觀點網(wǎng)作為一家小型房產(chǎn)代理商，迪賽基業(yè)向資本市場發(fā)起了第三次沖擊。

4月20早間，港交所披露，收到來自迪賽基業(yè)控股有限公司遞交招股書。根悉，迪賽基業(yè)控股是寧波及蘇州一手房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)代理及咨詢服務提供商之一，于2001年開始在寧波開展業(yè)務營運，于2008年進軍蘇州。

2011年1月6日，迪賽基業(yè)成立前身寧波迪賽房地產(chǎn)銷售代理有限公司，4年后則整體變更為寧波迪賽基業(yè)不動產(chǎn)服務股份有限公司。

迪賽基業(yè)曾于2016年在新三板掛牌上市，后于2020年4月14日摘牌。

根據(jù)招股書顯示，迪賽基業(yè)業(yè)務主要分為兩部分，一是為一手房提供房地產(chǎn)代理服務；二是房地產(chǎn)咨詢服務。而房地產(chǎn)代理服務主要包括代表房企將其項目向潛在購房者宣傳及銷售物業(yè)，房地產(chǎn)咨詢服務包括物業(yè)可行性分析、投資房地產(chǎn)項目投資及商業(yè)可行性研究、調研等，以及對項目進行房地產(chǎn)開發(fā)及銷售規(guī)劃。

隨著在寧波和蘇州這兩個城市持續(xù)深耕，迪賽基業(yè)與新世界發(fā)展、雅戈爾、中梁、華僑城等知名房地產(chǎn)開發(fā)商達成業(yè)務來往。包括代理了新世界發(fā)展的寧波K11項目，業(yè)務范圍也覆蓋了長三角地區(qū)和中原地區(qū)的17個城市。

根據(jù)報告顯示，按2021年一手住宅及商業(yè)房地產(chǎn)代理服務產(chǎn)生的收益計算，迪賽基業(yè)控股于寧波及蘇州的所有房地產(chǎn)代理中分別占市場份額的4.8%及0.4%。

據(jù)觀點新媒體了解，作為小型房產(chǎn)代理商，迪賽基業(yè)控股上市之路頗為坎坷。此前曾分別于去年2月26日、8月30日兩度向港交所遞交上市申請，但均以招股書失效告終。

相比前兩次招股書，最新這一版中最大不同之處在于，數(shù)據(jù)均已更新至2021年12月31日。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年、2020年及2021年末，迪賽基業(yè)實現(xiàn)收益分別為1.85億元、2.06億、2.15億元，對應凈利潤1227萬元、3576萬元、3812萬元。

其中，房地產(chǎn)代理服務業(yè)務是公司最大來源。

報告期內(nèi)，來自房地產(chǎn)代理服務的收益占總收益的94.4%、89.6%及86.7%，呈現(xiàn)出下降趨勢。相應公司另一大業(yè)務房地產(chǎn)咨詢服務收益占比則在逐步上升，分別占年度總收益的5.6%、6.6%及10.0%。

截至目前，迪賽基業(yè)共與62名房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了92個房地產(chǎn)代理服務項目，包含77個為住宅項目及15個為商業(yè)項目。

值得注意的是，在收益和溢利雙雙增長情況下，公司最核心業(yè)務住宅物業(yè)代理平均傭金率卻在不斷下滑。

數(shù)據(jù)來源：迪賽基業(yè)招股書

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，迪賽基業(yè)住宅物業(yè)平均傭金率為0.57%，創(chuàng)下近三年來新低，較2019年的0.80%下降了0.23個百分點。2019年至2021年，迪賽基業(yè)房地產(chǎn)代理住宅物業(yè)平均傭金率為0.80%、0.63%以及0.57%。

相比之下，商業(yè)物業(yè)平均傭金率雖然于2020年出現(xiàn)下滑，但在2021年回升。2019-2021年，商業(yè)物業(yè)平均傭金率分別為2.55%、1.48%以及2.58%。

利潤率方面，2019年、2020年及2021年，迪賽基業(yè)純利率呈上升趨勢，分別為8.1%、17.4%及17.8%。

招股書顯示，純利提升的主要原因之一是員工成本逐年降低。2019年-2021年，迪賽基業(yè)員工成本分別為1.26億元、1.13億元、1億元，占總收益的68%、55%以及46%。

數(shù)據(jù)來源：迪賽基業(yè)招股書

此外，迪賽基業(yè)的分包開支卻在快速上升。

截止2021年末，公司分包開支為4202萬元，而2019年該數(shù)字為僅為663.7萬元。且分包開支占總收益的比值由2019年的3.6%上升至2022年的19.6%，上升了約16個百分點。

關鍵詞： 代理服務 咨詢服務 個百分點