發力、適時加力，已出臺的要盡快落實到位，明確擬推出的盡量提前，同時研究準備新的預案”。4月15日，央行全面“降準”；18日，央行、外匯局發布金融紓困23條舉措，加大對實體經濟的支持力度，對沖不確定性因素帶來的影響。短期來看，宏觀政策仍有進一步發力空間。

房地產調控方面，“穩樓市”政策不斷落地，因城施策主線下，各地優化調整政策的力度加大。

根據中指監測，今年截至4月24日，全國已有近90城（不含網傳城市）出臺房地產政策百余條，主要涉及優化限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面。

表：2022年以來各地因城施策具體舉措（部分）

4月以來，各地優化房地產調控政策整體呈現三大特點：

一是政策的落地節奏加快。4月截至24日，50余城（城市與一季度有重復）出臺房地產相關政策超70條，明顯高于前三個月。

圖：2022年以來各地優化調整房地產相關政策的頻次（4月截至24日）

二是政策向限購、限貸、限售等方向延伸，優化調整力度加大。3月1日鄭州優化限購、限貸等政策，并重啟貨幣化安置后，4月以來，多地跟進調整相關政策，截至24日，已有超30城政策涉及限購、限貸、限售、限價等內容，而以往各地政策更多地聚焦在發放購房補貼、調整公積金貸款政策等方面。

三是城市向熱點一二線城市擴圍。4月，上海、蘇州、南京、寧波等城市或降低購房門檻，或降低限售年限，熱點一二線城市調控政策優化，向市場釋放了積極信號。

4月18日，央行釋放個人住房商業貸款政策利好，提出“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求”，預計接下來將有更多城市下調商貸首付比例和房貸利率，優化“認房認貸”標準，多數城市的首套房貸利率有望降至基準線4.6%，二套降至5.2%。

變化二：置業需求仍在，計劃半年內購房的人群占比持續提升

2022年以來，房地產市場整體低溫運行，根據中指調查數據，2月購房者置業意愿有所回升，3月受部分地區疫情反復影響，置業意愿出現小幅下滑，市場觀望情緒依然較高，置業意愿處于底部波動狀態。其中一線及長三角城市群購房意愿相對較強。

圖：2021年3月以來置業調查受訪者計劃購房時間分布

從置業計劃上看，2022年以來購房者置業計劃逐步提前，2月計劃半年內購房的占比提升至19%，3月繼續增加至21%；而計劃1年以上時間購房占比呈現持續下滑態勢，由此可見，購房置業需求并未消失，隨著信貸環境和調控政策持續改善下，購房者預期和置業信心有望逐漸企穩，這部分需求有望逐步釋放。

另外，從房價預期上看，2022年以來受訪者房價下跌預期呈現波動下滑態勢，房價穩定預期逐步增強，2月受訪者預期房價穩定占比為48%，環比提升5個百分點，3月占比繼續增加至54%，房價預期呈現企穩態勢，房價的逐漸企穩有利于市場情緒修復。

變化三：整體市場波動調整，預期仍弱，城市分化是必然，個別城市市場有所修復

圖：2022年以來重點60城商品住宅周度成交面積及同比走勢

根據中指數據，2022年2月底、3月底，重點60城商品住宅周度成交規模出現兩次企穩跡象，但受多地疫情反復、各地政策力度不及預期等因素影響，市場企穩態勢未能延續，購房者置業情緒未得到實質性改善。同時，因疫情反復，部分地區經濟承壓，居民收入預期轉弱，也對樓市預期造成一定影響。第16周重點城市交易面積環比雖有回升，但絕對規模仍處較低位，疫情的多點散發仍拖累購房需求釋放。

分化會是未來市場的主旋律。從政策效果來看，部分地區雖然放松了限制性政策，但短期市場效果有限，與此同時，個別熱點城市市場情緒有所修復，新房、二手房成交規模整體呈回升態勢，房價穩中有漲。

圖：2021年以來北京新建住宅成交面積、二手住宅成交套數周度走勢線

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

如北京，3月以來，北京新建商品住宅周度成交面積、二手住宅周度成交套數整體均呈現上行態勢，其中新房成交面積逐漸接近去年同期水平；二手住宅3月成交超1.6萬套，為2021年下半年以來月度最高值。

圖：2017年以來北京新建住宅和二手住宅價格環比走勢

從價格端來看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，今年以來北京的新建住宅價格整體表現平穩，二手住宅價格環比漲幅略有擴大，3月二手住宅價格環比上漲0.62%，為近半年的最高水平。

除了北京之外，杭州、合肥、蘇州等城市均出現一定的企穩跡象，但當前部分城市仍面臨較大疫情防控壓力，市場恢復節奏或被打亂。

變化四：重點城市新開盤項目去化略有改善，優質項目受青睞

圖：2022年以來重點9城新開盤推出套數及去化率（開盤當天認購比例）

根據中指重點監測的9個城市新開盤數據，3月以來，周度新開盤項目去化率整體呈現波動上行態勢，第16周（4月11日-17日）開盤去化率接近50%，較上周提升6個百分點。其中，杭州、成都平均去化率超60%，部分項目如杭州的萬科湖印光年府、濱江海潮望月城等項目中簽率普遍在30%以內，當天認購率超90%；成都的凱德世紀名邸、保利中環廣場等項目去化率亦在90%以上。

當前，隨著政策環境的進一步改善，重點城市優質項目或高性價比項目受到購房者青睞，開盤去化相對較好。

短期制約房地產市場恢復的主要因素

綜合來看，當前房地產市場整體仍處于深度調整期，但局部地區短期呈現積極信號，政策端優化空間增加、個別熱點城市市場企穩恢復、房企融資端略有改善等，而市場短期的積極信號能否持續或以點帶面形成合力，仍存在較大不確定性。除了居民收入不及預期的影響外，疫情、政策等方面仍是影響市場恢復節奏的主要因素。

一是在多地疫情反復、防控舉措嚴格影響下，購房需求釋放受阻，疫情反復地區的市場恢復節奏存在較大不確定性。

數據來源：國家和省市衛健委，公開渠道

二是中央表態后，各地因城施策空間已經打開，但具體政策的落實或仍需時間。此外，部分城市政府換屆，新一屆領導人在政策落地上或更加謹慎，亦增加了政策落地新的變數。

三是當前企業推盤意愿不足，部分熱點城市新增供應不及預期，導致購房需求釋放動力偏弱，這部分城市需求釋放節奏亦與供給端改善的節奏密切相關。

結語

短期來看，購房需求并未消失，但短期需求端觀望情緒較重，預計隨著政策逐漸落地，購房者預期和置業信心有望逐漸企穩，而市場恢復節奏仍有賴于疫情的有效防控、各地政策的執行力度等。面對當前疫情多點散發帶來的不確定性，亟需中央落地供需兩端配套扶持政策、各地積極落實因城施策予以對沖，需求端，全面支持合理住房需求釋放，加大信貸支持力度，降首付、降房貸利率等，各地適度優化調整限購、限售、限價等政策，促進銷售回暖。企業端，加大房企紓困力度，幫扶有價值的企業度過難關，為價值企業債務展期提供適當支持，支持民營房企債券融資等，穩定市場預期。

在此背景下，熱點一二線城市在強基本面支撐下，市場有望率先啟動恢復行情，房企應加大對城市市場周期及政策變化研究力度，加強競品監控，制定差異化營銷策略，把握市場機會。

關鍵詞： 不確定性 優化調整 房地產市場