今天上午，國家統計局公布3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀時表示，2022年3月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少，同比下降城市個數增加；各線城市商品住宅銷售價格環比趨穩，同比下降或漲幅回落。

房價下降城市環比減少、同比增加

3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有38個和45個，比上月分別減少2個和12個。

3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點，其中北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.8%，廣州下降0.1%；一線城市二手住宅環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點，其中北京、上海和廣州分別上漲1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，與上月相同；二手住宅環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。

3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有29個和47個，比上月分別增加5個和8個。

3月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.3%和2.8%，漲幅比上月分別回落0.1和0.7個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.6%，漲幅比上月回落0.5個百分點；二手住宅同比由上月上漲0.3%轉為下降0.2%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.6%和1.9%，降幅比上月分別擴大0.5和0.6個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房價指數偏冷，防范后續繼續降溫的風險。當前房價指數特征明顯，即環比漲幅在低谷掙扎，反彈有阻力，同比漲幅受此前環比下跌影響，還有進一步收窄甚至轉負的可能。

新房價格正在觸底

？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在各地積極紓困樓市、按揭利率持續降低、預期開始有所穩定的情況下，新房價格指數下跌正在觸及底部。 同比漲幅從1.2%大幅收窄到0.7%，主要是受到疫情影響，熱點開發商收回價格促銷所致。

李宇嘉認為各線城市樓市都在好轉，只是受疫情影響，好轉的程度在弱化。一線城市新房價格連續3個月上漲，正在成為樓市回升穩定的發動機，由于上海、深圳的疫情沖擊，漲幅連續兩個月回落，但3月份環比0.4%的漲幅，顯示回升勢頭還是比較明顯。根據調研，熱度城市中心區新房項目，已經取消或下調了優惠折扣，這是房價反彈的主要原因之一。二線城市連續2個月止跌，三線城市跌幅收窄，主要受低能級城市積極紓困，在補貼購房、公積金新政、降低首付比例等利好影響。

可以看到，房價下跌城市持續減少。環比仍有38個城市房價下跌，超過一半。而且，相比前兩個月，環比房價下跌城市數量并未明顯減少。同比方面，70城中還有29個城市的新房價格在下跌。意味著需求還比較弱。預計，未來政策還會繼續紓困。

嚴躍進分析，從3月房價指數同比跌幅情況看，包括秦皇島、哈爾濱等跌幅是比較大的，這與此類城市近期的政策出臺都是比較吻合的。換句話說，對于全國70個大中城市中，房價指數同比下跌較為明顯的普遍都會有救市或各類政策。從數據上看，包括大理、南充、瀘州、常德、北海、岳陽、湛江、太原等城市近期出臺救市政策的可能性將比較大。

需要注意的是，三四線城市房價同比下跌態勢更加明顯，說明此類城市的市場壓力還是比較大的。從這個角度看，近期也要關注此類城市救市的做法，包括近期的淮北、南平等地的政策，也進一步說明政策會有進一步寬松的可能。

二手房回暖微弱

3月份，70城二手房價指數下跌0.2%，相比上月收窄，但跌幅比新房大，李宇嘉認為，這意味著二手房回調比新房明顯。 同比方面，70城下跌幅度從0.3%擴大至0.9%，主要受疫情影響，二手房集中的熱點城市，交易受到極大沖擊，部分需求觀望，交易價低于預期的優先成交。

一線城市二手房價回升幅度下降，從上月的0.5%降至0.4%，這主要是受疫情影響，需求觀望，導致高架盤難以成交，部分業主下調二手房，以盡快促成交易。二三線城市都在下跌，二線城市跌幅收窄至0.1%，趨于止跌，三線城市跌幅擴大。二線城市二手房掛牌量高，價格還在下跌。三線新房庫存大，政策在救助新房，二手房市場持續陰跌。值得注意的是，3月份很多二線城市積極紓困市場，帶動新房去化加速，換房需求增加，二手房也順勢回升。

嚴躍進認為，二手住宅市場環比在努力掙扎走出下跌通道，但有難度，而同比變化則因為過去環比下跌的拖累，將繼續下跌。從這個角度看，市場喜憂參半。喜的一面是，隨著各類政策的刺激，市場已經有了一點點暖意，雖然非常微弱。憂的是，由于去年下半年持續的下跌，其利空影響短期很難消除。

從3月份房價指數同比跌幅的情況看，包括秦皇島、哈爾濱等跌幅是比較大的。這和一手房的數據也差不多。從跌幅較大的城市名單看，其實包括牡丹江、安慶、太原、大理、石家莊、南充、常德等城市。此類城市普遍都是三四線城市。近期可以看到，二手房市場出現了新的動作，類似貸款政策放松、限售政策放松等，其客觀上都有助于促進二手房市場的活躍。但是確實需要注意，一手房市場的情緒不高，對于二手房來說也是會有影響的。

目前的二手房數據看，不光此前三線城市出現了下跌，現在二線城市也開始出現下跌。嚴躍進認為，這說明二線城市的房東也面臨壓力和焦灼的心態。近期包括二線城市的各類穩樓市政策，其實都有助于促進市場的企穩。

或許更多紓困政策在路上

嚴躍進認為，雖然目前房價指數在試圖扭轉下行態勢，但由于三四線城市的不景氣，所以反彈是有阻力的，需要防范房價繼續降溫的風險。 從后續政策層面來看，預計4月份應是今年出臺政策最頻繁的一個月，極可能高頻次、高密度、快節奏。 當然此類政策的效應釋放也需要一個過程。

從政策方面看，二手房方面其實已經迎來了很多利好政策，但市場情緒和預期有待進一步引導。至少從目前的情況看，一些城市二手房的參考價政策開始松綁，客觀上有助于房東積極入市，同時結合信貸政策寬松的內容，也客觀上會帶來購房者的入市。另外需要關注的一點，和新房不一樣，二手房涉及進小區帶看房源的工作，要注意疫情對此類市場帶來的干擾。

對于后市，李宇嘉認為樓市回升的確定性趨勢增強。一方面，各地積極紓困樓市，自上而下降低利率，增加貸款支持等，以及針對疫情紓困行業、促進消費的措施正在加大，對后期樓市穩定的支撐力在增加。

預計二季度仍在低位徘徊，一方面，二手房大部分城市房價還在下跌，加上疫情沖擊收入，對需求仍有沖擊。另一方面，疫情還在反復，多點爆發，很多城市近期加大了防控的力度，對看房買房的影響非常大，預計二季度是樓市筑底期。

下半年，疫情有望得到控制，各種寬松扶持政策將開始進入效果顯現期。

關鍵詞： 商品住宅 銷售價格 個百分點