作者 |筱納

出品 | 焦點財經

2021年可謂房地產行業的至暗時刻，房企彷徨，不確定事件陡增。2022年，隨著行業底層邏輯和運行規則的重塑，房企的戰略也出現了分化。

萬科直接跳過“青銅時代”，喊出“黑鐵時代”。而這一年與萬科爭奪A股房地產市值“老大”的保利發展，也開始輸出自己的聲音，稱現在進入地產行業峰值右肩的“減量時代”，不過與萬科“背水一戰”不同，保利選擇了逆勢擴張。

闊別TOP3行列已久，這似乎成了央企一哥保利的“心病”。定下“重返前三”目標的鐵娘子宋廣菊去年已經退休，新一任董事長劉平最近在內部會議上，又定下了“進三爭一”的新目標。

距離前三，保利現在確實只有一步之遙。4月18日，保利發展公布2021年年報，實現營業總收入2850.24億元，銷售規模為行業前四。在今年房企年報普遍“難產”的時刻，保利交出了一份好學生的穩妥試卷，甚至還有業內消息稱，保利的人后悔數據“太好了”這樣的凡爾賽說法。

正在撕掉“保守”標簽的保利，一系列舉動顯示出寒冬時期對于規模的渴求和迫切，然而保利還面臨著不小的挑戰。2021年，保利凈利潤同比下降7.14%，歸母凈利潤同比下降5.39%，這是保利上市15年以來首次下滑。

如今左手融資，右手拿地，逆勢加杠桿的保利卻說，外界認為的“進三爭一”實際是一場誤會？

穩增長里的下滑隱憂

今年房企的年報普遍不太好看，根據目前已公布的數據來看，營業收入超過1000億的房企有12家，頭部房企中超半數凈利潤下滑。

保利營業收入2850.24億元，同比增長17.19%，在銷售方面，實現簽約金額為5349.29億元，同比增長6.38%。

而在雙雙增長外，保利凈利潤、歸母凈利潤同時下滑，這也是保利上市以來的首次。2021年保利凈利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。對此，保利表示，主要受地產項目利潤率下降影響。

地產行業利潤率下行，保利也沒例外。2021年保利全年毛利率為26.80%，同比下降5.79%。保利表示，與行業下行趨勢一致，未來隨著高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。

此前業內有消息稱，房企財報一片慘淡，保利內部人士后悔自己數據“太好了”。不過從現在來看，其他房企既不增收也不增利，保利增收不增利似乎顯得不錯，然而凈利潤下降、毛利率承壓，依舊是保利擺脫不了的隱憂。

1857億：保利的拿地邏輯

逆勢擴張是近幾年保利給外界的印象，尤其在土儲方面。去年保利全年拓展項目145個，比2020年只少了1個。2021年，保利拿地金額為1857 億元， 同比下降21%，此前3年分別是2353億、1555億元、1927億元。

2021年，重點城市土地出讓節奏發生變化。保利稱在競爭激烈的首批供地中，不追高、不盲從，而在二三批供地熱度下降時，加大投資力度。從分布來看，去年保利在珠三角、長三角拓展金額占比合計為54%，較2020年提升7%。

拿地關乎房企的存亡。浙商證券發布研報表示，保利銷售規模逆勢增長，城市深耕效果顯著；投拓力度名列前茅，精準捕捉拿地窗口。

保利的拿地邏輯在4月初《保利2021-2022年房地產行業白皮書》中就有體現。保利調研發現，城市的生命周期就是房地產的生命周期?；久婧玫拇笾谐鞘校丝?、產業集聚，城市生命周期向上，房地產市場仍處于成長期。

保利表示要聚焦區域的有效市場，有效需求邊界在退縮。以往，限購、限貸政策梯度差下需求外溢，市場邊界甚至跨越行政邊界；如今，限價政策壓縮城市價格梯度，市場調整下需求回流高價值區，有效市場邊界內的板塊需求平穩，而邊界外的板塊需求退潮，導致過往飽受紅利的“外溢板塊”，如今反轉為需求被倒抽的“被虹吸板塊”。比如萬科就曾經“踩雷”，2020年年報萬科計提各項減值83.64億元，其中存貨產生的損失19.81億元，主要是環京區域的項目。

根據克爾瑞《2021年中國房地產企業新增貨值TOP100》榜單，2021年保利排行第二，新增土地貨值3995.1億，萬科排名第三，兩者相差54.8億。2022年，保利拿地勢頭未減，第一季度新拓項目總地價達到341億。

減量時代：“進三爭一”是場誤會？

逆勢擴張，保利的財務指標依舊穩健。數據顯示，保利2021年回籠金額5020億元，回籠率為93.8%，在手貨幣資金1713.84億元。憑借央企背書，保利去年平均融資成本為4.46%，發行公司債87億元、中期票據100億元.

三道紅線方面，保利維持“綠檔”。截至2021年末，保利發展有息負債規模為3382億元，同比增長14%；凈負債率為55%，扣預資產負債率為68%，現金短債比2.65倍。此外，保利表示公司債務結構合理，有息負債以銀行貸款為主，占比約77%，一年內到期的債務占有息總量的19%，兌付壓力較小。

重返top3已經成了保利的魔咒，而今年，隨著恒大的退出，保利排名第四，距離前三目標越來越近，因而劉平提出了“進三爭一”。

而在4月19日投資者會上，劉平再提減量時代，稱不再追求單純規模。劉平表示，整個行業在整體規模都進入了減量的時代，但是減量只是相對于以前歷史的峰值，市場仍然巨大，原來的三高發展方式，以規模論英雄的發展模式，將逐步退出歷史舞臺。

年初保利在會議上提到的“進三爭一”，劉平特別作了解釋，“進三爭一”是達到三個一流，第一是要有一流的核心競爭力，第二是要有一流的行業引領力，第三個一流是要有一流的企業影響力。

保利似乎正在有意消解公眾印象中他們“重返前三”的執念，劉平稱沒有直接回答一定在規模上排在多少，行業有些企業退出，沒有一個季度不在調整，保利不把排名作為經營的目標，同時表示，企業就像跑馬拉松，短時間的一二三有時候按照自己節奏就水到渠成。維持市場份額，量力而行，是保利追求的目標。

2022年對于保利發展來說是個特殊年份，今年保利成立30周年，也是公司改制20周年紀念。保利作為央企改革老兵，繼續在組織架構上“動刀”。比如今年保利成立了兩個共享中心，堅持扁平高效的組織架構，在核心區域繼續實施子公司組織裂變；比如在人才選拔上，年初一口氣提拔了11位80后總經理，大力任用年輕干部。

三十而立，不知在央企國企優勢凸顯時期，保利發展能否真正實現字面意義上的“進三爭一”。

關鍵詞： 同比下降 生命周期 同比增長